W jaki sposób przepisać mieszkanie na dziecko?

Wiele osób myśli o tym, aby zabezpieczyć przyszłość swoich dzieci. Często w tym celu zastanawiamy się, jak przepisać mieszkanie na dziecko. Nie ma tylko jednego sposobu, aby to zrobić, który więc wybrać? Przedstawimy dziś skuteczne sposoby na przepisanie mieszkania dziecku, a także ich skutki, zarówno za życia rodzica, jak i po jego śmierci.

Dlaczego warto przepisać mieszkanie na dziecko?

Start w dorosłe życie nie jest prosty. Młode osoby muszą mierzyć się dziś z wieloma przeciwnościami. Zaczynając od braku odpowiednich środków na kupno własnego mieszkania, aż po konieczność mieszkania przy rodzinie. Przepisanie mieszkania na dziecko może rozwiązać choć część tych problemów. Dla wielu młodych osób możliwość otrzymania od rodziców mieszkania jest więc nieocenionym wsparciem. Jeśli tylko rodzice lub opiekunowie prawni mają taką możliwość, będzie to świetna forma wsparcia. Zamiast myśleć o spłacie kredytu mieszkaniowego, 

Poza tym, że to opcja wsparcia swojego dziecka, są też inne zalety. Przepisując mieszkanie na dziecko można uporządkować sprawę spadku i dziedziczenia.Czasem jest to jednocześnie równoznaczne z zapewnieniem swoim rodzicom (lub jednemu z nich) opieki na starość.

Jak przepisać mieszkanie na dziecko? Są różne sposoby

Możemy wyróżnić trzy sposoby przepisania mieszkania na dziecko. Każdy z nich ma swoje zalety, lecz działa nieco inaczej.

• przepisanie mieszkania na dziecko w testamencie – mieszkanie jako spora część spadku to dość typowy sposób na to, jak przepisać mieszkanie na dziecko. Do momentu śmierci rodzic lub opiekun prawny pozostaje pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Do momentu śmierci dotychczasowy właściciel mieszkania może też zmienić swoją decyzję, po prostu sporządzając nowszy testament.

• sporządzenie umowy dożywocia – na mocy takiej umowy własność domu lub mieszkania zmienia się już w momencie jej zatwierdzenia u notariusza. Dotychczasowi właściciele mieszkania (zwykle rodzice, opiekun prawny, czasem inna osoba) pozostawiają sobie jednak możliwość korzystania z mieszkania lub jego części aż do śmierci. Zwykle dodatkowo przez ten czas osoba przejmująca własność nad nieruchomością jest też zobowiązana do zapewnienia opieki i utrzymania rodzica/opiekuna.

• darowizna mieszkania – to często najprostszy sposób, którego skutki od razu wchodzą w życie. Nowym właścicielem mieszkania zostaje dziecko. Staje się osobą mogącą dysponować mieszkaniem. Czasem umowa darowizny zawiera datę w przyszłości, w której wchodzi w życie.

Wszystkie sposoby przekazania mieszkania dziecku są uregulowane odpowiednimi przepisami:

• Kodeks Cywilny, art. 968 (dot. umowy dożywocia)
• Kodeks Cywilny, art. 868 i Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku (darowizna)
• Prawo spadkowe (dziedziczenie wynikające z zapisów testamentu)

Przepisanie mieszkania na dziecko

Jak przepisać mieszkanie na dziecko? Wiele zależy od konkretnych wymagań rodzica, będącego właścicielem nieruchomości. Jeżeli chce, aby dziecko zostało właścicielem dopiero po śmierci rodzica, najlepszą opcją jest dziedziczenie testamentowe. Wystarczy po prostu zapisać, komu należy się ta część spadku. Niektórzy po prostu przepisują natomiast cały majątek swojemu dziecku lub dzieciom. Jeśli dzieci jest więcej, niż jedno, przepisanie mieszkania może być nieco trudniejsze. Wtedy warto podzielić mieszkanie na kilka część i rozdzielać je osobno. Można też po prostu wskazać, które dziecko ma otrzymać konkretny udział w mieszkaniu. Trzeba natomiast wiedzieć, żę podział spadku bywa powodem do rodzinnych nieporozumień i kłótni. Dobrze jest więc rozwiązać tę sprawę. Jeśli nie ma testamentu, kolejność praw do spadku reguluje dziedziczenie ustawowe.

Są pewne warunki, jakie musi spełniać testament. Trzeba napisać go własnoręcznie i zakończyć czytelnym, własnoręcznym podpisem. Najlepiej jest sporządzić testament w obecności notariusza, wtedy z pewnością nie będzie budził żadnych wątpliwości. Do notariusza trzeba się natomiast udać, jeśli chcemy podpisać umowę dożywocia. Właściwie sporządzona umowa dożywocia powinna dobrze chronić interes dotychczasowego właściciela mieszkania lub domu.

Wykonanie darowizny mieszkania dla dziecka, tak samo jak umowa dożywocia, wymaga sporządzenia aktu notarialnego. W akcie można wskazać aktualną datę lub taką z przyszłości. Od tego momentu nowym właścicielem staje się dziecko.

Jak przepisać mieszkanie na dziecko? Wymagane dokumenty

Najważniejszym dokumentem niezbędnym do tego, aby dziecko zostało nowym właścicielem mieszkania, jest akt notarialny. W tej formie musimy sporządzić więc umowę dożywocia lub darowiznę. Testament nie musi być sporządzony w tej formie, jest to jednak zdecydowanie zalecane, nie kosztuje też wiele. W przypadku darowizny mieszkania dziecku, niezbędne są też takie informacje i dokumenty, jak:

• dane darczyńcy i obdarowanego
• numer księgi wieczystej
• potwierdzenie, że darczyńca jest właścicielem nieruchomości (np. akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni w przypadku osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania)
• informacja o wartości rynkowej nieruchomości (niezbędna do wyliczenia podatku)
• dowód zapłaty podatku od darowizny

Wartość mieszkania może ocenić rzeczoznawca lub obliczona na podstawie operatu szacunkowego.

Przepisanie mieszkania dziecku – ile to kosztuje?

Aby uniknąć kosztów można postawić na dziedziczenie testamentowe  i w ten sposób przepisać nieruchomość. Własnoręczny testament sporządzimy zupełnie za darmo. Darczyńca nie ponosi więc żadnych kosztów. Warto jednak udać się z tym do notariusza, gdzie zapłacimy 50 złotych + VAT i koszt odpisów.

Akt notarialny potwierdzający darowiznę mieszkania wymaga natomiast nieco większych opłat. Musimy zapłacić opłatę sądową za nowy wpis do księgi wieczystej (nowy właściciel). Do tego dochodzi opłata dla notariusza i opłata za wydanie odpisów. Obdarowany zapłaci natomiast podatek od spadków i darowizn. Dużym kosztem dla darczyńcy może być natomiast PCC w wysokości 2% (podatek od czynności cywilnoprawnych). Nie wszyscy muszą go jednak płacić, o czym nieco później. Musimy też pokryć wynagrodzenie rzeczoznawcy, który oceni wartość nieruchomości.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości

Na wysokość taksy notarialnej, którą także należy zapłacić przy darowiźnie mieszkania, składa się stała suma i procent od wartości mieszkania:

• 100 złotych plus  3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości od 3000 do 10 000 zł,
• 310 złotych plus  3% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości od 10 000 zł do 30 000 zł,
• 710 złotych plus 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości od 30 000 zł do 60 000 zł,
• 1010 złotych zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 złotych plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 złotych plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł przy wartości od 2 000 000 zł. Wysokość taksy nie może jednak wynosić więcej, niż 10 000 złotych łącznie.

Kto nie zapłaci podatku PCC w wysokości 2%?

Pewne grono obdarowanych to osoby zwolnione z konieczności płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. To spora ulga finansowa – podatek w wysokości 2% od wartości nieruchomości może być w końcu sporym obciążeniem. W przypadku darowizny mieszkania dla dziecka nie zapłacimy tego podatku. Osoby zwolnione to:

• małżonkowie darczyńcy
• rodzice
• rodzeństwo
• dzieci
• pasierbowie, pasierbice
• wnuki i prawnuki

Brak podatku od czynności cywilnoprawnych nie zwalnia jednak z obowiązku zgłoszenia otrzymania darowizny. Należy zrobić to w odpowiednim Urzędzie Skarbowym.  Mamy na to 6 miesięcy od momentu przejścia własności nad nieruchomością. 

Jak przepisać mieszkanie na dziecko, które nie ma 18 lat? Co z umową dożywocia?

Czy możliwe jest przepisanie mieszkania na niepełnoletnie dziecko? Zapisane w testamencie oczywiście jest możliwe. Umowa darowizny w tym przypadku przekracza jednak zakres zwykłego zarządzania czynnościami wykonywanymi przez dziecko ze strony rodziców. Taka operacja jest jednak możliwa, ale wymaga zgody sądu opiekuńczego.

Trzeba bowiem wiedzieć, że umowa darowizny, tak samo zresztą jak umowa dożywocia, to umowy dwustronne. Osoba niepełnoletnia bez zgody sądu nie ma wystarczających uprawnień do zawarcia ich. Oczywiście, nie ma też możliwości, aby w tej sprawie w imieniu dziecka decydował rodzic – byłby wtedy jednocześnie obiema stronami umowy…

W przypadku kierowania tej sprawy do sądu opiekuńczego, należy uiścić opłatę sądową w wysokości 100 złotych. Do tego oczywiście trzeba przejść przez cały proces, podczas którego przed podjęciem decyzji sąd przesłucha rodziców dziecka. Całość ma formę postępowania sądowego. Mając pozytywną decyzję (zgodę na uczestnictwo niepełnoletniego w umowie dożywocia lub umowie darowizny) należy udać się do notariusza w ciągu 7 dni. Tam sporządzamy stosowny akt notarialny.

Jak przepisać dziecku mieszkanie z hipoteką?

Nie ma możliwości darowizny mieszkania, które jest obciążone hipoteką. W przypadku pełnoletnich dzieci, możliwa jest darowizna, umowa dożywocia, a także zapisanie takiej nieruchomości w spadku. Fakt istnienia hipoteki nie ma tu większego znaczenia. Cała procedura odbywa się w ten sam sposób.

Jeżeli dotychczasowy właściciel wziął kredyt na remont lub wykończenie mieszkania (nie hipoteczny), po przekazaniu własności dziecku wciąż musi spłacać zobowiązanie. Warto oczywiście uzgodnić wcześniej warunki spłaty i to, kto powinien płacić takie raty.

Jak wygląda kwestia przekazanie mieszkania w kontekście rozwodu?

Czasem rodzice posiadający wspólnotę majątkową, w skład której wchodzi mieszkanie, rozwodzą się. Co wtedy z możliwością darowizny mieszkania dziecku lub wykonania umowy dożywocia? W tej sytuacji oboje rodziców muszą wyrazić na to zgodę.

Czy można cofnąć darowiznę mieszkania?

Są pewne w sytuacje, w których możliwe jest cofnięcie darowizny mieszkania dziecku. Mowa zarówno o umowie dożywocia, jak i o darowiźnie nieruchomości. Muszą natomiast być spełnione pewne przesłanki. Zwykle chodzi o “rażącą niewdzięczność” ze strony dziecka lub zaniedbanie obowiązków wynikających z umowy dożywocia. 

Darczyńca ma na to jednak tylko 12 miesięcy. Cały proces wymaga sporządzenia oświadczenia o odwołaniu darowizny. Zawiera ono dane darczyńcy i obdarowanego, opis darowizny, a także dokładne wyjaśnienie całej sytuacji.

Podsumowanie artykułu

Mamy trzy typowe sposoby na to, jak przepisać mieszkanie na dziecko. Darowizna nieruchomości ma skutek natychmiastowy, chyba że w umowie zawarta jest inna data. Dziecko staje się wyłącznym dysponentem mieszkania. W przypadku przekazania mieszkania w testamencie, dochodzi do niego dopiero po śmierci dotychczasowego właściciela. Umowa dożywocia jest rozwiązaniem pośrednim. Dziecko zostaje właścicielem i dysponentem mieszkania, rodzic może w nim jednak mieszkać i liczyć na wsparcie i opiekę. Najtańszą opcją jest sporządzenie testamentu. Jeśli podarowanie mieszkania ma dotyczyć niepełnoletniego dziecka, wymagana jest natomiast zgoda sądu opiekuńczego.

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19830450207/U/D19830207Lj.pdf
2. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-spadkowe-16779224/dz-4
3. https://biznes.interia.pl/finanse/news-darowizna-czy-testament-jak-przepisac-mieszkanie-albo-dom-na,nId,6589713
4. https://www.bankier.pl/smart/przepisanie-mieszkania-krok-po-kroku-darowizna-mieszkania
5. https://obido.pl/odkrywaj/darowizna-mieszkania-wszystko-co-musisz-wiedziec.html

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora