Przeglądając oferty bankowe kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym, zauważyć można że te udzielane są na określonych, zbliżonych do siebie warunkach. Przykładowo, każdy kredyt hipoteczny wymaga od kredytobiorcy wkładu własnego, którego wysokość jest proporcjonalna do wartości nieruchomości. Taka sytuacja nie jest zmową banków ani przypadkiem, a wynika z zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Zalecenia te zawiera Rekomendacja S. Czym jest, i czego dotyczy ten dokument? Dowiecie się tego w dalszej części wpisu.
Czym jest Rekomendacja S?
Rekomendacja S to dokument, który określa zasady dobrych praktyk w zakresie udzielania i zaciągania kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Za opracowaniem dokumentu stoi Komisja Nadzoru Finansowego. Pierwsza publikacja Rekomendacji S miała miejsce w 2006 roku. Bieżąca forma omawianej Rekomendacji została opublikowana w grudniu 2019 roku.
Czy rekomendacje KNF są wiążące?
Rekomendacja S jest wiążąca. Oznacza to, że instytucje krajowe, a w tym przypadku banki, nie mogą oferować swoich produktów finansowych na zasadach łagodniejszych, niż te opisane w rekomendacji. Taka restrykcja nie obowiązuje jednak podmiotów pozabankowych, takich jak pożyczkodawcy i osoby prywatne.
Czego dotyczy Rekomendacja S?
Zalecenia opisane w Rekomendacji S dotyczą kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Takie produkty finansowe cechują się tym, że zabezpieczone są hipoteką, czyli ograniczonym prawem rzeczowym, ustanowionym najczęściej na nieruchomościach. Rozwiązania takie jak kredyt gotówkowy, czy też kredyt konsolidacyjny, nie są objęte Rekomendacją S.
Rekomendacje KNF, a zdolność kredytowa
Zgodnie z zapisami zawartymi w Rekomendacji, instytucje bankowe zobowiązane są do analizy zdolności kredytowej klienta. Stosuje się przy tym dwie metody:
- Analiza ilościowa – służy ustaleniu wysokości i stabilności źródeł spłaty.
- Analiza jakościowa – polega na ocenie cech klienta, które mają istotny wpływ na spłatę zobowiązania w terminie.
Obie metody stosowane są równolegle i mogą mieć wpływ na to, jak będzie wyglądał kredyt hipoteczny zaoferowany przez bank. Dotyczy to m.in. okresu kredytowania i maksymalnej wysokości finansowania.
Co dla klientów oznacza stosowanie tak dogłębnej analizy zdolności kredytowej? Przede wszystkim będzie to fakt, iż wysokość uzyskiwanych dochodów nie będzie jedynym kryterium, branym pod uwagę. Banki przyglądają się również aspektom takim jak historia poprzednich zobowiązań, wpisy do BIK i innych baz i miesięcznym wydatkom kredytobiorcy.
Jak Rekomendacja S wpływa na kredyt hipoteczny?
Ze względu na wiążącą naturę Rekomendacji i jej treść, udzielane kredyty hipoteczne muszą spełniać odpowiednie warunki. Instytucje bankowe powinny rekomendować klientom detalicznym zobowiązanie o okresie spłaty, który nie przekracza 25 lat. Jeżeli klient podejmie decyzję o dłuższym okresie spłaty, to bank może udzielić kredytu na okres nie dłuższy, niż 35 lat.
Inną istotną kwestią, na którą wpływa Rekomendacja S, jest obowiązek poniesienia wkładu własnego przez kredytobiorcę. Bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Zamiast tego, wysokość wkładu uzależniona jest od wskaźnika LTV (Loan To Value) i wartości nieruchomości.
Jak działa wskaźnik LTV?
Wskaźnik Loan to Value określa relację wartości kredytu do wartości nieruchomości, stanowiącej jego zabezpieczenie. Aktualnie minimalny wskaźnik LTV wynosi 80%. Oznacza to, że zaciągając taki kredyt, klient musi wpłacić wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę.
Czy dla każdej osoby zainteresowanej kredytem hipotecznym, wskaźnik LTV będzie taki sam? Okazuje się, że nie. Banki często udzielają kredytów z wyższym Loan To Value dla osób, które regularnie korzystają z usług banku i mają dobrą zdolność kredytową. W takim przypadku wymagany wkład własny jest kilka procent mniejszy.
Rekomendacja S – jak wpływa na kredyt walutowy?
Zalecenia dla instytucji bankowych mają spory wpływ na kwestię tego, w jakich walutach klient uzyskuje swój dochód. Instytucje bankowe udzielają kredytów hipotecznych jedynie w tej walucie, w której klient osiąga swój największy dochód. W tym miejscu pojawia się pytanie: co, jeśli klient uzyskuje dochód w kilku walutach?
Jeżeli klient faktycznie uzyskuje dochód w kilku walutach, to instytucja bankowa powinna założyć deprecjację o 50% innych walut niż waluta, w której uzyskiwane są najwyższe dochody. Szacuje się, że dochód uzyskiwany w innej walucie może z czasem zmienić swoją wartość, toteż jest to istotny aspekt przy ocenie ryzyka kredytowego.
Udzielając walutowego kredytu hipotecznego z uwzględnieniem konwersji walutowej, banki powinny oferować w szczególności kredyty ze stałą stopą oprocentowania (lub okresowo stałą stopą oprocentowania). Instytucje bankowe mają obowiązek informowania klientów o potencjalnym ryzyku związanym ze zmienną wartością waluty.
Jak zmieniała się Rekomendacja S?
W 2006 roku światło dzienne ujrzała pierwsza wersja Rekomendacji S. Na przestrzeni lat zapisy Rekomendacji były wielokrotnie nowelizowane, wprowadzając nowe zapisy w zakresie udzielania kredytów z zabezpieczeniem hipotecznym. Podstawą rekomendacji jest ustawa Prawo bankowe z dnia 29 sierpnia 1997 r.
- 2006 rok – wprowadzenie Rekomendacji S. Zaczęła ona obowiązywać od lipca 2007 roku.
- 2008 rok – pierwsza nowelizacja Rekomendacji S, która zaczęła obowiązywać od 1 kwietnia 2009 roku. Zmiany dotyczyły wprowadzenia obowiązku informowania klientów o spreadzie walutowym.
- 2011 rok – kolejne zmiany dotyczące Rekomendacji, dotyczące maksymalnego okresu dla obliczania zdolności kredytowej (25 lat) i maksymalnej wysokości raty walutowego kredytu hipotecznego (42% dochodów przy uwzględnieniu innych zobowiązań).
- 2013 rok – znowelizowana Rekomendacja przyniosła jedne z największych zmian:
- wprowadzenie maksymalnego Loan to Value,
- okres maksymalnego obliczania zdolności kredytowej podniesiony do 30 lat,
- obowiązek informowania o całkowitym koszcie zobowiązania i ryzyku zmiennej stopy oprocentowania.
- 2019 rok – aktualnie obowiązująca wersja Rekomendacji. Umożliwienie kredytobiorcom zmiany kredytu zmiennie oprocentowanego na kredyt ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Ponadto, wprowadzono zasadę dotyczącą kredytów określanych mianem “Klucz za dług” – minimalny wkład własny klienta musi wynosić min. 30% wartości nieruchomości.
Czym jest kredyt Klucz za dług?
Kredyt “Klucz za dług” to rodzaj kredytu hipotecznego, przy którym przewidziana jest opcja przekazania własności nieruchomości bankowi, w zamian za zrzeknięcie się zobowiązania. Wówczas klient traci prawa własnościowe do domu, mieszkania lub terenu, a bank w zamian umarza spłatę kredytu.
Podsumowanie
Zapisy zawarte w Rekomendacjach KNF mogą dla wielu klientów wydawać się zbędnym ograniczeniem, które jedynie zmniejsza przyznawalność poszczególnych kredytów. Należy jednak mieć na uwadze fakt, iż takie regulacje pozwalają na bezpieczne oferowanie produktów finansowych. Ryzyko strat jest zminimalizowane zarówno dla wierzyciela, jak i klienta.
Patrząc na to, jak dynamicznie zmienia się sytuacja gospodarcza, niewykluczone, że w kolejnych latach wskaźniki LTV, a także regulacje dotyczące walut i analizy ryzyka kredytowego mogą się zmienić. Na chwilę obecną, w przypadku braku możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, jedynym wyjściem jest praca nad zwiększeniem zdolności kredytowej.
Źródła:
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
Podobne artykuły
Ubezpieczenie firmy – czy warto je wykupić?
28 kwietnia 2024
XTB – recenzja i opinia
27 kwietnia 2024