Umowa dożywocia – jak działa mieszkanie w zamian za opiekę?

umowa dożywocia

Umowa dożywocia to specyficzny rodzaj umowy cywilnoprawnej, na mocy której jedna strona zapewnia drugiej opiekę i utrzymanie do końca życia, w zamian za przekazanie prawa do danej nieruchomości. Taki rodzaj porozumienia może być szczególnie korzystny dla osób starszych, posiadających własne mieszkanie, dom lub gospodarstwo rolne. Opcja ta może być atrakcyjna dla obu stron, jednak wiąże się z koniecznością dopełnienia odpowiednich formalności. Sprawdźmy, jak działa umowa o dożywocie i jakie są jej główne plusy i minusy. 

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa o dożywocie jest umową wzajemną, ponieważ zobowiązuje obie strony do pewnych działań. Pierwotny właściciel nieruchomości na mocy takiej umowy musi przekazać prawo własności na osobę, która zobowiązała się w zamian dożywotnio ją utrzymywać. Istotną cechą takiej umowy jest fakt, iż nie ma ona określonego czasu obowiązywania, a wszystko zależy od tego, jak długo będzie żyła osoba utrzymywana. 

Osoba utrzymująca powinna dostarczać wyżywienie, światło, opał, mieszkanie i ubrania, a także zajmować się seniorem. W przypadku ewentualnej śmierci, koszty pogrzebu musi pokryć bieżący właściciel danej nieruchomości. Opisane uprawnienia mogą zostać wymienione na dożywotnią rentę. Aby tak się stało, jedna ze stron musi złożyć odpowiednie żądanie do sądu. Dotyczy to sytuacji, w których relacje między oboma stronami nie pozwalają na komfortowe wykonywanie uprawnień. 

Dom na kredyt, a dożywotnia umowa

Czy możliwe jest zawarcie umowy na nieruchomość, będącą przedmiotem kredytu hipotecznego? Takie działanie jest możliwe, jeżeli umowa dożywocia została zawarta po udzieleniu kredytu. W drugą stronę taka opcja nie jest możliwa, ponieważ instytucje bankowe nie udzielają kredytów hipotecznych na nieruchomości objęte umową o dożywocie. 

Kto może skorzystać z umowy o dożywocie?

Wbrew pozorom, umowa o dożywocie nie dotyczy jedynie osób z najbliższej rodziny. Taka umowa cywilnoprawna może być zawarta między dwoma stronami bez względu na ich stopień pokrewieństwa. Wystarczy że zbywcą nieruchomości będzie osoba fizyczna, a jej nabywcą będą osoby fizyczne lub prawne. 

W tym miejscu należy wspomnieć o tym, że umowa dożywocia może być ustalona na rzecz więcej niż jednej osoby. Przykładowo, z takiego rozwiązania może skorzystać rodzeństwo, które po śmierci zbywcy będzie współdzielić nabytek. Umowa nie musi dotyczyć jedynie mieszkania, ponieważ jej przedmiotem może być również dom, czy też sam grunt. 

Ile kosztuje umowa dożywocia?

Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym wypadku, takie pismo nie będzie miało mocy prawnej. Należy przygotować się na koszty związane z tą formalnością, tj. uiszczenie podstawowej taksy notarialnej, a także zapłata taksy notarialnej za wypisy aktu dla każdej ze stron. Poza taksą notarialną, konieczne będzie uiszczenie opłaty sądowej.

Czy płaci się podatek za umowę o dożywocie?

Umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej, toteż obowiązuje ją podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Taki podatek wynosi 2% wartości nieruchomości, która stanowi przedmiot umowy. Podatek płacony jest przez nabywcę. 

Nie obowiązuje natomiast podatek dochodowy. Nabywca nie musi rozliczać się z PIT, ponieważ otrzymana nieruchomość nie jest jego bezpośrednim przychodem. Co więcej, taki podatek nie obowiązuje nawet w przypadku sprzedania danego mieszkania lub domu w ciągu 5 lat od zawarcia umowy. 

Jakie dokumenty będą wymagane?

Do sporządzenia ważnej umowy konieczne będzie posiadanie odpowiednich załączników. Niezbędne będzie dokładne określenie obu stron umowy, toteż należy przygotować ważny dokument tożsamości, np. dowód osobisty. Szczególnie istotne są dokumenty zawierające informacje o stanie prawnym danej nieruchomości. 

Jakie inne dokumenty przygotować?

  • podstawa nabycia nieruchomości i numer księgi wieczystej 
  • zaświadczenie o braku zaległości w opłatach za nieruchomość
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego)
  • dla nieruchomości gruntowych konieczne będzie również przedstawienie wypisu z rejestru gruntów. 

Umowa musi zawierać czytelny podpis każdej ze stron, aby była ważna. Nie trzeba obawiać się o posiadanie odpowiedniego wzoru umowy. Wzór można bowiem uzyskać u notariusza, u którego ów dokument jest sporządzany. 

Czy umowa dożywocia to darowizna?

Mogłoby się wydawać, że umowa dożywocia to rodzaj darowizny, ale tak nie jest. Umowa ta jest bowiem zobowiązaniem odpłatnym, a swoistą zapłatą za nieruchomość jest w tym przypadku konieczność utrzymywania drugiej strony do końca jej życia. Z tego względu taki typ porozumienia nie jest objęty podatkiem od darowizny. 

W tym miejscu warto wspomnieć również o ewentualnej kwestii dziedziczenia spadku. Czy bliska rodzina zmarłego może domagać się wypłacenia zachowku od osoby, która jest nabywcą nieruchomości? Okazuje się, że nie. Z tego względu umowa dożywocia czasem jest wybierana jako alternatywa dla darowizny, aby oszczędzić nabywcy konieczności wypłacania zachowku bliskiej rodzinie. 

Umowa o dożywotnią opiekę – co, jeśli jedna strona umrze?

Umowa dożywocia wygasa dopiero po śmierci dożywotnika. Jeżeli zmarłym jest zbywca nieruchomości, to na nabywcy przestają ciążyć dotychczasowe obowiązki związane z utrzymaniem lub wypłacaniem renty. Taki rodzaj umowy nie jest objęty zachowkiem, toteż najbliższa rodzina zmarłego nie może domagać się jego wypłaty.

Co, jeżeli to nabywca nieruchomości umarł? Wówczas umowa nie wygasa, a zobowiązania przechodzą na jego spadkobierców. Może więc okazać się że członek rodziny, który przyjął spadek w całości, poza majątkiem otrzymał również pewne obowiązki. Jeżeli jednak spadek został odrzucony, to przypada on osobie kolejnej w kolejce dziedziczenia. 

Chcesz dowiedzieć się więcej o dziedziczeniu zobowiązań? Dodatkowe informacje znajdziesz w naszym wpisie na ten temat: Dziedziczenie długów – co oznacza i na czym polega? Informacje o spadku

Umowa dożywocia – czy warto?

W niektórych przypadkach umowa o dożywocie może być niesamowicie korzystnym rozwiązaniem, z którego obie strony będą zadowolone. Zdarzają się jednak sytuacje, w których lepiej wstrzymać się z podpisaniem takiej umowy i dokładnie przemyśleć całość. Konieczność dożywotniej opieki nad daną osobą jest bowiem naprawdę dużym zobowiązaniem, biorąc pod uwagę to, że nie zawsze da się przewidzieć, ile danej osobie pozostało lat życia. 

Na korzyść takiego porozumienia przemawiają kwestie ekonomiczne. Nabywca nie musi obawiać się o stale zmieniający się rynek mieszkaniowy i ewentualny kredyt hipoteczny. Zamiast tego, niemal natychmiast staje się on posiadaczem danego lokum. Nie zawsze jednak całość wygląda tak atrakcyjnie. Może bowiem okazać się, że koszty dożywotniego utrzymania znacznie przekroczą wartość nabytku. 

Trudno jednoznacznie stwierdzić, czy umowa dożywocia będzie odpowiednim rozwiązaniem. Wszystko zależy od indywidualnych możliwości, relacji z drugą stroną i perspektyw. Przed podpisaniem umowy, warto rozpatrzyć każdy jej aspekt, aby podjąć świadomą decyzję.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie bedzie opublikowany. *wymagane pola są zaznaczone

Podobne artykuły