Wskaźnik LTV – co to jest i jak wpływa na kredyt?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie jest prostą kwestią. Podczas wnioskowania o taki kredyt, bank bierze pod uwagę zdolność finansową klienta, wartość nieruchomości, a także wskaźnik LTV, któremu się dzisiaj przyjrzymy. Dla sporej części osób jest to pojęcie nieznane, dlatego warto sprawdzić, czym jest wartość LTV i jak wpływa na kredyt hipoteczny. 

Czym jest wskaźnik LTV? – definicja

Co należy rozumieć przez wskaźnik LTV? Jest to angielski skrót od pojęcia loan to value, co po polsku oznacza stosunek pożyczki do wartości. W przypadku kredytów hipotecznych, jest to stosunek kwoty danego zobowiązania do wartości zabezpieczenia, jakie wniósł klient. 

Wartość LTV w dużej mierze używana jest przez banki do oceny ryzyka, jakim może być udzielenie kredytu hipotecznego osobie bez odpowiednich warunków finansowych. Im wyższy jest owy wskaźnik, tym trudniej będzie uzyskać taki kredyt. Wniesienie sporego wkładu własnego i zapewnienie wartościowego zabezpieczenia obniża wartość LTV. Wówczas można liczyć na dogodniejsze warunki kredytu hipotecznego. 

Jak samodzielnie obliczyć LTV?

Aby określić wstępnie swoje szanse na kredyt hipoteczny i korzystne warunki jego otrzymania, warto samemu obliczyć wskaźnik LTV. Nie będzie to jednak wyliczenie dokładne, ponieważ faktyczna wartość nieruchomości musi zostać oceniona przez niezależnych ekspertów, działających na zlecenie banku. 

Wzór na przybliżoną wartość LTV jest niezwykle prosty. Wystarczy podzielić kwotę kredytu hipotecznego przez faktyczną wartość nieruchomości, a następnie całość pomnożyć przez 100%. Otrzymana wartość będzie zbliżona do wyniku, jakim będzie posługiwał się bank. 

Przykład wyliczenia wartości LTV

Załóżmy, że dana osoba zainteresowana jest zakupem nieruchomości, której wartość wynosi 500 000 złotych. Kredyt zostanie udzielony na kwotę 375 000 złotych. Podłóżmy obie wartości do wzoru: (375 000/500 000) x 100%. Wychodzi na to, że wskaźnik LTV wynosi w tym przypadku wynosił będzie 75%. Klient może zmniejszyć tą wartość, oferując większy wkład własny.

Ile powinien wynosić wkład własny?

Banki oczekują od użytkowników wkładu własnego wynoszącego minimum 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że kwota LTV nie przekracza 80%. W praktyce może okazać się, że minimalna wartość wkładu własnego może nie wystarczyć. Instytucje bankowe rozpatrują każdy przypadek indywidualnie, toteż pod uwagę brane są także dochody, miesięczne wydatki, i szeroko pojęta zdolność kredytowa.

Jeżeli chcecie dowiedzieć się więcej o zdolności kredytowej, to zapraszamy do naszego wpisu na ten temat: Jak zwiększyć zdolność kredytową?.

Warto zadbać o większą kwotę wkładu własnego, przykładowo taką, która wynosi więcej niż 30%. Dzięki temu możliwe jest zwiększenie swoich szans na korzystny kredyt hipoteczny, a także zminimalizowanie ryzyka problemów ze spłatą zobowiązania. 

Na co jeszcze zwracać uwagę?

Wskaźnik LTV to tylko jeden z czynników, jakimi warto się kierować podczas wybierania kredytu hipotecznego bądź innego produktu finansowego. Równie ważne jest RRSO danego zobowiązania, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. Wartość ta pokazuje, jaki będzie całkowity koszt w skali roku, włączając w to wszelkie opłaty takie jak prowizja i odsetki. Wchodząc na stronę internetową kredytodawcy, warto poszukać także reprezentatywnego przykładu kredytu, aby lepiej zobrazować sobie, jak wyglądała będzie spłata.

Zainteresowanych zapraszamy także do naszego wpisu o wskaźniku RRSO, w którym znajdziecie więcej szczegółów: RRSO – czym jest i jak obliczyć?.

Wskaźnik LTV – w jaki sposób jest regulowany?

Niektórych czytelników zastanawiać może to, dlaczego wskaźnik LTV nie może wynosić więcej niż 80%. Wynika to z Rekomendacji S, czyli dokumentu dotyczącego praktyk w zakresie świadczenia kredytów hipotecznych. Zbiór zasad został opracowany przez Komisję Nadzoru Finansowego. 

Rekomendacja S określa kwestie:

• ryzyka związanego z danym kredytem
• relacji z klientami
• monitorowania i raportowania kredytów hipotecznych
• systemu kontroli wewnętrznej
• zabezpieczeń
• zarządu i rady nadzorczej

Dlaczego kredyt hipoteczny regulowany jest przez Rekomendację S? Celem tego dokumentu jest zapewnienie konsumentom kredytów hipotecznych wysokiej jakości. Ma to dobry wpływ na ogólnokrajową gospodarkę oraz sytuację kredytobiorców.

Wysokie LTV – czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Czy brak dużego wkładu własnego, a w efekcie wysokie LTV, musi oznaczać odpuszczenie sobie kredytu hipotecznego? Okazuje się, że niekoniecznie. Jeżeli dana osoba posiada jedynie minimalną sumę wkładu własnego, to nadal może zaciągnąć taki kredyt. Wysokie LTV musi być jednak zrekompensowane przez odpowiednie dochody użytkownika. Należy liczyć się także z tym, że warunki kredytu mogą być znacznie gorsze.

Lepszym rozwiązaniem w długoterminowej perspektywie może być odłożenie kredytu hipotecznego na późniejszy czas, i skupienie się na zebraniu odpowiednich środków. W ten sposób, klient zapewni sobie wkład własny w odpowiedniej wysokości, a także uniknie problemów ze spłatą. 

Wysokie LTV – ryzyko braku spłaty

Problemy ze spłatą kredytu hipotecznego mogą doprowadzić do negatywnych konsekwencji, takich jak postępowanie egzekucyjne i ryzyko utraty dostępu do danej nieruchomości. Do tego typu sytuacji częściej dochodzi w przypadku wysokiego LTV bądź niepewnych dochodów. Jeżeli więc zastanawiacie się, dlaczego banki tak restrykcyjnie oceniają możliwości finansowe swoich klientów, to odpowiedź jest prosta. Instytucje bankowe chcą uniknąć strat finansowych, które mógłby spowodować użytkownik migający się od spłaty zobowiązania. 

Cezary Mański

Pasjonat popkultury, finansów i nowych technologii. Uwielbia słowo pisane, ceni sobie spokojne i rozsądne podejście do życia. Największą satysfakcję przynosi mu rozwijanie własnych kompetencji. Zobacz pozostałe artykuły autora