Mieszkanie TBS. Co to jest partycypacja TBS i na czym polega? 

Mieszkanie TBS może okazać się dobrym i przystępnym rozwiązaniem dla tych, którzy nie mogą skorzystać z mieszkania komunalnego. Cechują się one stosunkowo niskim czynszem, co pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe bez zbytniego obciążenia budżetu. Konieczne będzie jednak poniesienie pewnych kosztów początkowych, takich jak partycypacja i kaucja. Jak działa najem mieszkania od Towarzystw Budownictwa Społecznego i czym jest partycypacja TBS? Dowiecie się tego w dalszej części wpisu.

Czym jest mieszkanie TBS?

TBS, czyli Towarzystwo Budownictwa Społecznego, to podmioty, których jednym z celów jest budowa mieszkań na wynajem dla osób ze średnim dochodem. TBSy zostały utworzone w związku z ustawą z dnia 26 października 1995 roku. Takie rozwiązanie pomaga zaspokoić potrzeby mieszkaniowe tych, których zarobki są zbyt wysokie na otrzymanie mieszkania komunalnego, ale jednocześnie zbyt niskie aby skorzystać z innej opcji. 

Brak możliwości otrzymania kredytu hipotecznego i rosnące koszty najmu nie pomagają Polakom w znalezieniu odpowiedniego lokum. Mieszkanie TBS po części rozwiązuje ten problem, ponieważ cechuje się relatywnie niską stawką czynszu. Wysokość czynszu nie może przekraczać 5% wartości odtworzeniowej danej nieruchomości w skali roku. 

Czym jest partycypacja TBS?

Partycypacja TBS oznacza współuczestnictwo w procesie budowy mieszkania, co zobowiązuje do pokrycia pewnej części kosztów. Partycypant płaci kwotę równą wysokości 30% wartości wybranego mieszkania, po czym może zawrzeć umowę najmu. Daje mu to prawo do dysponowania lokalem. W przypadku rozwiązania umowy najmu, kwota partycypacji podlega zwrotowi i rewaloryzacji (dotyczy umów zawartych po 2005 roku). 

Dla kogo jest mieszkanie TBS?

Z mieszkania TBS mogą skorzystać osoby fizyczne, a także pracodawcy, którzy chcą uzyskać lokal mieszkalny dla swoich pracowników. Rozwiązanie jest również dostępne dla innych podmiotów, które chcą uzyskać mieszkalny lokal dla wskazanych przez siebie osób trzecich. 

Do skorzystania z nieruchomości w ramach mieszkania TBS konieczne będzie spełnienie odpowiednich kryteriów. W przeciwnym wypadku nie będzie możliwe nawet opłacenie partycypacji. Sprawdźmy, jakie wymagania obowiązują. 

Jakie wymagania należy spełnić?

• nieposiadanie mieszkania – brak tytułu prawnego do jakiegokolwiek mieszkania. Możliwe jest posiadanie mieszkania w innej gminie wyłącznie gdy staranie się o mieszkanie TBS związane jest ze zmianą miejsca pracy. 
• kryterium dochodowe – dochody osoby starającej się o mieszkanie nie mogą przekroczyć 110% średniego dochodu w gospodarce narodowej w województwie (dla gospodarstw jednoosobowych). Dla gospodarstw dwuosobowych wartość ta wynosi 165%. Każda kolejna osoba w gospodarstwie domowym będzie zwiększała limit o 40%. 
• odpowiedni dochód – posiadane dochody nie mogą być zbyt wysokie, ale jednocześnie muszą być wystarczające, aby najemca lokalu mógł opłacić czynsz i koszty związane z mieszkaniem. 

Jak TBS sprawdza dochody? 

Towarzystwo Budownictwa Społecznego może sprawdzić dochody najemcy, żądając od niego przedstawienia zeznania o wysokości dochodu osiągniętego w zeszłym roku. TBS ma do tego pełne prawo, a w przypadku przeinaczenia lub zatajenia wymaganych informacji przez najemcę, może rozwiązać umowę najmu bez terminu wypowiedzenia. 

Jak starać się o mieszkanie TBS?

Chcesz podpisać umowę najmu o mieszkanie TBS, ale nie wiesz od czego zacząć? Całość nie jest przesadnie skomplikowana i proces można opisać w kilku prostych krokach. 

1. Złóż wniosek do siedziby Towarzystwo Budownictwa Społecznego, odpowiedniej dla Twojej lokalizacji. 
2. Poczekaj na przetworzenie wniosku i odpowiedź zwrotną od TBS.
3. Jeżeli decyzja TBS jest pozytywna, to możesz zawrzeć umowę i wnieść opłatę partycypacyjną. 
4. Konieczne będzie wniesienie jednorazowej kaucji. Maksymalna wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu za daną nieruchomość. 
5. Możesz korzystać z lokalu w celach mieszkaniowych. 

Czy można nabyć mieszkanie TBS na własność?

OD 1 stycznia 2022 roku możliwy jest wykup mieszkania TBS na własność. Nie jest to jednak zakup bezpośredni, a jedynie opcja najmu z dojściem do własności. Takie rozwiązanie dostępne jest dla każdego najemcy, który spełnia wszystkie określone warunki. 

Pierwszym kryterium jest kwota wkładu własnego. Wykup mieszkania będzie możliwy jedynie wtedy, gdy opłata partycypacyjna wyniosła co najmniej 20% kosztów budowy danej nieruchomości. W przypadku miejscowości powyżej 100 tysięcy mieszkańców, minimalna opłata partycypacyjna musi wynosić 25%. Drugim istotnym wymogiem jest okres wynajmu mieszkania TBS. Musi to być minimum 5 lat, a w tym okresie najemca nie może zalegać z czynszem przez okres dłuższy, niż 3 miesiące. 

Ostatnie, co należy zrobić, to uzyskanie zgody na wykup mieszkania od TBSu, który jest jego posiadaczem. Może okazać się, że dane Towarzystwo Budownictwa Społecznego takowej zgody nie wyrazi, obawiając się o uszczuplenie swoich zasobów. Ponadto, wykup będzie możliwy dopiero po tym, gdy TBS spłaci cały kredyt zaciągnięty na budowę danej nieruchomości. 

Czy można odkupić lub sprzedać mieszkanie od TBS?

Odkupienie mieszkania TBS jest możliwe tylko wtedy, gdy jego obecny właściciel posiada do niego prawa własnościowe, czyli je wykupił. Co, jeżeli do wykupu nie doszło, a obecny właściciel jest jedynie najemcą lokalu? Odkupienie nieruchomości w takiej sytuacji nie będzie możliwe, ponieważ lokal jest własnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Czy wyżej opisany stan rzeczy oznacza, że takie mieszkanie nie może zmienić właściciela? Okazuje się, że taka opcja jest przewidziana. Wówczas dochodzi do cesji partycypacji, przy czym konieczne będzie uzyskanie na to zgody od administratora mieszkań TBS. Nowy najemca lokalu również musi spełniać kryteria, o których wcześniej wspomnieliśmy.  

Kredyt na mieszkanie TBS – czy to możliwe?

Mieszkanie TBS wymaga nakładu finansowego, co dla wielu osób może być sporym wyzwaniem. Czy w takim razie da się zaciągnąć kredyt hipoteczny, aby z jego pomocą otrzymać niezbędne środki? Niestety, taka opcja nie wchodzi w grę. W przypadku kredytów hipotecznych nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, a mieszkanie TBS nie należy do najemcy. 

Ci, którzy chcą otrzymać wsparcie finansowe na partycypację TBS, muszą rozejrzeć się za alternatywnymi rozwiązaniami. Dobrą opcją może być kredyt gotówkowy lub pozabankowa pożyczka. Te produkty finansowe pozwalają wydać otrzymane pieniądze na dowolny cel, co pomoże pokryć również inne wydatki związane z nowym mieszkaniem.

Pożyczając środki na opłatę partycypacji i najmu, warto zachować szczególną ostrożność. Najemca poza opłatą czynszu musi w takiej sytuacji pamiętać o spłacie kredytu lub pożyczki. Może okazać się, że miesięczna suma wszystkich zobowiązań będzie zbyt wysoka, a wówczas nietrudno o spiralę zadłużenia. 

Uwaga: Na skutek problemów ze spłatą pożyczki, pożyczkobiorca może nie być w stanie również opłacić czynszu przez dłuższy czas. To znacząco zmniejsza jego szansę na wykup mieszkania TBS na własność w następnych latach.  

Mieszkanie TBS – na co należy uważać?

Wynajmując mieszkanie od Towarzystwa Budownictwa Społecznego, należy pamiętać o terminowym opłacaniu czynszu oraz użytkowaniu nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Taki lokal służy jedynie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, toteż niemożliwa jest jego odsprzedaż, podnajem, czy też wykorzystywanie w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Należy przestrzegać wszystkich zasad, które są opisane w zawartej umowie najmu. 

Niestety, można natknąć się również na podejrzane oferty. O ile najem mieszkania bezpośrednio od TBS nie będzie stwarzał ryzyka, to inaczej jest w przypadku cesji od innej osoby. Oszuści próbujący zarobić zazwyczaj wystawiają ofertę na kupno danego lokalu, które tak naprawdę byłoby przejęciem prawa użytkowania do niego. Taka procedura zazwyczaj odbywa się bez zgody TBS, a co za tym idzie, nieuczciwy sprzedawca nadal jest legalnym najemcą. Jeżeli nie będzie chciał opuścić mieszkania, to nabywca może mieć spory problem. 

Główne zalety i wady mieszkań TBS

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19951330654

Najczęściej zadawane pytania

Cezary Mański

Pasjonat popkultury, finansów i nowych technologii. Uwielbia słowo pisane, ceni sobie spokojne i rozsądne podejście do życia. Największą satysfakcję przynosi mu rozwijanie własnych kompetencji. Zobacz pozostałe artykuły autora