Ile kosztuje odbiór mieszkania?

Kupując mieszkanie lub dom, zwykle z rynku pierwotnego, warto przyłożyć się do odbioru. Nazywamy tak składające się z wielu czynności sprawdzenie nieruchomości pod wieloma kątami. To ostatni moment, aby próbować dochodzić swoich praw lub rekompensaty finansowej, jeżeli nasza weryfikacja wykaże jakieś wady. W dzisiejszym poradniku postaramy się odpowiedzieć, jaki jest koszt odbioru mieszkania. Podpowiadamy też, dlaczego warto przeprowadzić go w obecności specjalisty.

Odbiór mieszkania – samemu, czy z pomocą fachowców?

Odbiorem mieszkania nazywamy dokładne sprawdzenie nieruchomości jeszcze przed odbiorem kluczy. Cała procedura składa się z wielu kroków. Sprawdzamy, czy stan faktyczny mieszkania, a także sposób jego wykończenia i znajdujące się wewnątrz wyposażenie są zgodne z zapisami podpisanej wcześniej umowy. Zwykle o kosztach odbioru mieszkania i samym odbiorze mówimy w kontekście mieszkań deweloperskich – z rynku pierwotnego. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby zrobić to też w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego.

Podczas odbioru spotykamy się z poprzednim właścicielem lub przedstawicielem developera. Wielu kupujących udaje się w ustalone miejsce osobiście, z małżonkiem, czasem partnerem. Warto natomiast zadać sobie pytanie – czy naprawdę dobrze znam się na tym, jak przeprowadzić odbiór mieszkania? Czy mam do tego odpowiednią wiedzę, a nawet niezbędne narzędzia? Część nowych właścicieli po prostu “rzuca okiem”, czy wszystko wygląda w porządku. Nie zwracają wtedy uwagi na wiele szczegółów, które są naprawdę istotne, a czasem kosztowne w naprawie. Zdecydowanie warto więc zlecić odbiór mieszkania fachowcom. Możemy też poprosić o pomoc znajomego lub kogoś z rodziny. Ważne jest, żeby osoba taka miała doświadczenie w “budowlance” – wiedziała, na czym polega poprawne wykończenie mieszkania i jak to sprawdzić.

Odbiór mieszkania może wykazać różne usterki i wady

W Internecie nie brakuje zresztą opisów przypadków, jakie wady mieszkania w stanie developerskim zostały wykryte podczas odbioru. Źle wykonane może być… wszystko. Od nierównych ścian, po nieodpowiednie zamontowanie okien, aż po wady całego budynku mieszkalnego. Do najbardziej kuriozalnych przykładów należy natomiast niewłaściwa powierzchnia mieszkania. Łatwo możemy sobie zresztą wyobrazić, że przesunięcie 5-metrowej ściany o 10 centymetrów daje nam 0,5 metra kwadratowego powierzchni. Z jednej strony to “tylko” 10 centymetrów, w przypadku większych pomieszczeń – różnica nie do zauważenia. Z drugiej jednak strony, jeżeli metr mieszkania kosztuje obecnie kilkanaście tysięcy złotych, “nasze” 10 centymetrów może być niezwykle kosztowne. Oczywiście – dla sprzedawcy.

Nawet 1-2 centymetry rozbieżności w wymiarach mogą przekładać się na równowartość kilkuset złotych. Najczęściej jednak podczas odbioru mieszkania znajdziemy takie wady i usterki, jak rysy na oknach, pęknięte ściany, nierówno położoną wylewkę, czy odpryski tynku. Oczywiście, w żadnym wypadku skutkiem odbioru mieszkania nie musi być rezygnacja z zakupy (choć czasem pojawi się taka możliwość). Jest to jednak dobry początek negocjacji. Mówiąc wprost – możemy na tym sporo zyskać. Zwykle możemy po prostu dogadać się z deweloperem. On nie musi wymieniać kosztownego okna, my pozostaniemy z niewielką rysą i kilkoma banknotami w kieszeni – brzmi dobrze, prawda?

Warto też kierować się dość prostą zasadą. Jeżeli na protokole z odbioru mieszkania nie umieścimy usterki, prawdopodobnie będziemy musieli usunąć ją na własny koszt.

Dlaczego samodzielny odbiór mieszkania jest ryzykowny? Emocje często biorą górę…

Oczywiście, ta wskazówka nie dotyczy osób, które dobrze wiedza, jak przeprowadzić odbiór mieszkania. Wielu kupujących mieszkanie, często swoje pierwsze, przychodzi na odbiór mieszkania w wielkich emocjach. Nic dziwnego – to jeden z ostatnich etapów dość długiego, kosztownego i męczącego procesu kupna nieruchomości. Często po prostu chcemy mieć już odbiór mieszkania za sobą i “nie mieć problemów”. Nie każdy też ma odwagę wytykać znalezione usterki przedstawicielowi developera. Druga strona na odbiór mieszkania wysyła w końcu doświadczonego eksperta, który ma swoje sposoby, aby odwrócić naszą uwagę od potencjalnych problemów.

Poza tym, że większość osób po prostu nie ma wiedzy, często odbiór mieszkania przeprowadzamy w pośpiechu. Mało kto bierze też ze sobą takie sprzęty, jak suwmiarka, miernik odległości (np. laserowy, kosztujący kilkaset złotych), czy choćby poziomica. Bez nich prawidłowa ocena, czy z mieszkaniem wszystko jest w porządku, nie będzie możliwa. Nierzadko pewne wady są widoczne tylko pod odpowiednim kątem. Część potencjalnych usterek może przykrywać warstwa kurzu i pyły. Jeśli nie poświęcimy czasu na dokładne sprawdzenie każdego miejsca, po prostu ich więc nie znajdziemy. Nierzadko koszt odbioru mieszkania jest o wiele niższy, niż rekompensata od developera za wykryte wady (lub potencjalny koszt usunięcia ich). Ba! Zwykle będziemy na tym sporą sumę “do przodu”.

Znalezienie fachowca od odbiorów nie będzie dziś problemem

Obecnie nie powinniśmy mieć problemów ze znalezieniem fachowej pomocy przy odbiorze. Odpowiednią osobą (lub firmą) może być ktoś pracujący na co dzień jako kierownik budowy lub po prostu zajmujący się “wykończeniówką”. Tak naprawdę lista osób, które bardzo nam pomogą przy odbiorze, jest znacznie dłuższa. Znajdziemy na niej architektów, projektantów wnętrz, sprzedawców mebli na wymiar, elektryków, hydraulików i innych fachowców. Ważne jest posiadanie odpowiedniego sprzętu i doświadczenie. Nawet osoby, które po prostu nauczyły się, jak przeprowadzić odbiór mieszkania i spisać korzystny formularz, mogą być pomocne.

Oczywiście, koszt odbioru mieszkania będzie różny w zależności od tego, kogo zaprosimy do współpracy. Usługa architekta lub kierownika budowy prawdopodobnie będzie najdroższa. Są to w końcu osoby z największym doświadczeniem i wiedzą w temacie. Pamiętajmy jednak, że odbiór mieszkania nie jest bardzo skomplikowany – wystarczy skrupulatność, dokładność i lista aspektów, na które trzeba zwrócić uwagę. Być może dobrym kompromisem między jakością usługi a kosztem odbioru mieszkania będzie skorzystanie z nieco tańszej opcji. Wielu projektantów wnętrz zajmuje się odbiorami, tak samo, jak osoby wykańczające mieszkania lub remontujące je. Oczywiście, z każdą firmą lub osobą powinniśmy ustalić zakres przeprowadzonego odbioru – po prostu spytać, co wezmą pod uwagę.

Ile kosztuje odbiór mieszkania?

Warto wiedzieć, że koszt odbioru mieszkania nie jest wysoki. W dużej mierze zależy od tego, kogo do tego zatrudnimy. Ważna jest też powierzchnia mieszkania i jego standard wykończenia. Liczy się także lokalizacja.

Uśredniając ceny z całej Polski, koszt odbioru mieszkania zaczyna się od około 200 złotych. To cena, jaką zapłacimy za pomoc przy odbiorze niedużego, 30-40 metrowego mieszkania. 

Koszt odbioru mieszkania wzrośnie o 50-100 złotych przy kolejnych 10 metrach powierzchni. Największe mieszkania, o powierzchni około 100 metrów, będą nas wtedy kosztowały od 500 do 700 złotych. Dodatkowej opłaty może wymagać dokumentacja fotograficzna z miejsca odbioru. Warto za to dopłacić, to zwykle koszt dodatkowych 100-150 złotych.

Droższy będzie natomiast koszt odbioru domu jednorodzinnego, segmentu, czy bliźniaka. W tym przypadku większa jest w końcu nie tylko powierzchnia. W takiej nieruchomości pojawiają się też dodatkowe elementy, jak system ogrzewania, dach, strych, czy schody. Cenę należy ustalać indywidualnie, możemy się jednak spodziewać, że zacznie się od około 1000 złotych za 150-metrowy dom.

Czy warto skupiać się na odbiorze mieszkania w stanie developerskim?

Koszt odbioru mieszkania zależy od tego, jak jest ono wykończone. Niektórzy decydują się na zakup mieszkania “pod klucz”, gotowego do wprowadzenia się. Wtedy oczywiście mamy o wiele więcej dodatkowych elementów do sprawdzenia. Czy warto jednak sprawdzać z dużą dokładnością również mieszkanie w stanie developerskim? Oczywiście, że tak!

Części kupujących wydaje się, że mieszkanie w stanie surowym jest zupełnie puste i całość wykończenia jest dopiero przed nimi. To nie do końca prawda. Od tego, jaki będzie zastany stan surowy nieruchomości w dużej mierze zależą późniejsze koszty wykończenia. Mieszkanie zawsze ma również m.in. okna, często także parametry – one również mogą ulec w końcu uszkodzeniu. Dokładny odbiór mieszkania w stanie developerskim pozwala też wykryć inne wady – nierówności podłogi, błędnie poprowadzone instalacje, czy nawet niezgodności, jeśli chodzi o wymiary mieszkania.

Ile trwa odbiór mieszkania?

Myśląc o kosztach odbioru mieszkania, powinniśmy zastanowić się – jak długo to trwa? Niektórzy, mniej doświadczeni klienci, odbierają mieszkanie bardzo szybko, w kilkanaście minut. Sprawdzamy, czy “na oko” wszystko wygląda poprawnie. Większość czasu poświęcamy na słuchanie przedstawiciela developera. Opowiada o tym, jak działa domofon, gdzie są skrzynki na listy, jak obsługiwać windę… Zawsze powinniśmy jednak o wiele bardziej skupić się na istocie odbioru mieszkania.

Poprawnie i skrupulatnie przeprowadzony odbiór mieszkania o standardowej powierzchni (50-60 metrów kwadratowych) może trwać półtorej godziny. Niekiedy wykonują go dwie osoby. Jeśli więc przeprowadzasz odbiór mieszkania w pół godziny i to samemu – możesz mieć pewność, że nie na każdy aspekt zwracasz uwagę.

Jakie są najpopularniejsze wady i usterki znalezione podczas odbioru mieszkania?

Nie powinniśmy żałować pieniędzy na odbiór mieszkania. Zwykle koszt to od 200 do 500 złotych, co jest całkiem niską sumą. Z dużym prawdopodobieństwem możemy też stwierdzić, że koszt odbioru mieszkania zwróci się z nawiązką. Fachowiec podpowie, które usterki nie są “zwykłym skutkiem pracy podczas wykończenia mieszkania”, a możemy ubiegać się o rekompensatę lub ich naprawę. Do najczęściej powtarzających się wad znalezionych w trakcie odbioru mieszkania należą:

• złe wymiary mieszkania
• porysowane okna, parapety
• nieprawidłowy montaż szyb, drzwi, futryny
• problem z listwami
• nierówno położone tynki
• niewypoziomowana wylewka
• ściany, sufity, podłogi i inne elementy konstrukcji nie “trzymają” kątów prostych
• mechaniczne uszkodzenie stolarki
• nieprawidłowe napięcie w instalacji elektrycznej
• brak drożności kanałów wentylacyjnych
• niedosuszone ściany i tynki budynku

Określenie mieszkania, że jest w stanie developerskim, jest dość precyzyjne. Oznacza to, że lokal jest gotowy do przeprowadzenia prac wykończeniowych i wprowadzenia się. Obecnie wiele firm stosuje natomiast dość szybki proces budowy. Z tego względu pojawia się spory problem w postaci wciąż wilgotnych, niedosuszonych ścian i podłóg. Informację o tym powinniśmy wpisać do protokołu z odbioru mieszkania. Koszt dodatkowego osuszenia mieszkania to kilka tysięcy złotych. Jeśli tego nie zrobimy, po ułożeniu podłóg i wykończeniu ścian, z pewnością z czasem pojawią się problemy (wilgoć, grzyb, puchnięcie).

Poza samym mieszkaniem, odbiór mieszkania zakłada też sprawdzenie balkonu, tarasu, ogródka, komórki lokatorskiej, czy miejsca w garażu podziemnym. Jednym słowem – wszystkiego, za co płacimy. Łatwo możemy zresztą wyobrazić sobie, jakie błędy w tworzeniu naszego wymarzonego ogrodu sprawią, że nic na nim nie urośnie.

Co zrobić, jeśli odbiór wykaże wady?

To dość problematyczna kwestia. Osoby, które doczekały się wybudowania budynku z ich mieszkaniem, zwykle nie mają możliwości zrezygnowania z zakupu. Zwykle developer ma natomiast 30 dni na usunięcie usterek znalezionych podczas odbioru. Możemy też próbować się z nim dogadać w inny sposób. Jeśli wkrótce zamówiona przez Ciebie ekipa wykończeniowa miała wejść do mieszkania, być może ona naprawi znalezione podczas odbioru usterki. Deweloper może pokryć oszacowany koszt lub ich część – często mu też taka ugoda będzie na rękę.

Podsumowanie artykułu – koszt odbioru mieszkania

Podsumowując, koszt wykończenia mieszkania zależy od kilku czynników. Zwykle wynosi jednak od 200 do 500 złotych. Zdecydowanie warto poprosić fachowca o wsparcie podczas odbiorcy, którego czas to zwykle od godziny do dwóch, czasem w dwie osoby. Jeżeli odbiór wykaże jakieś wady mieszkania (niezgodność z umową), developer musi je naprawić. Inną opcją jest uzyskanie w zamian rekompensaty. Nawet, jeśli odbiór mieszkania nic niepokojącego nie wykaże, pomoc fachowca jest wartościowa. Wtedy po prostu wiemy, że z naszym mieszkaniem jest wszystko w porządku.

Najczęściej zadawane pytania o koszt odbioru mieszkania

Źródło:

1. https://pewnylokal.pl/porady/odbior-mieszkania-cena
2. https://www.odbiorymieszkan.eu/cennik-odbioru-i-nadzoru-budowlanego/
3. https://sprawdzonelokum.pl/odbiory-mieszkan/

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora