Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym

W teorii  sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest dość prosta. Należy zebrać kilka dokumentów, które właściciel-kredytobiorca otrzyma w banku. Często możemy jednak napotkać na pewne trudności. Warto wziąć je pod uwagę, żeby być dobrze przygotowanym do tej operacji. W poniższym artykule przedstawimy, jak sprzedać mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym. Wskażemy, na co zwrócić szczególną uwagę, aby jak najszybciej załatwić niezbędne formalności.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Przede wszystkim warto odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa. Jak się okazuje, choć zagadnienie na pierwszy rzut oka wygląda na problematyczne, jak najbardziej można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym. Kredyt hipoteczny nie zmienia bowiem tego, że właścicielem mieszkania jest kredytobiorca. Może on swobodnie dysponować nieruchomością – także sprzedać mieszkanie lub dom. Gdzie znajduje się informacja, kto jest właścicielem mieszkania? Znajduje się w księdze wieczystej, w dziale II.

Wpis o banku będącym wierzycielem znajduje się natomiast w dziale IV księgi wieczystej. Tam można znaleźć informację o tym, że mieszkanie jest zabezpieczeniem kredytu. Warto też więc sprawdzać to miejsce w przypadku chęci kupna mieszkania – zobaczymy, czy nie jest obciążone hipoteką. Poza kredytami hipotecznymi na rynku można znaleźć także pożyczki pod zastaw nieruchomości.

Czy trzeba informować bank o sprzedaży mieszkania?

Jeżeli mamy w banku kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest sprzedawane mieszkanie, musimy poinformować o tym bank. Sprzedający musi wtedy spełnić kilka dodatkowych formalności. Do skutecznego przeprowadzenia transakcji będzie potrzebne zebranie dokumentów z banku.

Takie same zasady dotyczą sprzedaży mieszkania z hipoteką, sprzedaży domu z kredytem hipotecznym i innych nieruchomości.

Kiedy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Kupno mieszkania lub domu jest jednym z największych wydatków w życiu każdego z nas. Z tego względu bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu na mieszkanie. Czy oznacza to, że powinniśmy mieszkać tam aż do całkowitej spłaty kredytu? Często ten okres wynosi 20, 30 lat, a nawet więcej. W niektórych sytuacjach możemy zmienić swój status mieszkaniowy, czasem w tym celu warto pomyśleć więc właśnie o sprzedaży mieszkania z kredytem.

Oczywiście wiedząc, z iloma formalnościami i dodatkowymi kosztami wiąże się taka transakcja, wiele osób może być zniechęconych. Kiedy warto sprzedać mieszkanie z hipoteką? Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym będzie się wiązała z koniecznością wcześniejszej spłaty kredytu. Z jednej strony pozwoli to na ograniczenie kosztów – nie zapłacimy tylu odsetek, co w przypadku spłaty kredytu w ratach jeszcze przez wiele lat. Z drugiej jednak strony może się to wiązać z koniecznością zapłaty dodatkowej prowizji za wcześniejszą spłatę. Bank w ten sposób chce czasem zrekompensować sobie utratę zysku – płaconych przez kredytobiorcę przez wiele lat odsetek.

Prowizja i dodatkowe opłaty

Sprzedaż mieszkania i spłata kredytu przed upływem 3 lat od wzięcia go może się wiązać z koniecznością zapłaty dodatkowej prowizji od wcześniejszej spłaty. Warto natomiast dobrze się zapoznać ze swoją umową kredytową – tam znajdziemy komplet informacji i kosztów.

Sprzedając mieszkanie w ciągu pierwszych pięciu lat od zakupu trzeba się jednak liczyć z jeszcze jednym kosztem. Mowa o podatku dochodowym. Myśląc o kupnie kolejnego mieszkania, uwzględnijmy natomiast podatek od zakupu nowego mieszkania.

Jeśli mamy taką możliwość, poczekajmy ze sprzedażą mieszkania i wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego na odpowiedni moment.

Sprzedaż mieszkania, spłata kredytu i zakup nowej nieruchomości

Często do sprzedaży mieszkania i zamknięcia kredytu hipotecznego dochodzi w momencie, kiedy planujemy zmianę nieruchomości na inną. Czasem potrzebujemy większego mieszkania, w wielu sytuacjach koszty utrzymania są zbyt wysokie i chcemy zmienić mieszkanie na mniejsze. W obu sytuacjach warto rozważyć sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. Może być sposobem na poprawę swojej sytuacji finansowej lub mieszkaniowej.

Oczywiście, warto zastanowić się, co zrobić z pieniędzmi po spłacie kredytu hipotecznego, jeśli kwota ze sprzedaży mieszkania jest wyższa od zobowiązania. Wiele osób inwestuje w ten sposób pieniądze – kupuje mieszkania, remontuje je i sprzedaje po wyższej cenie. Zobacz przydatne informacje o flipach nieruchomości.

Zgoda banku i niezbędne formalności przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym

Jak przebiega sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką? Przede wszystkim warto wyjaśnić, że nie różni się w praktyce od sprzedaży zwykłej nieruchomości. Transakcja wymaga bowiem podpisania umowy o przeniesieniu własności nieruchomości. Taki dokument należy podpisać u notariusza. Różnice polegają natomiast na konieczności przygotowania się – zebrania przez kredytobiorcę będącego właścicielem mieszkania kilku dokumentów.

Zaczynamy od uzyskania zgody banku na wykreślenie hipoteki. Nastąpi to oczywiście po spłacie zobowiązania – kredytu hipotecznego.Taki dokument jest zapewnieniem, które w świetle przepisów nazywane jest promesą. Jest ważna dla nabywcy nieruchomości – świadczy o tym, że po dokonaniu transakcji i zapłacie za mieszkanie nie będzie już ono obciążone. W praktyce oznacza to po wykreślenie wpisu z księgi wieczystej. Jeżeli kupujący chce sfinansować zakup także przy pomocy kredytu hipotecznego – bank będzie od niego wymagał przedstawienia właśnie takiego dokumentu. Jedno mieszkanie nie może być bowiem zabezpieczeniem dla dwóch równoległych kredytów.

Formalności muszą być dopięte w trakcie 30 dni od otrzymania promesy.

Czy bank musi udzielić zgody na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Jedynym właścicielem mieszkania, a tym samym dysponentem aktu własności jest kredytobiorca. Nie musi więc otrzymywać zgody banku na sprzedaż mieszkania lub wnioskować o nią. Do całej operacji niezbędne będzie jednak otrzymanie promesy wspomnianej wcześniej.

Od banku będziemy również potrzebować aktualnego zaświadczenia o stanie zadłużenia. Kluczową informacją jest tam dokładna kwota pozostała do spłaty. Wpłacenie jej spowoduje wykreślenie banku z listy wierzycieli – mieszkanie nie będzie już zobowiązaniem w kredycie.

Instrukcja krok po kroku – jak sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Zebrane informacje postanowiliśmy przedstawić w formie kilku punktów. Ułatwi to zrozumienie całego procesu sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką.

• Wizyta w banku – tam przede wszystkim poznasz dokładną sumę do spłaty. Tyle będzie trzeba przelać na konto banku, aby wykreślić hipotekę. W banku sprawdzisz też, czy w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu musisz zapłacić dodatkową prowizję.
• Poszukiwanie nabywcy – to najtrudniejsza część zadania. Aby znaleźć kupca wykonaj dokładne zdjęcia mieszkania, zrób szczegółowy opis i umieść ogłoszenie w kilku serwisach.
• Promesa z banku – Gdy masz już zdecydowanego klienta na zakup mieszkania lub domu, ponownie udaj się do banku. Powinieneś dać nabywcy promesę potwierdzającą wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie zadłużenia.
• Podpisanie umowy – najpierw można podpisać umowę przedwstępną z dodatkowym zadatkiem (zwykle kilka % ceny mieszkania). Warto zrobić to, gdy kupujący będzie ubiegał się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Następnie podpiszcie przekazanie własności u notariusza.
• Spłata zadłużenia w banku – teraz musisz spłacić swoje zobowiązanie w banku. Najczęściej kupujący wpłaca do banku sumę zadłużenia, a jedynie ewentualna nadwyżka trafia na Twoje konto bankowe. Po spłacie bank przekaże Ci list mazalny –  zgodę na wykreślenie hipoteki.

Mniejsze odsetki w przypadku sprzedaży mieszkania z kredytem

Odsetki w przypadku kredytu hipotecznego naliczane są w ujęciu rocznym. Jeżeli wcześniej spłacisz całość zobowiązania, bank przez krótszy czas będzie je odbierał. Oznacza to nic innego, jak zmniejszenie odsetek, jakie w trakcie spłaty oddasz bankowi. Niektóre banki częściowo rekompensują to sobie poprzez prowizję za wcześniejszą spłatę.

Ubezpieczenie mieszkania, a sprzedaż nieruchomości z hipoteką

Wszystkie mieszkania kupione na kredyt są objęte obowiązkowym ubezpieczeniem. Co zrobić, w przypadku sprzedaży mieszkania? Co się dzieje z polisą ubezpieczeniową, gdy właściciel mieszkania się zmienia? Czy można odzyskać część pieniędzy za zapłacone na długi czas ubezpieczenie?

Niektóre firmy ubezpieczeniowe pozwalają na przepisanie umowy na dane nowego właściciela. Wtedy można domagać się od niego zwrotu części kwoty poniesionej z tytułu ubezpieczenia. W innych ubezpieczalniach po prostu umowa jest rozwiązywana, a nowy nabywca na własną rękę szuka polisy.

Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny w obcej walucie

Czy w przypadku sprzedaży mieszkania kupionego na kredyt w obcej walucie wygląda inaczej? W zasadzie – nie. Na druku zaświadczenia o wysokości zadłużenia bank zaznacza, ile trzeba mu oddać i w jakiej walucie. Czasem banki podają informację w walucie PLN, po przeliczeniu bieżącym kursem.

Warto natomiast uważać podczas sprzedaży mieszkania finansowanego kredytem w obcej walucie. Jeżeli kurs znacznie się zmienił, kwota uzyskana ze sprzedaży może bowiem nie wystarczyć do całkowitej spłaty zobowiązania. Koszt kredytu może bowiem przewyższać znacznie wartość mieszkania. Często mamy z tym do czynienia w przypadku kredytów we frankach.

Dodatkowe koszty przy sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

W zasadzie poza koniecznością zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, nie ma innych kosztów sprzedaży mieszkania z hipoteką. Z nią będziemy mieć do czynienia tylko w niektórych przypadkach, zwykle gdy planujemy sprzedać mieszkanie w pierwszych trzech latach od podpisania umowy kredytowej.

Koszt wizyty u notariusza będzie taki sam jak w przypadku innych nieruchomości. Przy nieruchomości wartej 60.000 – 1.000.000 złotych wynosi on maksymalnie 1010 złotych plus 0,4% od sumy nadwyżki ponad 60.000 zł.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką i kupno nowego

Jednym z najczęstszych powodów sprzedaży mieszkania z hipoteką i wcześniejszej spłaty kredytu jest chęć kupienia nowego mieszkania lub domu.

Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w ciągu 3 lat przeznaczymy na zakup kolejnego mieszkania, nie zapłacimy podatku dochodowego. Ten będzie naliczony przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od dnia zakupu. Jeśli natomiast potrzebujesz pieniędzy na wkład własny, zobacz nasz poradnik – czy pożyczka na wkład własny jest możliwa?

Czy warto sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jeżeli masz upatrzone inne mieszkanie, a bank nie naliczy zbyt wysokiej prowizji za wcześniejszą spłatę, warto rozważyć sprzedaż mieszkania przed spłatą kredytu hipotecznego. Musisz się liczyć z kilkoma formalności, jednak nie powinny być przeszkodą w próbie poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej. Gdy na rynku nadarzy się okazja na korzystną sprzedaż mieszkania i kupno nowego w dobrej cenie, warto więc z niej skorzystać.

Czasem niezbędne będzie dołożenie pewnej sumy pieniędzy, szczególnie gdy zmieniasz mieszkanie na większe lub po prostu droższe. Różnicę możesz pokryć kolejnym kredytem hipotecznym lub szukając kredytu gotówkowego. Ta druga opcja jest opłacalna, gdy suma nie jest zbyt wysoka. Sprawdź nasz ranking kredytów gotówkowych, aby znaleźć najlepsze opcje. Jeśli natomiast znajdziesz nieruchomość wymagającą remontu, sprawdź oferty najlepszych kredytów na remont mieszkania.

Tomasz Marczewski

Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora