Kto może otrzymać mieszkanie z TBS i na jakich warunkach?

Wzrosty cen na rynku mieszkań i problemy z uzyskaniem odpowiedniej zdolności kredytowej sprawiają, że coraz więcej osób szuka tańszych alternatyw dla zakupu nieruchomości. Od wielu lat w naszym kraju funkcjonuje kilka opcji, które mogą umożliwić otrzymanie prawa do mieszkania na nieco innych warunkach. Mamy między innymi mieszkania socjalne i komunalne. Ciekawą opcją wydają się również mieszkania TBS, to właśnie nimi zajmiemy się w dzisiejszym artykule. Co to jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego? Jakie są zasady funkcjonowania TBS i kto może otrzymać mieszkanie w TBS? Zapraszamy do lektury.

Mieszkania na kredyt. TBS-y, mieszkania socjalne i komunalne

Obecnie mało osób jest w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę.  Do niedawna często wybieranym sposobem wejścia w posiadanie nieruchomości był więc kredyt hipoteczny. Niestety, wysokie stopy procentowe i rosnące ceny wielu towarów sprawiają, że wiele osób nie ma dziś wystarczającej zdolności kredytowej,a na przykład kredyt hipoteczny dla singla jest dostępny tylko dla osób z bardzo wysokimi zarobkami.

Część osób może liczyć na wsparcie gminy i dostać prawo do zamieszkania w mieszkaniu komunalnym. Trzeba wypełnić wniosek o mieszkanie komunalne, wymagane jest jednak spełnienie kilku warunków. Dużym plusem jest tu natomiast możliwość wykupienia mieszkania komunalnego i zostanie jego właścicielem. Dla osób najuboższych przeznaczone są natomiast  mieszkania socjalne.

Rozwiązaniem, które możemy uznać za pośrednie między kupnem własnego mieszkania, a prawem do mieszkania w lokalu socjalnym lub komunalnym jest mieszkanie w TBS.

Co to jest mieszkanie TBS?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego działają na podstawie przepisów uchwalonych prawie 30 lat temu – Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Można więc powiedzieć, że mieszkania TBS mają już ugruntowaną pozycję na polskim rynku nieruchomości. Z założenia TBS to spółka lub spółdzielnia non profit, mogą je tworzyć różne podmioty. Funkcjonowanie odbywa się z wykorzystaniem pieniędzy z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Mieszkania w TBS są wykończone pod klucz, tak żeby mieszkańcy mogli od razu w nich zamieszkać – bez dodatkowych kosztów. Przeznaczeniem TBS-ów jest długoterminowy najem. Mieszkania TBS budowane są zarówno jako osiedla, jak i pojedyncze budynki. Pamiętajmy, że zwykle można je określić jako niedrogie, co ma swoje odbicie zarówno w sposobie wykończenia mieszkań, jak i samym odbiorze budynków. Nie spodziewajmy się tam wyszukanego designu i licznych udogodnień dla mieszkańców. Cóż, nic dziwnego – mieszkania TBS mają być po prostu przede wszystkim tanie. Pomaga w tym także budowanie ich na gruntach należących do gminy lub innej jednostki samorządowej.

Kto może ubiegać się o mieszkanie z TBS?

Wiemy już, że mieszkania TBS należą do dość tanich i umożliwiających zamieszkiwanie tam na zasadzie najmu długoterminowego. Mieszkania z TBS wydają się więc być doskonałą okazją na rynku nieruchomości. Jak się jednak okazuje, niedrogie mieszkania w TBS są dostępne tylko dla pewnej grupy osób, które spełnią określone warunki. Z założenia chodzi o to, by mieszkańcami TBS stały się osoby zarabiające zbyt dużo, by liczyć na przydział mieszkania komunalnego, ale za mało do skutecznego ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ważną informacją musi być także fakt, że właścicielem mieszkania TBS nie może zostać osoba z tytułem własności do innego lokalu mieszkalnego w danej miejscowości.

Limit dochodów, jaki musi spełnić wnioskodawca o mieszkanie TBS różni się w zależności od województwa. Wiele zależy także od tego, jak dużą ma rodzinę. Liczy się też data budowy mieszkania. Zróżnicowanie kryterium dochodowego dla poszczególnych województw nie powinno dziwić. Możliwości zarabiania w różnych częściach Polski są zróżnicowane. Potwierdzają to nie tylko dane z Głównego Urzędu Statystycznego, ale też praktyka.

Od czego zależą kryteria dochodowe dla mieszkań TBS?

Budowa mieszkań TBS może się odbywać poprzez finansowanie z różnych źródeł. W zależności od tego zmienia się też lista wymagań stawianych przyszłym mieszkańcom. Jeśli budowa jest współfinansowana przez przyszłego najemcę (lub .np. pracodawcę, który chce zadbać o mieszania dla swoich pracowników), średni dochód na wszystkich członków gospodarstwa domowego  (mieszkających w przyszłości w tym mieszkaniu TBS) nie może przekroczyć 1,3-krotności aktualnego przeciętnego wynagrodzenia dla danego województwa o określony procent. Dla osób samotnych jest to 5%, dla dwuosobowego  gospodarstwa – 55%, każda kolejna osoba w gospodarstwie domowym zwiększa próg o kolejne 35%. Przykład: jeśli wnioskodawcą o TBS jest trzyosobowa rodzina, kryterium dochodowe wynosi 190% 1,3-krotności średniej pensji danym województwie.

Kryterium dochodowe jest inne, gdy to gmina lub powiat (oraz: Agencja Mienia Wojskowego, organizacja pożytku publicznego) finansują budowę mieszkań w TBS. Wtedy limit dochodów dla gospodarstwa domowego to (w odniesieniu do średniego wynagrodzenia dla województwa):

• 1,2-krotność dla jednej osoby
• 1455% 1,2-krotności dla dwóch osób
• 175% 1,2-krotności dla trzech osób
• 250% 1,2-krotności dla czterech osób
• +35% dla każdej kolejnej osoby

Do obliczenia przyjmowane są średnie dochody gospodarstwa domowego z całego roku poprzedzającego datę złożenia wniosku o mieszkanie w TBS.

W takiej sytuacji niektórzy mogą pomyśleć o zaniżeniu swoich dochodów, aby zmieścić się w kryterium dochodu. Polskie przepisy przewidziały to. Wtedy Towarzystwo Budownictwa Społecznego ma prawo zerwać umowę najmu bez okresu wypowiedzenia. W tej sytuacji dalsze mieszkanie w mieszkaniu TBS oznacza koszt wynoszący 2-krotność miesięcznego czynszu.

Partycypacja w TBS – co to jest?

Co to jest partycypacja w TBS i kto to jest partycypant? Terminy te oznaczają, że najemcy mieszkań w TBS biorą na siebie część kosztów budowy mieszkania lub osiedla.  Czasem partycypantem TBS może być też podmiot lub instytucja, które mają na celu umożliwienie komuś zamieszkania. Może być to pracodawca szukający mieszkań dla swoich pracowników, gmina, powiat lub instytucja pożytku publicznego.

Kwota partycypacji w TBS wyliczana jest proporcjonalnie – na podstawie powierzchni danego mieszania. Nie może przekroczyć 30% wartości kosztów budowy, najczęściej jednak jest sporo niższa. Jeżeli najemca musi pokryć taką kwotę, może finansować ją z własnych oszczędności lub m.in. korzystając z kredytu gotówkowego.

Czy kwota partycypacji jest zwracana, gdy najemca rezygnuje z mieszkania TBS?

Całość kwoty partycypacji jest oddawana najemcy, gdy ten rozwiązuje umowę i rezygnuje z używania mieszkania TBS. Najemca-partycypant podaje swoje konto bankowe, a Towarzystwo Budownictwa Społecznego przelewa kwotę w ciągu roku.

Co to jest kaucja zabezpieczająca?

TBS zabezpiecza się przed ewentualnymi zniszczeniami powstałymi w trakcie najmu długoterminowego. Z tego względu najemcy muszą wnieść kaucję zabezpieczającą, podobnie, jak ma to miejsce w przypadku wynajmowanych od osób prywatnych mieszkań. Maksymalna wysokość takiej kaucji wynosi równowartość rocznego czynszu (12-krotność czynszu płaconego każdego miesiąca). To, czy w momencie rezygnacji z użytkowania TBS najemca odzyska kaucję zabepieczjaącą (i w jakiej wysokości) zależy oczywiście od stanu zwracanego lokalu.

Jak dostać mieszkanie w TBS?

Zasadniczo mamy dwa sposoby na wejście w posiadanie mieszkania TBS. Można kupić je na rynku pierwotnym (od developera), albo od obecnego właściciela-a na rynku wtórnym. Mieszkania TBS z rynku pierwotnego charakteryzują się tym, że umowa najmu zawierana jest jeszcze przed rozpoczęciem budowy, albo w trakcie inwestycji. Wtedy stroną umowy jest najemca, a drugą – TBS. Wtedy należy złożyć oświadczenie o średnich dochodach z poprzedniego roku dla gospodarstwa domowego – jest to niezbędne do oceny kryterium dochodowego. Dochody potwierdzamy zaświadczeniem z Urzędu Skarbowego.

W przypadku kupna mieszkania TBS z rynku wtórnego, stronami umowy są obecny i przyszły lokator (sprzedający i kupujący). Należy jednak uzyskać zgodę TBS i zrobić cesję praw aktualnego najemcy na nowego najemcę, który w przyszłości zajmie po nim mieszkanie.

Warto pamiętać, że – niezależnie od rynku pierwotnego lub wtórnego – najemca nie kupuje mieszkania TBS, a w rzeczywistości nabywa prawo do zamieszkiwania w nim. Sformułowanie o “kupnie mieszkania TBS” jest więc po prostu skrótem myślowym.

Mieszkania w TBS z rynku wtórnego droższe od tego od dewelopera?

Nabywając prawo do mieszkania TBS bezpośrednio od developera musimy liczyć się z kosztem partycypacji. Jeśli natomiast chcesz zostać najemcą mieszkania TBS z rynku wtórnego, też poniesiesz podobny koszt. Obecny najemca będzie bowiem chciał bowiem odzyskać swój udział w kosztach budowy TBS – koszt partycypacji. Dodatkowo jeśli w trakcie zamieszkiwania w TBS podniósł standard wykończenia mieszkania (co często ma miejsce, gdyż developer wykańcza je bardzo niskim kosztem), może chcieć odzyskać tę sumę. Na stronach TBS znajdziemy jednak jasną informację – zwiększone żądania podczas sprzedaży prawa do TBS należy udokumentować, przedstawić rachunki, itp. Zgodnie z polskim prawem nie można dodawać żadnej sumy “odstępnego” w przypadku zbywania prawa do mieszkania w TBS.

Umowa ma formę aktu cywilnoprawnego i powinna być sporządzona u notariusza. Tak samo, jak przy mieszkaniach z rynku wtórnego, warto upewnić się, że w kupionym mieszkaniu nikt nie mieszka i nikt nie jest zameldowany. Nabywając prawa do najmu mieszkania TBS musimy liczyć się z podatkiem – wynosi 1%.

Czynsz w TBS – ile trzeba płacić co miesiąc?

Wejście w posiadanie mieszkania TBS, a właściwie nabycie prawa do najmu długoterminowego, jest dużo tańsze od kupna mieszkania. Jak natomiast wygląda kwestia czynszu, który co miesiąc należy opłacić? Czynsz za mieszkanie w TBS ustalany jest za 1 metr kwadratowy przez zgromadzenie wspólników i akcjonariuszy. Wysokość czynszu w TBS jest taka, by pokryć koszty eksploatacji budynku i ewentualnych remontów. Czynsz służy także do spłaty zobowiązań powstałych w trakcie budowy mieszkań i osiedli TBS.

W przypadku niektórych budynków TBS najemcy pokrywają też koszty związane z instalacją odnawialnych źródeł energii, czy prace mające na celu modernizację budynków – jeśli to potrzebne (np. ocieplenie budynków). Warto jednak wiedzieć, że najemca nie zapłaci więcej, niż 1% wartości budowy lokalu (proporcjonalnie do jego powierzchni).

Wynajem mieszkania w TBS osobom trzecim

Zgodnie z obowiązującymi przepisami nie można wynajmować mieszkania w TBS, do którego ma się prawo najmu długoterminowego. Taka sytuacja stałaby w zupełnej sprzeczności z założeniami Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Ma ono bowiem na celu umożliwienie zamieszkania osobom, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Podnajmowanie lokalu w TBS i zarabianie na tym jest więc niemożliwe.

Wyjątek stanowią tu sytuacje, gdy właścicielem prawa do mieszkania TBS jest gmina, powiat, czy inny podmiot – np. pracodawca, który opłacił takie mieszkanie dla swojego pracownika.

Osoby fizyczne będące najemcami mieszkań w TBS nie mogą więc wynająć komuś swojego lokalu, co grozi zerwaniem umowy najmu TBS.

Czy można kupić mieszkanie w TBS?

Choć niektórzy najemcy używają stwierdzenia “mam mieszkanie w TBS” w prawnym rozumieniu nie jest to możliwe. Jest to jednak pewien, często używany, skrót myślowy. Oznacza, że osoba ma prawo do najmu długoterminowego TBS. W rzeczywistości rzeczywiście najemca może poczuć się jak właściciel mieszkania. Jeśli nie naruszy zapisów umowy z TBS, może dożywotnio mieszkać w TBS, może też sprzedać prawa do mieszkania (ich cena jest oczywiście niższa, niż wartość mieszkania kupowanego na własność).

Są natomiast sytuacje, gdy lokator może wykupić mieszkanie. Wtedy jednak nie mieszka już w mieszkaniu TBS, a w mieszkaniu własnościowym. Warunki i możliwości wykupu mieszkań TBS są różne w zależności od konkretnego TBS, czy województwa. Najemca może też wejść w posiadanie własności mieszkania TBS po odpowiednio długim okresie najmu instytucjonalnego.

Wady i zalety mieszkania w TBS

Do największych plusów mieszkań w TBS należy ich dostępność dla osób bez wystarczającej zdolności kredytowej do zakupu mieszkania. Można więc skorzystać z mniejszego kredytu lub pożyczki ratalne i – po spełnieniu pewnych wymagań – cieszyć się długoterminowym najmem na niezłych warunkach. Plusem mieszkań TBS jest też fakt, że są gotowe do zamieszkania – wykończone pod klucz. Standard nie jest zbyt wysoki, jednak w mieszkaniu znajdują się wszystkie niezbędne sprzęty, przygotowane podłogi, ściany, drzwi. To bardzo duża oszczędność w stosunku do mieszkań z rynku pierwotnego (kupowanych na własność). W przypadku mieszkań TBS z rynku wtórnego często ich standard nie odbiega od średniej rynkowej,. Często więc idzie za tym nieco wyższa cena wykupu prawa do najmu. Decydując się na TBS otrzymujesz umowę długoterminową. To duży komfort w stosunku  od mieszkań wynajmowanych od osób prywatnych. W TBS-ach nie ma okresu wypowiedzenia, czy właściciela, który niespodziewanie podniesie czynsz.

Do minusów mieszkań w TBS należy konieczność spełnienia kryterium dochodowego. Są czymś pomiędzy mieszkaniami komunalnymi a mieszkaniami kupowanymi na kredyt hipoteczny. Warto wiedzieć, że najemcami mieszkań TBS może być tylko pewna grupa osób. Zwykle mieszkania te położone są w mniej atrakcyjnej lokalizacji, często na obrzeżach miasta. Najemca nie ma też pełnej swobody w zarządzaniu i dysponowaniu mieszkaniem w TBS – nie można go na przykład wynająć. Decydując się na sprzedaż prawa do mieszkania TBS musisz dość długo czekać na oddanie pieniędzy. Kwotę partycypacyjną dostaniesz nawet do roku od rozwiązania umowy. Jeśli nie partycypuje w kosztach budowy mieszkania TBS nie staniesz się jego właścicielem nawet po wielu latach mieszkania tam.

Czy warto zamieszkać w mieszkaniach w TBS?

Mieszkania w TBS to ciekawa propozycja, jednak kierowana raczej do wąskiego grona odbiorców. Jeżeli szukasz “własnych czterech kątów”, nie spełniasz kryteriów do mieszkania komunalnego, a jednocześnie nie masz odpowiedniej zdolności kredytowej (i możliwości spłaty) dla kredytu hipotecznego – warto rozważyć mieszkania w TBS. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z szeregu wad w stosunku do mieszkań własnościowych. Czasem warto więc rozejrzeć się na rynku, spróbować znaleźć jeden z rządowych programów wspierających rodziny w zakupie mieszkania. Ciekawą alternatywą dla mieszkania w TBS może być kupno mieszkania z licytacji komorniczej. Też ma to pewne wady (inne, niż w przypadku TBS), warto jednak poznać tę opcję.

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora