Księga wieczysta – wszystko, co musisz wiedzieć

Księga wieczysta to dla osób posiadających dom lub mieszkanie jeden z najważniejszych dokumentów. Jakie informacje w niej znajdziemy i gdzie możemy ją założyć? Niepozorny dokument jest często kluczowy podczas różnych formalności związanych z prowadzonymi sprawami w banku lub urzędach. W dzisiejszym artykule znajdziesz wszystkie niezbędne informacje o księdze wieczystej. Zachęcamy zatem do lektury!

Co to jest księga wieczysta?

Pod nazwą księga wieczysta kryją się dokumenty, które są ogólnodostępne i opisują stan prawny pojedynczej nieruchomości. Możemy tam znaleźć dane dotyczące właściciela, adresu nieruchomości, jego powierzchni, przeznaczenia, a także wpisanych hipotek. W przypadku chęci nabycia danej nieruchomości zawsze należy do niej zajrzeć przed zawarciem umowy przedwstępnej, a także w kolejnym etapie podczas podpisywania umowy kupna. Tylko wtedy mamy pewność, że transakcja jest bezpieczna.

Czego dowiemy się z księgi wieczystej?

Struktura księgi wieczystej ma bardzo przejrzystą budowę. Dzieli się na cztery działy, a każdy z nich odpowiada konkretnemu rodzajowi informacji. Bez względu na to, z jakim rodzajem nieruchomości będziemy mieć do czynienia, czy jest to dom lub mieszkanie, budowa księgi wieczysta pozostaje taka sama.

Warto zapoznać się z ogólną zawartością każdego z działów, aby szybciej i wygodniej sprawdzać potrzebne nam informacje. Zakup nieruchomości jest zawsze bardzo emocjonujący. Znając strukturę i wygląd księgi wieczystej, pozwoli nam to na oszczędność czasu, ponieważ będziemy czuli się pewniej czytając dokument.

Pierwszy dział księgi wieczystej 

W pierwszym dziale księgi wieczystej znajdziemy informacje o nieruchomości. Pozwalają one na dokładne oznaczenie nieruchomości, której dotyczą, a więc znajdziemy tam adres, powierzchnię, liczbę kondygnacji i pomieszczeń. W dziale pierwszym dowiemy się również jakie prawa przysługują nam jako właścicielowi danej nieruchomości np. czy możemy poruszać się po innych działkach, korzystać z parkingów, placów zabaw lub czy mamy udział wspólny w nieruchomości.

Drugi dział księgi wieczystej

W drugim dziale księgi wieczystej odnajdziemy informacje o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości. Jeżeli występuje więcej niż jeden właściciel, również będą tutaj wpisani wraz z informacją o wielkości ich udziałów.

Trzeci dział księgi wieczystej

W trzecim dziale księgi wieczystej zawarte są informacje o prawach i roszczeniach dotyczących nieruchomości. Ten dział mówi głównie o obciążeniach takich jak służebności gruntowe, przesył czyli prawa firm przesyłowych. Jest to bardzo istotny element dokumentu, ponieważ przyszły nabywca znajdzie tutaj informacje o ewentualnych egzekucjach związanych z nieruchomością.

Czwarty dział księgi wieczystej

W czwartym dziale księgi wieczystej mamy wszystkie wpisy dotyczące hipotek, z dokładnością co do wysokości waluty, rodzaju, kwoty i ewentualnych obciążeń związanych z domem lub mieszkaniem. W przypadku zakupu należy bardzo szczegółowo zapoznać się z informacjami znajdującymi się w rozdziale czwartym. To w czwartym dziale księgi wieczystej znajdą się więc wpisy po zakupie mieszkania na kredyt.

Księgę wieczystą można nabyć w dwóch formatach: papierowym lub elektronicznym. Tradycyjny wariant analogowy, czyli papierowa księga wieczysta, dostępna jest w Sądzie Rejonowym, w którego okręgu znajduje się dana nieruchomość. Wydział Ksiąg Wieczystych działający przy każdym Sądzie Rejonowym pozwoli nam na przeglądanie księgi w obecności pracownika sądu oraz uzyskanie zwykłego odpisu księgi wieczystej. Elektroniczna wersja księgi wieczystej dostępna jest w internecie i na bieżąco podlega aktualizacji przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Podobnie jak w przypadku wersji papierowej, również możemy uzyskać jej wypis na podstawie numeru księgi wieczystej, który należy wprowadzić na stronie internetowej. 

Co należy sprawdzić w księdze wieczystej?

Jeżeli przystępujemy do zakupu nieruchomości i stoimy przed podpisaniem umowy przedwstępnej, koniecznie musimy sprawdzić zapisy w księdze wieczystej. Jeżeli cokolwiek wzbudza nasze zainteresowanie lub niepokój, wielokrotnie możemy zweryfikować zawarte w KW informacje. Musimy mieć pewność, że stan prawny nieruchomości jest zgodny z naszymi oczekiwaniami i nie wzbudza żadnych wątpliwości. Warto sprawdzić, czy opisujący i sprzedający nam nieruchomość przedstawia takie same informacje dotyczące adresu, powierzchni, przeznaczenia jak te, które są zapisane w księdze.

Zweryfikujmy czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, aby w przypadku nieuczciwego sprzedawcy nie narazić się na konieczność spłacania długów za poprzedniego właściciela. Księga wieczysta potwierdzi nam, kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości. Jest to szczególnie istotne w przypadku gdy w księdze mamy zapis o więcej niż jednej osobie. Niekiedy między kilkoma współwłaścicielami dochodzi do nieporozumień, które bezpośrednio przekładają się na proces sprzedaży. U nowego nabywcy może powodować to tylko kłopoty i niepotrzebny stres. 

Jak rozpoznać nieaktualne wpisy?

Zapisy, które już nie są aktualne, będą podkreślone na czerwono w wersji papierowej. Natomiast w wersji elektronicznej zostaną umieszczone na szarym tle. Jeżeli dokument, który mamy przed sobą wzbudza nasze wątpliwości i nie jesteśmy pewni czy prawidłowo odczytujemy zapisy, poprośmy o pomoc specjalistę lub pracownika Sądu Rejonowego wydziału ksiąg wieczystych. Jeżeli nie mamy wprawy w czytaniu tego rodzaju dokumentów, możemy przeoczyć istotne wpisy lub wzmianki, które będą decydujące przy zawieraniu transakcji.

W jaki sposób zakładana jest księga wieczysta?

Księgę wieczystą zakładamy na dwa sposoby: może zrobić to notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego umowy kupna-sprzedaży nieruchomości lub osobiście.

Koszt księgi wieczystej

Jeżeli założeniem księgi zajmie się notariusz, musimy liczyć się z kosztami, na które składają się:

• opłata sądowa w wysokości 60 zł
• wpis prawa własności w wysokości 200 zł
• taksa notarialna około 200 zł plus VAT
• odpis aktu notarialnego 6 zł plus VAT za każdą stronę wydanego odpisu

Jeżeli zdecydujemy się zakładać księgę wieczystą samodzielnie, należy udać się do siedziby sądu właściwego rejonem dla danej nieruchomości i złożyć odpowiedni wniosek. Musimy mieć ze sobą dokument potwierdzający prawo własności do tej nieruchomości np. akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. W kasie należy uiścić opłatę sądową w wysokości 60 zł i zapłacić za wpis prawa własności w wysokości 200 zł. Sąd zabierze akt notarialny w oryginale, więc warto mieć odpis aktu notarialnego od notariusza, który pierwotnie sporządzał dokument. 

Postępowanie wieczystoksięgowe – jakie dokumenty są potrzebne ?

Podstawowe dokumenty w postępowaniu wieczystoksięgowym to:

• wniosek o założenie księgi wieczystej
•  wniosek o wpis w księdze wieczystej

W niektórych przypadkach potrzebne będą również załączniki takie jak:

• żądanie wpisu w księdze wieczystej, w przypadku, jeżeli chcemy określić budynek, ujawnić więcej niż jednego właściciela lub określić szczególne prawa dotyczące nieruchomości
• załącznik pełnomocnik konieczny w przypadku składania wniosku przez pełnomocnika 
• załącznik wnioskodawca, kiedy wpisywani są dodatkowi wnioskodawcy lub uczestnicy podczas postępowania wieczystoksięgowego. 

Na stronach Sądu Rejonowego wydziału ksiąg wieczystych można znaleźć informacje o przebiegu procesu zgłaszania nieruchomości. Dzięki temu w jasny i precyzyjny sposób możemy przygotować się do czekającego nas postępowania.

Księga wieczysta – podsumowanie

Reasumując, księga wieczysta to dokumenty związane z nieruchomością. Znajdziemy tam zarówno informacje o samej nieruchomości, ale nie tylko. Ze wpisów do księgi wyczytamy, kto jest właścicielem nieruchomości. Cenną informacją może być wpis świadczący o zadłużeniu nieruchomości lub o ustanowionej hipotece.

Źródło:

1. https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/ksiegi-wieczyste
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19960050032
3. https://businessinsider.com.pl/ksiega-wieczysta-wyjasniamy-czym-jest-kw/xe2j35l

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora