Kredyt na budowę domu

Kupno lub budowa domu to jeden z największych wydatków w życiu wielu osób. Nic więc dziwnego, że nierzadko przydaje się wsparcie finansowe, jak pożyczka lub kredyt z banku. Kredyt na budowę domu to produkt dostępny w wielu bankach. Można skorzystać zarówno z kredytu hipotecznego jak i zwykłego kredytu gotówkowego. Którą opcję warto wybrać? Co jeszcze warto wiedzieć na temat kredytu na budowę domu?

Wybór najlepszego kredytu na budowę domu

Skorzystanie z kredytu na budowę domu to sposób na pozyskanie tak przydatnego finansowania. Mało kto ma w końcu tyle oszczędności, by wystarczyły na pokrycie kosztów budowy, czy kupna już istniejącej nieruchomości. Najczęściej kredyt jest spłacany przez wiele kolejnych lat. Warto więc dobrze przemyśleć wybór. Pozwoli to na spore oszczędności – nie przepłacamy na zbyt dużym oprocentowaniu.

Mało które przedsięwzięcie w życiu Polaków jest tak tak czasochłonne i wymaga takiego nakładu pieniędzy, jak budowa domu. O ile jeszcze kilka lat temu część osób finansowałą w dużej części (a nawet w całości) kupno lub budowę nieruchomości z oszczędności, dziś mało kogo na to stać. Powodem są oczywiście skutki pandemii i sporej inflacji, utrzymującej się przez dłuższy czas. Również raty kredytów przeważnie wzrosły, możliwości zaoszczędzenia środków znacząco spadły.

Ile pieniędzy potrzeba na budowę domu?

Najczęściej budowa domu to bardzo duży wydatek. W sieci znajdziemy co prawda pewne instrukcje dotyczące budowy naprawdę tanich domów (to tzw. “domy bez pozwolenia”), ciężko nazwać je jednak “pełnoprawnym” budynkiem. Klasyczne domy są znacznie droższe. Bank szacuje zwykle, że budowa domu kosztuje od trzech do czterech tysięcy złotych za metr kwadratowy. Oczywiście, są pewne sposoby na obniżenie tego kosztu, jak na przykład samodzielna praca, czy pomoc rodziny i znajomych. Musimy jednak przyjąć, że nieduży dom wielkości 120 mkw. wybudujemy za 350-500 tysięcy złotych. Duży dom, który ma około 200 metrów kwadratowych to już koszt między 600 a 800 tysięcy,. Budowa większego domu może z łatwością przekroczyć koszt jednego miliona złotych.

Wiele zależy tu również od ceny działki, na której postawimy nasz dom. Nierzadko jej wartość to drugie tyle, co koszt budowy domu. Niektórzy mają swój kawałek ziemi, inni muszą ją po prostu kupić, a to zwiększa koszt całej inwestycji. Podczas budowy domu możemy wybrać z jednego z najpopularniejszych sposobów:

• budowa systemem gospodarczym
• realizacja budowy przez ekipę budowlaną systemem zleconym
• połączenie obu opcji

Co wpływa na koszt budowy domu

Jest kilka czynników, które w największym stopniu wpływają na koszt budowy domu:

• sposób budowy
• cena działki
• wielkość nieruchomości
• użyte do budowy materiały (ich jakość, moment zakupu)
• miejsce budowy – w znacznym stopniu wpływa m.in. na wynagrodzenie ekipy budowlanej, ale też na ceny produktów

Na finalne koszty, jakie poniesie przyszły właściciel domu, wpływa też oczywiście kredyt. Jeśli będzie korzystny, a inwestor z własnej kieszeni wyłoży sporą część, całość okaże się zdecydowanie tańsza. Na koszty związane z kredytem na budowę domu wpływ mają także aktualne stopy procentowe i oferta banków.

Kredyt na budowę domu – na czym polega kredyt hipoteczny?

Kredyt budowlany różni się nieco od typowego kredytu hipotecznego (na zakup już istniejącej nieruchomości). Czasem finansowanie budowy domu nazywane jest też kredytem budowlano-hipotecznym. Nie możemy w końcu dać bankowi jako zabezpieczenie wpisu do księgi wieczystej o hipotece – budynek fizycznie nie istnieje jeszcze przed uruchomieniem kredytu. Kredyt na budowę domu początkowo jest bowiem przeznaczony na realizację kolejnych etapów przedsięwzięcia. Kiedy budowa jest zakończona, a właściciel wprowadza się do budynku, najczęściej wciąż spłacamy kredyt. Wtedy staje się on właściwie klasycznym kredytem hipotecznym, jak na przykład kredyt na mieszkanie.

Kredyt na budowę domu lub kredyt na dokończenie budowy są często dość atrakcyjne. Wymagają jednak wielu formalności w stosunku z klasycznym kredytem hipotecznym. Pieniądze są też wypłacane w kilku transzach – każda po zakończonym etapie budowy określonym przez bank. Proces budowy domu staje się więc nieco skomplikowany, a przedstawiciel banku weryfikuje jego postępy.

Etapy budowy domu, w których możemy korzystać z finansowania przez bank

Całą procedurę możemy podzielić na kilka etapów. Oczywiście, nie zawsze przebieg budowy domu i kredytowania tego przedsięwzięcia będzie taki sam. W standardowej sytuacji mówimy jednak o następujących krokach:

• wybór i kupno działki pod budowę domu
• budowa domu, która podzielona jest na kilka etapów (bank finansuje zarówno koszt materiałów, jak i prac budowlanych)
• oddanie domu w stanie surowym
• wykończenie domu zgodnie z zakresem opisanym we wniosku kredytowym
• finalizacja budowy domu – oddanie do użytku – w tym momencie nie mówimy już o kredycie budowlanym, a hipotecznym

Bank może pomóc w finansowaniu poszczególnych kroków od zakupu działki budowlanej aż po wykończenie domu, a nawet zakup niektórych elementów wyposażenia. Wiele zależy tu od tego, ile właściciel ma swoich oszczędności i jak wiele pieniędzy potrzebuje od banku.

Jakie jest oprocentowanie takiego kredytu?

Jednym z najważniejszych pytań jest: ile kosztuje kredyt na budowę domu? Tu mówimy po prostu o wszelkich opłatach, jakie oddamy do banku przez cały czas spłaty kredytu. Na oprocentowanie kredytu na budowę domu składają się marża banku, aktualna stopa procentowa, a także inne opłaty. Warto wiedzieć, że marżę banku można negocjować, choć nie każdy bank zgodzi się na jej obniżenie.

Ogólnie można przyjąć, że kredyty mające zabezpieczenie w postaci hipoteki, są dość korzystnie oprocentowane. Zwykle oprocentowanie jest niższe, niż w przypadku innych kredytów konsumenckich. To samo powiemy o kredytach na kupno domu lub mieszkania, ale też o kredycie na budowę domu z zabezpieczeniem. Pod koniec 2023 roku oprocentowanie tego kredytu najczęściej opiewa na wartość 8-9,5 % rocznie. Jeśli spojrzymy na łączne koszty wieloletniego kredytu, zwykle są one ogromne. Pamiętajmy jednak, że jest tak właśnie ze względu na możliwość rozłożenia spłaty na naprawdę długi okres. Roczna stopa oprocentowania, którą możemy zobaczyć jako RRSO, jest dość niska. Dziś raty niemal wszystkich kredytów są natomiast dość wysokie, ale głównie ze względu na niekorzystne wskaźniki WIBOR i WIRON.

Pewną możliwość na oszczędności daje natomiast skorzystanie z rozwiązania, jakim jest bezpieczny kredyt 2%. Nie oznacza to, że zapłacimy jedynie 2% odsetek, obecnie jest to jednak dość korzystna propozycja. Niestety, tańsze kredyty wpłynęły zauważalnie na ceny nieruchomości, czy nawet materiałów budowlanych..

Jak bank wypłaca kredyt na budowę nieruchomości?

Ten rodzaj kredytu pod hipotekę bank wypłaci w transzach. Do wniosku kredytowego należy dołączyć dokładny plan prowadzenia kolejnych prac budowlanych. Wraz z kończeniem kolejnych etapów informujemy o tym bank, a ten przyśle swojego przedstawiciela, aby ocenił stan budowy. Jeśli wszystko przebiega zgodnie z planem, bank wypłaci kolejną transzę. Można powiedzieć, że bank chce sie w ten sposób zabezpieczyć. Wypłaca tylko część środków – dom też jest w końcu zbudowany tylko częściowo.

Ile transz będzie w kredycie na budowę domu? To zależy od uzgodnień z bankiem. Zwykle po prostu wraz z potrzebą wydania środków na kolejne etapy budowy, bank wypłaca kolejne transze. Całość prowadzona jest w ten sposób, aby podział finansowania na pewną liczbę transz (znamy ją już w momencie podpisywania umowy kredytowej) nie przedłużał samej budowy. Stopniowo dom jest na coraz dalszym etapie budowy, ma więc coraz większą wartość. Jest w końcu zabezpieczeniem kredytu dla banku, stąd cały podział wypłaty środków na transze.

Inspekcja kolejnych etapów budowy nieruchomości może być przeprowadzona na kilka sposobów:

• na podstawie zdjęć wykonanych przez inwestora
• podczas osobistej wizyty rzeczoznawcy
• ocena przez pracownika inwestycji (np. kierownik budowy)

Warto odpowiednio wcześniej przekonać się, jak ta kwestia wygląda w konkretnym banku. Od tego w dużej mierze zależy, czy oddanie kolejnych etapów będzie bardziej lub mniej problematyczne.

Który kredyt na budowę wybrać?

Podczas wyboru najlepszego kredytu na budowę domu musimy wziąć pod uwagę więcej czynników, niż w przypadku zwykłego kredytu gotówkowego. Poza opłatami, RRSO, czy dostępnością kredytu, trzeba też bliżej poznać procedury banku. Wpływają na to, jak sprawnie przebiega budowa i w których etapach bank wypłaci nam kolejne transze. Najczęściej finansowanie budowy domu pochodzi z jednego z następujących rodzajów kredytu:

• kredyt hipoteczny – wpis do hipoteki, celem jest budowa domu, niskie oprocentowanie, dość skomplikowane wnioskowanie o kredyt, 
• kredyt budowlano-hipoteczny – wpis do hipoteki, cel to budowa domu, niskie oprocentowanie, trudny proces wnioskowania, realizacja budowy wymaga podziału na etapy i otrzymywania wypłat kredytu w transzach, 
• zwykły kredyt gotówkowy – nie jest wymagany wkład własny, nie ma wpisu do hipoteki, zwykłe dostępny na niższą kwotę, może być wyżej oprocentowany, pieniądze wydasz na dowolny cel, 
• pożyczka hipoteczna – nie jest wymagany wkład własny, z hipoteką, pieniądze można wydać na dowolny cel, oprocentowanie wyższe, niż w kredytach hipotecznych, 

Najczęściej osoby chcące finansować budowę domu, wybierają kredyt budowlano-hipoteczny. Łączy zalety kredytów hipotecznych (przede wszystkim niskie oprocentowanie i możliwość rozłożenia spłaty na bardzo długi czas) z opcją otrzymania pierwszej transzy jeszcze zanim powstanie jakikolwiek etap domu. Pożyczka hipoteczna jest z kolei o wiele łatwiej dostępna, nie trzeba też mieć wkładu własnego. Najłatwiej dostać kredyt gotówkowy, który jednak jest najdroższy. To też raczej sposób na znacznie mniejsze wsparcie finansowe, choć sporo zależy tu od zdolności kredytowej konkretnego inwestora.

Kto może otrzymać kredyt na budowę domu?

Przejdźmy zatem do warunków, jakie musi spełnić kredytobiorca. W zależności od banku i wybranego rodzaju kredytu nieco się różnią. Zawsze należy jednak spełnić pewne podstawowe warunki:

• ukończone 18 lat
• zmieszczenie się w górnym limicie wieku (np. do 65, 70 lub 75 lat) – zależy w dużej mierze od okresu kredytowania
• zdolność do czynności prawnych
• wkład własny (chyba, że skorzystasz z programu rządowego – kredytu bez wkładu)
• zdolność kredytowa
• dobra historia kredytowa (bank sprawdzi raport BIK)
• prawidłowe wypełnienie wniosku kredytowego

Jednym z najważniejszych warunków jest odpowiednia zdolność kredytowa. Wpływ na nią mają zarobki, ich źródło, czy suma miesięcznych kosztów (koszty mieszkaniowe, koszty utrzymania, suma zapłaconych zobowiązań). Przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny lub budowlano-hipoteczny warto odpowiednio się do tego przygotować. Spłać inne długi, czy kartę kredytową – dobrze wpłynie to na Twoje postrzeganie w oczach analityków banku.

Ile trzeba mieć wkładu własnego?

Nie mając wkładu własnego możemy skorzystać z jednego z ostatnich rządowych programów. W standardowej ofercie banków, wkład własny musi wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Dokładne zapisy znajdziemy w tzw. rekomendacji S, wydanej w 2017 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego. Często bank do uruchomienia kredytu na budowę domu będzie wymagał także dodatkowego ubezpieczenia.

Na mocy polskich przepisów z 2021 roku możemy natomiast skorzystać z kredytu na budowę domu bez wkładu własnego. Niestety, dotyczy to tylko specjalnych sytuacji. Wielkość domu nie może przekraczać 70 mkw.

Ile trzeba zarabiać, aby mieć zdolność kredytową do kredytu na budowę domu?

Nie można jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Każdy bank nieco inaczej liczy zdolność kredytową kredytobiorcy. Ważne jest natomiast, że zwykle wymagane jest stałe źródło dochodu. Dobrze widziane będzie zatrudnienie w oparciu o umowę o pracy na czas nieokreślony. Stabilne źródło dochodu i odpowiednia wysokość zarobków to podstawa, aby móc rozmawiać z bankiem o kredycie.

Pamiętajmy jednak, że kredyty na budowę domu zwykle są zaciągane na dość długi okres. Wpływa to co prawda na wzrost łącznego kosztu kredytu, obniża jednak wysokość miesięcznej raty. A to właśnie ona jest istotna przy ocenie, czy masz wystarczającą zdolność kredytową. Często rozłożenie spłaty na dłuższy czas pomaga uzyskać zgodę banku na uruchomienie kredytu.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Budowa domu i kredytowanie tej inwestycji to dość duże przedsięwzięcia. Także suma jest zwykle dość wysoka, może sięgać kilkuset tysięcy złotych, a nawet ponad miliona. Nic więc dziwnego, że bank wymaga szeregu dokumentów:

• dokumenty potwierdzające tożsamość
• zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach
• pozwolenie na budowę, zgłoszenie budowy (w przypadku domu bez pozwolenia – do 70 mkw.)
• operat szacunkowy
• akt notarialny, wpis do KW z informacją o prawie własności do działki budowlanej
• wpis z ewidencji gruntów, wyrys obszaru, wypisy z biura zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy lub inne pismo z potwierdzeniem przeznaczenia działki pod budowę
• zaświadczenie – informacja o dostępie do drogi publicznej
• harmonogram prac budowlanych, dziennik budowy i kosztorys
• techniczny projekt budowy domu

Jak widać, lista dokumentów jest całkiem duża. Części z nich i tak byśmy jednak potrzebowali do budowy domu.

Jak krok po kroku dostać kredyt na budowę domu?

1. wybierz i kup działkę budowlaną
2. zamów projekt budowy domu
3. wyszukaj jedną z ofert kredytu na budowę domu z jednego z banków
4. postaraj się o pozwolenie na budowę
5. złóż wniosek o kredyt na budowę domu
6. zbierz niezbędne dokumentu i przekaż je do banku
7. poczekaj na wynik analizy wniosku i jego akceptację
8. podpisz umowę kredytową z bankiem, jeśli decyzja jest pozytywna
9. wnieść wkład własny

Tu następuje uruchomienie kredytu, który będzie wypłacany zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Czy kredyt na budowę do domu się opłaca?

W tym przypadku tak postawione pytanie bywa niezasadne. Większość osób po prostu nie ma innej możliwości sfinansowania budowy domu. Trzeba jednak wiedzieć, że kredyty hipoteczne należą do najniżej oprocentowanych. Możemy być więc niemal pewni, że spłata odbędzie się na atrakcyjnych warunkach. Warto po prostu wybrać najlepszy kredyt dostępny na rynku, na przykład korzystając z rankingu kredytów budowlanych.

Podsumowanie artykułu

Kredyt na budowę domu to niezły sposób na pozyskanie dodatkowych środków na budowę nieruchomości. Trzeba wiedzieć, że wymagane jest w nim sporo formalności – musimy dostarczyć liczne dokumenty. Sprawdź ich listę, aby nie tracić czasu w przyszłości, gdy już chcesz rozpocząć budowę. Obecnie klienci mogą korzystać z kredytów hipotecznych, kredytu budowlano-hipotecznego, pożyczek pod hipotekę lub z kredytu gotówkowego. Każda opcja ma swoje plusy i minusy.

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://www.bankier.pl/smart/kredyt-na-budowe-domu
2. https://www.ing.pl/indywidualni/kredyty-i-pozyczki/kredyt-hipoteczny/buduje-dom
3. https://www.credit-agricole.pl/klienci-indywidualni/kredyty-hipoteczne/kredyt-na-dom
4. https://finanse.rankomat.pl/poradniki/kredyt-na-budowe-domu/
5. https://www.gov.pl/web/polski-lad/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego
6. https://rf.gov.pl/bezpieczny-kredyt-2/

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora