Kredyt na mieszkanie – kredyt hipoteczny

Kupno własnego mieszkania lub domu to jeden z największych wydatków w życiu większości Polaków. Z tego względu często jesteśmy zmuszeni posiłkować się dodatkowym kredytem hipotecznym, co pozwala nam rozłożyć spłatę wartości mieszkania na wiele lat. Kredyt na mieszkanie może zostać wykorzystany na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym (np. od developera), na rynku wtórnym albo na budowę domu. W każdej sytuacji niezbędne jest posiadanie wkładu własnego i spełnienie wielu wymogów banku udzielającego kredytu. Nasz ranking kredytów mieszkaniowych pomoże Ci znaleźć najlepsze oferty, co pozwoli sporo zaoszczędzić. Znajdują się w nim aktualne oferty wielu banków. 

Kredyty mieszkaniowe

Kredyt na mieszkanie pozwoli sfinansować kupno gotowego mieszkania (z rynku deweloperskiego lub wtórnego), ale także nieruchomość w trakcie budowy. Rynek wtórny oznacza mieszkania kupowane od poprzedniego właściciela. Kupując mieszkania z rynku pierwotnego – zwykle od developera – możemy wybrać gotowe mieszkanie lub takie w trakcie budowy. Możliwe jest także wzięcie kredytu na mieszkanie, którego budowa dopiero się rozpocznie. Poczekamy na nie najdłużej, jednak zwykle ma najlepszą cenę.

Kredyt na mieszkanie krok po kroku

Od czego zacząć starania o kredyt mieszkaniowy? Najpierw warto oczywiście rozejrzeć się na rynku mieszkaniowym. Gdy znajdziesz oferty interesujących Cię mieszań, poznasz konkretną kwotę zakupu. Jednocześnie warto ocenić swoją zdolność kredytową. Suma ta mówi o tym, jak wysoki kredyt przyzna Ci bank. Warto wiedzieć, że w różnych bankach Twoja zdolność kredytowa może być obliczona zupełnie inaczej, czasem różnica jest nawet dwukrotna. Są natomiast pewne sposoby na zwiększenie zdolności kredytowej. Warto się z nimi zapoznać jeszcze przed złożeniem wniosku kredytowego, niektóre wymagają bowiem czasu.

Oprócz kosztu zakupu mieszkania, sporą sumę stanowią także środki przeznaczone na remont i wykończenie mieszkania. Warto wiedzieć, że wiele banków pozwoli na pokrycie z kredytu hipotecznego także tych wydatków, które są nierozerwalnie związane z nieruchomością i podnoszą jej wartość. Mówimy w tym przypadku o remoncie, wykończeniu mieszkania, meblach w zabudowie, czy zabudowie kuchennej i wykończeniu łazienki. 

Kredyt na mieszkanie a wkład własny

Trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że w celu otrzymania kredytu mieszkaniowego musisz posiadać wkład własny.Co to jest? To udział kredytobiorcy w koszcie zakupu mieszkania. Wymagane jest posiadanie wkładu własnego w wysokości 20% wartości mieszkania. Gdy kupujemy mieszkanie za 500.000 złotych, wkład własny będzie wynosił 100.000 zł i taką kwotę należy wcześniej uzbierać. Jeżeli zdecydujemy się na wykupienie dodatkowego ubezpieczenia, kwota wkładu własnego może być obniżona do 10% wartości mieszkania. 

Część osób kupujących mieszkania przez wiele miesięcy, a nawet lat zbiera kwotę na wkład własny. Niektórzy mogą liczyć na wsparcie rodziny, inni decydują się wziąć pożyczkę na wkład własny.

Ile wynosi rata kredytu hipotecznego? Kalkulator

Czasem ciężko jest się odnaleźć w kosztach, odsetkach i dodatkowych opłatach podawanych przez banki. Z tego względu najczęściej kredytobiorców interesuje po prostu wysokość raty kredytu mieszkaniowego. To dzięki tej informacji dowiemy się, czy na spłacaniu kredytu nie ucierpi za bardzo nasz budżet domowy. Istotna jest też oczywiście liczba miesięcy, przez którą będziemy spłacać kredyt mieszkaniowy. Im dłuższy okres kredytowania, tym pojedyncza rata jest niższa. Całkowite koszty kredytu mogą wtedy jednak znacznie wzrosnąć.

Przydatny okazuje się kalkulator kredytów na mieszkanie. Znajdziesz go na stronach wszystkich banków, także na naszej stronie. Wystarczy wprowadzić wartość mieszkania, oprocentowanie kredytu i wybrać odpowiednią liczbę rat (okres kredytowania). W czasie rzeczywistym zobaczysz wtedy, jak zmienia się miesięczna wysokość raty kredytowej. Pozwala to w praktyce zobaczyć, jak ie są zależności między tymi parametrami.

Trzeba jednak wiedzieć, że te informacje są często orientacyjne. Ostateczne warunki ustalisz dopiero w banku, przy podpisywaniu umowy kredytowej. Mogą się różnić w zależności od aktualnej oferty banku, Twojej zdolności kredytowej, czy innych warunków.

Od czego zależy wysokość raty kredytu mieszkaniowego?

Nie wszyscy zdają sobie sprawę z tego, co wpływa na wysokość raty kredytu hipotecznego. Przede wszystkim mamy wartość mieszkania pomniejszoną o kwotę wkładu własnego – to kwota, na którą bierzemy kredyt. Dzielimy ją na ilość miesięcznych rat – taka byłaby kwota raty, gdyby nie odsetki, marża banku i oprocentowanie. Kredyt hipoteczny można otrzymać ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem. W przypadku stałego oprocentowania znamy wysokość raty przez cały okres kredytowania. Oprocentowanie zmienne jest natomiast uzależnione od stopy WIBOR – stała ją Rada Polityki Pieniężnej. Do obu należy doliczyć też marżę banku, która jest stała.

Kredyt hipoteczny ze zmienną stopą procentową często z pozoru wydaje się bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem. W przypadku gorszej koniunktury stopa WIBOR może się jednak zmienić, przez co rata może drastycznie wzrosnąć. Obliczając ratę warto więc mieć na uwadze ten fakt i do obliczeń przyjmować różne wartości WIBOR. Aby się temu przeciwstawić można wybrać jedną z ofert, która pozwala na zamrożenie oprocentowania .

Mieszkanie w budowie a kredyt hipoteczny

Jeśli decydujesz się na kredytowanie mieszkania w trakcie budowy, warto dokładnie prześwietlić firmę budującą je. Warto sprawdzić też wszystkie dokumenty dostarczone przez developera i postarać się sprawdzić jego kondycję finansową. Jeśli deweloper zbankrutuje, możemy zostać z kredytem i bez mieszkania. Może to skrajna sytuacja, ale zdarza się, czego lepiej uniknąć.

Gdy zgromadzimy komplet dokumentów i podpiszemy kontrakt z wykonawcą mieszkania, udajemy się do banku. Tam należy poczekać na ocenę naszej zdolności kredytowej i decyzję o przyznaniu kredytu. Jeśli postąpiliśmy tak w kilku bankach, pozostaje nam wybór banku, w którym weźmiemy kredyt.

Warunki kredytu mieszkaniowego

Co zawiera umowa kredytowa? Znajdziesz w niej informację o terminach wypłaty kolejnych transz kredytu. Kiedy deweloper buduje mieszkanie, otrzymuje kolejne części środków po ukończeniu danego etapu prac budowlanych. W przypadku mieszkania gotowego wypłata następuje zwykle w jednej transzy. W umowie kredytowej znajduje się też szereg informacji o tym, jak płacić raty – numer rachunku i terminy.

Wypłata kredytu mieszkaniowego w transzach to dość specyficzny sposób “pilnowania” developera przez bank. Skoro kredyt na mieszkanie ma zabezpieczenie w postaci właśnie tej nieruchomości, bank chce, aby była gotowa.

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego

Znacznie prostsza sytuacja ma miejsce w przypadku mieszkań na rynku wtórnym. Tam po spełnieniu wszystkich wymogów bank po prostu wpłacić całą sumę poprzedniemu właścicielowi. Pewną komplikacją mogą być natomiast zapisy w księgach wieczystych, na przykład o hipotece na rzecz innego banku. Gdy kupujesz mieszkanie z kredytem hipotecznym, musisz liczyć się więc z dodatkowymi formalnościami. 

Najpierw warto jednak sprawdzić, czy posiadasz odpowiednią zdolność kredytową na zakup danej nieruchomości. Jeśli tak, znajdź konkretne mieszkanie. Z właścicielem należy podpisać wtedy umowę przedwstępną. Dzięki temu mieszkanie jest “zaklepane” dla Ciebie, a Ty otrzymujesz pewien czas na załatwienie formalności z bankiem. Czas ten musi być na tyle długi, by zdążyć wybrać bank, złożyć w nim dokumenty i poczekać na decyzję o przyznaniu kredytu. Czasem może wynosić nawet dwa-trzy miesiące.

Kredyt na mieszkanie – jak określić wartość nieruchomości?

Dla banku nie jest wystarczającą informacją Twoja deklaracja o wartości mieszkania. Z tego względu przy kredycie na mieszkanie bank wymaga tzw. operatu szacunkowego. Oznacza to ocenę wartości nieruchomości przez przedstawiciela banku lub rzeczoznawcę. Zwykle to kredytobiorca jest obciążony tym kosztem.

Gdy bank wyda pozytywną decyzję o przyznaniu środków, wystarczy sfinalizować kredyt na mieszkanie u notariusza. Wtedy też trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Kto go płaci? Zwykle kupujący, choć strony mogą ustalić inaczej. Następnym krokiem jest wpis do ksiąg wieczystych – bank pojawi się tam, gdyż mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu (hipoteka). Po załatwieniu formalności bank wypłaci obecnemu właścicielowi kwotę kredytu.

Który kredyt na mieszkanie wybrać?

Kredyt na mieszkanie jest jednym z najtańszych kredytów na rynku. Przyczyna jest prosta – mieszkanie jest w tym przypadku zabezpieczeniem dla banku. Niskie oprocentowanie jest pokrywane przez wiele lat (czasem nawet kilkadziesiąt), przez co finalnie łączny koszt nierzadko przekracza dwukrotność wartości mieszkania. Jaki kredyt na mieszkanie wybrać? Warto wybrać kredyt hipoteczny z niskim RRSO. Realna roczna stopa oprocentowania podsumowuje bowiem wszystkie opłaty związane z danym kredytem.

Ważnym parametrem jest rodzaj oprocentowania. Większość kredytów hipotecznych ma oprocentowanie zmienne, co może wśród niektórych budzić pewne obawy. W takiej sytuacji warto poszukać oferty kredytu na mieszkanie z oprocentowaniem stałym. Przy oprocentowaniu stałym na oprocentowanie składa się stawka WIBOR (najczęściej WIBOR 3M) oraz marża banku. 

Opinie o banku i wakacje kredytowe – zwróć na to uwagę

Zawsze warto też sprawdzić opinie o banku. Wybierajmy oferty kredytów mieszkaniowych od instytucji, które cieszą się uznaniem dotychczasowych klientów. Przyjazny kontakt i możliwość współpracy w ramach problemów finansowych ze spłatą mogą okazać się w przyszłości zbawienne. Zwróćmy też uwagę, aby bank dawał nam możliwość skorzystania z wakacji kredytowych. Mało kto bierze pod uwagę trudniejszą sytuację finansową, jednak pamiętajmy że ten kredyt będziemy spłacać nawet przez 25-30 lat. Możliwość skorzystania z wakacji kredytowych może niejednokrotnie uratować nam skórę, uchronić przed rozpoczęciem działań windykacyjnych, czy nawet utratą mieszkania. Na szczęście dziś większość banków ma taką opcję.