Koszt wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Posiadasz kredyt hipoteczny i myślisz na jego wcześniejszą spłatą lud nadpłatą części zobowiązania? Często to bardzo dobre rozwiązanie, jeśli tylko kredytobiorca ma takie możliwości finansowe. Warto jednak wiedzieć, jaki jest koszt wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. W zależności od niego to działanie może być bardziej lub mniej opłacalne. Czasem po prostu warto przeznaczyć oszczędności na inny cel. W dzisiejszym poradniku postaramy się rozwiać te wątpliwości.

Co to jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata powinna być możliwa w przypadku każdego rodzaju kredytu. Również osoby posiadające kredyt hipoteczny mają więc tę opcję. Ponadto mamy dwie możliwości:

• wcześniejsza spłata części zadłużenia
• całkowita spłata całego kredytu przed terminem

W obu przypadkach wcześniejsza spłata kredytu oznacza to samo. Po prostu wpłacamy do banku większą sumę, niż wynika to z harmonogramu spłaty. Takie działanie ma kilka zalet. Przede wszystkim zapłacimy mniej odsetek. Wtedy możemy także liczyć na odzyskanie części prowizji za udzielenie kredytu.

Warunki wcześniejszej spłaty mogą się różnić w zależności od konkretnego banku, produktu, czy treści naszej umowy kredytowej. W związku z tym zawsze powinniśmy zwrócić na ten aspekt uwagę, zanim zdecydujemy się na konkretny kredyt. W przypadku kredytu ze spłatą w ciągu kilku miesięcy być może nie ma to dużego znaczenia. Jeśli jednak mówimy o kredycie mieszkaniowym, często spłacanym przez kilkadziesiąt kolejnych lat, warto zagwarantować sobie korzystne warunki wcześniejszej spłaty.

Nowe przepisy z 2017 roku zmieniły koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Zastanawiając się na temat możliwości wcześniejszej spłaty kredytu, warto mieć na uwadze aktualne przepisy. Dla posiadaczy kredytu na mieszkanie ważne są przepisy z 22 lipca 2017 roku. Wtedy w życie weszła Ustawa o kredycie hipotecznym. Zgodnie z jej zapisami bank nie może już żądać prowizji za nadpłatę lub całkowitą spłatę przed terminem. Wcześniej było to nagminne w przypadku kredytów hipotecznych. Zwykle prowizję płaciliśmy w przypadku chęci wcześniejszej spłaty kredytu w ciągu 3 lub 5 lat od zaciągnięcia zobowiązania. Nierzadko banku wpisywały też w umowę dość niekorzystny zapis o możliwości nadpłaty jedynie w ustalonym dniu miesiąca.

Zwrot prowizji za udzielenie kredytu a wcześniejsza spłata kredytu mieszkaniowego

Warto wiedzieć, że w świetle przepisów kredytobiorcy po prostu należy się zwrot części prowizji. W przypadku wcześniejszej spłaty odzyskamy jej część obliczoną proporcjonalnie do tego, jak skróciliśmy okres kredytowania.

Prawną podstawę do tego znajdziemy zarówno w przepisach polskich, jak i unijnych.

Warto jednak wiedzieć, że taką możliwość mają tylko osoby, które zaciągnęły już po wejściu w życie Ustawy o kredycie hipotecznym (Art. 39.). Mowa o kredytach zaciągniętych po 22.07.2017 roku. Kredyty wzięte przed tą datą, ale po 18.12.2011 roku możemy natomiast rozpatrywać w kontekście Ustawy o kredycie konsumenckim. W tej sytuacji kredytobiorca nie ma jednak podstaw prawnych do ubiegania się o zwrot części prowizji przy wcześniejszej spłacie. Osoby, które podpisały umowę kredytową zanim weszła w życie Ustawa o kredycie konsumenckim również nie mają możliwości wnioskowania o zwrot części prowizji.

Bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę, ale tylko przez 3 lata od podpisania umowy kredytowej (kredyt ze zmiennym oprocentowaniem)

To bardzo dobra wiadomość dla osób posiadających kredyt hipoteczny. W kolejnych latach bank nie będzie miał już podstaw do naliczania tej opłaty Koszt wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego w dużej mierze zależy więc od jej terminu. Musimy jednak wiedzieć, że termin ten dotyczy jedynie kredytów ze zmienną stopą oprocentowania (WIBOR).

Nie zapłacimy prowizji po 3 latach od uruchomieniu kredytu ze zmiennym oprocentowaniem zarówno w przypadku całkowitej spłaty, jak i nadpłaty części zobowiązania.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu ze stałym oprocentowaniem

Kredyt ze stałym oprocentowaniem najczęściej jest dla kredytobiorców bardziej przewidywalny. Nie musimy w końcu obawiać się, że po zmianie stóp procentowych wzrośnie i nasza rata. W przypadku takich kredytów banki mogą jednak pobierać prowizję za spłatę przed terminem. Dotyczy to nadpłaty części lub spłaty całości kredytu ze stałym oprocentowaniem. Co gorsze, musimy się z tym liczyć przez cały okres obowiązywania umowy kredytowej.

Niekiedy kredytobiorcy mający kredyt ze zmiennym oprocentowaniem mogli “zamrozić” oprocentowanie. Często taka opcja pozwalała zapewnić sobie nieco większą stabilność. W tym okresie bank może jednak doliczyć prowizję w przypadku wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu. Możliwość czasowej zmiany zmiennego oprocentowania na stałe pojawiła się w połowie 2021 roku.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego – jakie są koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Wiemy już, kiedy bank ma prawo naliczyć prowizję za nadpłatę lub spłatę całości zobowiązania przed terminem. A jaki jest koszt wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego? Wartość ta określona jest w przepisach W przypadku kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem prowizja za wcześniejszą spłatę wynosi do 3% nadpłaconej przed terminem kwoty. Prowizja nie może być jednak wyższa, niż odsetki od spłaconej kwoty w okresie 12 miesięcy od daty wcześniejszej spłaty (chyba, że do końca kredytu pozostało mniej czasu). Oczywiście, po upływie 36 miesięcy od podpisania umowy kredytowej – nie zapłacimy prowizji za wcześniejszą spłatę.

Jeśli natomiast chodzi o wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu ze stałą stopą procentową, przepisy nie precyzują limitu. Wiadomo jedynie, że rekompensata dla banku (czyli de facto wysokość prowizji) nie mogą przekroczyć kosztów kredytodawcy bezpośrednio związanych z przedterminową spłata. Niestety, stwierdzenie to nie jest zbyt jasne. Przyjmuje się często, że chodzi o różnicę w kosztach w stosunku do kredytu ze zmienną stopą procentową, jeśli doszło do zamrożenia oprocentowania.

Oczywiście, w obu sytuacjach wysokość prowizji znajdziemy w umowie kredytowej. Możemy więc już na wstępie je dokładnie poznać, a nawet negocjować tę wartość z bankiem. Ostatecznie warto po prostu wybrać kredyt w tym banku, w którym warunki wcześniejszej spłaty są korzystne. Jeżeli jednak znów zaczniemy spłacać kredyt ze zmienną stopą oprocentowania, możemy spłacić lub nadpłacić część kredytu bez prowizji.

Które banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę?

Tu sytuacja jest dość zróżnicowana. Niektóre banki w ogóle nie naliczają opłaty – prowizji będącej rekompensatą za wcześniejszą spłatę kredytu. Często wysokość prowizji uzależniona jest od tego, czy spłacamy całość pozostałej kwoty, czy jej część (przepisy nie rozróżniają tych dwóch sytuacji. W niektórych instytucjach po prostu zapłacimy maksymalną wysokość prowizji, na jaką pozwalają aktualnie przepisy.

Jak widać, warto sprawdzić tę informację jeszcze zanim przystąpimy do kredytu. W przypadku kredytów hipotecznych spora część kredytobiorców decyduje się na wcześniejszą spłatę. Nic dziwnego – w ciągu kilkunastu lub kilkudziesięciu lat spłaty nasza sytuacja finansowa się zmienia. Niekiedy chcemy też po prostu sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym . Warto zagwarantować sobie możliwość, aby odbywało się to na niezłych dla nas warunkach.

Od 2022 roku większość banków zaczęła odchodzić od naliczania prowizji. Koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego było więc niższe. Przykładem może być jeden z największych banków – PKO BP. Prowizja była naliczana w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem, lecz tylko do pewnego momentu. Następnie w ogóle nie trzeba było jej płacić.

Wszelkich informacji na temat kosztów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego (tego, czy są i jaka jest wysokość prowizji) należy szukać w naszej umowie kredytowej. zwykle znajdziemy je też bez trudu na stronie banku i w innych informacjach o kredycie hipotecznym w danym banku.

Kogo dotyczą koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

Przejdźmy do tego, kogo dotyczy omawiana dziś kwestia. Do nadpłaty części kredytu hipotecznego lub przedterminowej spłaty całości dochodzi najczęściej w takich sytuacjach:

• sprzedajesz mieszkanie objęte kredytem (np. zmieniasz je na większe lub nie masz środków na dalszą spłatę kredytu)
• masz dodatkowe oszczędności i chcesz nadpłacić kredyt, by ograniczyć jego łączne koszty
• już po kupieniu na kredyt nieruchomości sprzedajesz poprzednie mieszkanie lub dom i środki mają służyć do spłaty kredytu (o takim rozwiązaniu warto porozmawiać z przedstawicielem banku odpowiednio wcześniej)
• w innym banku dostaniesz lepsze warunki i opłaca się refinansować kredyt (wziąć kolejny, który zastąpi ten obecnie spłacany)

Niektórzy w ogóle nie przewidują powyższych możliwości w momencie podpisywania umowy kredytowej. Zauważmy więc, że zwykle Polacy biorą kredyt na mieszkanie z okresem spłaty w nawet 25-30 lat. Nie są rzadkością kredyty hipoteczne na 35 lat. Czy w momencie wyboru kredytu masz pewność, jaka będzie Twoja sytuacja przez tak długi czas? Nierzadko decydujemy się na kredyt hipoteczny z współmałżonkiem (bez rozdzielności finansowej), wtedy też warto zagwarantować sobie opcję wcześniejszej spłaty.

Jak przebiega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?

Koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego to jedna kwestia. Drugą jest to, jak w ogóle zlecić takie działanie. Przede wszystkim oczywiście musimy mieć na to odpowiednie środki. Najczęściej nie wystarczy potem wpłacić ich na rachunek używany do spłaty kredytu. Potrzebne będzie złożenie odpowiedniej dyspozycji – poinformowanie banku o swoim zamiarze. Wcześniejsza spłata oznacza w końcu zmianę warunków kredytu w dalszej części okresu spłaty. Najczęściej mamy kilka możliwości zlecenia wcześniejszej spłaty w banku:

• skorzystanie z narzędzia w serwisie bankowości internetowej
• udanie się do oddziału banku (placówki stacjonarnej) i złożenie tam pisemnej dyspozycji

Skuteczność obu opcji jest taka sama. Korzystanie z serwisu transakcyjnego nie wymaga nawet wyjścia z domu, jest więc wygodniejszą opcją. Z drugiej strony, podczas osobistej wizyty w oddziale banku możemy dopytać o wszelkie szczegóły. Wszystko zależy więc od naszych preferencji.

Co się stanie po nadpłaceniu części kredytu hipotecznego?

Spłata całości kredytu hipotecznego przed terminem oznacza zwykle spory wydatek. Więcej osób decyduje się więc na nadpłacenie części kredytu hipotecznego. W ostatnich miesiącach stało się to popularne również ze względu na wprowadzenie wakacji kredytowych. Skorzystanie z nich i przeznaczenie środków na nadpłatę kredytu niejednokrotnie dawało całkiem korzystne rezultaty – po prostu opłacało się wielu kredytobiorcom. Przy nadpłacie części kredytu hipotecznego możemy wybrać jedną z dwóch opcji:

• skrócenie okresu kredytowania (szybciej skończymy spłatę i zamkniemy zobowiązanie)
• zmniejszenie wysokości miesięcznej raty (okres kredytowania pozostaje taki sam)

Decyzja, którą opcję wybrać jest indywidualna. W każdym z przypadków zapłacimy jednak łącznie mniej odsetek do banku.

Czy opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny?

Wiele wskazuje na to, że nadpłata całości lub części kredytu jest korzystnym rozwiązaniem. Wiele zależy jednak od kosztów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli nie ma prowizji – zawsze będzie to dla nas okazja do oszczędności. Zapłacimy po prostu mniej odsetek (prowizji, rekompensaty dla banku). Sytuację powinny jednak przemyśleć osoby, które spłaciły już większą część kredytu. Zwykle pod koniec okresu spłaty spłacamy już właściwie niemal cały kapitał – koszt zakupu mieszkania lub domu. Nierzadko wtedy nasz kredyt hipoteczny możemy więc porównać do kredytu z bardzo niskim oprocentowaniem. Oznaczać to może, że lepiej przeznaczyć dodatkowe środki (swoje oszczędności) na inny cel, na przykład otworzyć lokatę terminową. Jej oprocentowanie może być bowiem wyższe od kosztów naszego kredytu, które pozostało nam spłacić.

Wiele osób chce jednak za wszelką cenę po prostu spłacić własne mieszkanie jak najszybciej i cieszyć się “wolnością”. Takie podejście jest jak najbardziej zrozumiałe. Uwolnienie się od kredytu zawsze jest korzystne, na przykład jeśli myślimy o wzięciu kolejnego (np. kupnie mieszkania pod wynajem).

Każdorazowo powinniśmy więc poznać następujące warunki:

• ile mamy pieniędzy na nadpłatę (a może spłatę całości przed czasem) kredytu hipotecznego
• jakie są koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego – prowizja
• ile odzyskamy prowizji za udzielenie kredytu, jeśli spłacimy go wcześniej
• na co jeszcze moglibyśmy przeznaczyć posiadane oszczędności

Nadpłata kredytu hipotecznego jako dobry sposób na inwestycję?

Niektórzy eksperci uznają, że osoby posiadające kredyt hipoteczny mogą potraktować jego nadpłatę lub wcześniejszą spłatę jako rodzaj inwestycji. Oszczędzamy w końcu sporo odsetek (szczególnie, jeśli dopiero zaczynamy spłacać kredyt). Zysk – w porównaniu z inwestowaniem na giełdzie i innymi sposobami – może nie jest największy. Jest to jednak dość proste zadanie – wystarczy złożyć dyspozycję i poinformować bank o swoich zamiarach. Od razu zaczynamy “zarabiać” – po prostu będziemy płacić mniej odsetek w dalszym okresie spłaty.

Podsumowanie artykułu

Wcześniejsza spłata kredytu gotówkowego lub hipotecznego, a także różnego rodzaju pożyczek są możliwe. Często oznaczają dla klienta spore oszczędności. Zapłacimy mniej odsetek, odzyskamy część prowizji za udzielenie kredytu lub pożyczki. Plusem jest też nasze bezpieczeństwo – szybciej uwolnimy się od zobowiązania. Warto jednak wcześniej poznać koszty wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. W dużej mierze zależą one jednak od konkretnego banku, rodzaju kredytu, a także momentu, w którym chcemy spłacić część kwoty przed terminem.

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://www.money.pl/banki/chcesz-splacic-kredyt-wczesniej-sprawdz-z-jakimi-kosztami-jest-to-zwiazane-6847627380874080a.html
2. https://pl.kruk.eu/klienci/poradnik/porady/wczesniejsza-splata-kredytu-czy-warto
3. https://www.totalmoney.pl/artykuly/prowizja-za-wczesniejsza-splate-kredytu-hipotecznego-i-gotowkowego-ile-wynosi-prowizja-bankowa-przy-wczesniejszej-splacie
4. https://www.totalmoney.pl/artykuly/wczesniejsza-splata-kredytu-hipotecznego

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora