Wykup mieszkania komunalnego 2024 – poradnik

Kupno mieszkania komunalnego w 2024 roku to jeden z najbardziej opłacalnych sposobów na zostanie właścicielem własnej nieruchomości. Dlaczego wykup komunalnego mieszkania jest tak opłacalny i wiele osób na to liczy? Odpowiedź jest prosta – chodzi o koszty. Cena wykupu mieszkania komunalnego jest jedynie ułamkiem wartości mieszkania na wolnym rynku. Mieszkańcy, którzy przez pewien okres zamieszkiwali w mieszkaniu komunalnym mają bowiem prawo do sporej bonifikaty. Niestety, nie każdy może skorzystać z takiej opcji, także nie każde mieszkanie komunalne może zostać wykupione. W dzisiejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć na pytanie, jak przebiega wykup mieszkania komunalnego i ile kosztuje wykupienie mieszkania komunalnego.

Jak stać się właścicielem własnego mieszkania?

Własne mieszkanie jest dla wielu osób celem trudnym do zrealizowania. Często jego zakup wiąże się bowiem z koniecznością wzięcia kredytu hipotecznego, czasem na 30 i więcej lat. Także zebranie odpowiedniej sumy na wkład własny może być kłopotliwe. Wiele osób decyduje się wtedy nawet na pożyczkę na wkład własny. Rynek mieszkaniowy jest dość złożony, a dostępne na nim opcje czasem ciężko zrozumieć. Jednym z ciekawszych sposobów na nabycie mieszkania jest wykup mieszkania komunalnego. Jest zdecydowanie najtańszą opcją na wejście w posiadanie nieruchomości, nie jest jednak opcją dostępną dla każdego.

Jeżeli natomiast przysługuje Ci taką możliwość, bez wahania z niej skorzystaj. Wykup mieszkania komunalnego możliwy jest dla niektórych osób, którym takie mieszkanie przysługuje. Wiąże się z koniecznością wydania jedynie niewielkiej części wartości nieruchomości – zwykle kilka do kilkunastu procent wyceny rynkowej. Jest to więc prawdziwa okazja!

Co to jest mieszkanie komunalne?

NA wstępie tego artykułu warto zastanowić się, co to jest mieszkanie komunalne. Jest to lokal, którego właścicielem jest gmina, który jest przydzielony mieszkańcom spełniającym pewne kryteria. Kryteria otrzymania prawa do mieszkania komunalnego różnią się w zależności od konkretnej miejscowości. Także okres, kiedy mieszkańcy nabyli takie prawo ma tu duże znaczenie. O mieszkanie komunalne mogą (lub mogli w przeszłości) starać się także przedstawiciele niektórych zawodów – na przykład lekarze, nauczyciele, pracownicy służb mundurowych, czy urzędnicy.

Czasami mieszkanie komunalne jest formą pomocy socjalnej dla osób, które mają trudną sytuacją finansową. W niektórych przypadkach mieszkanie komunalne może być jednak także zachętą do zamieszania w danej miejscowości. Czasami możemy spotkać się między innymi z ofertami pracy dla lekarzy, policjantów, czy nauczycieli. Dodatkową zachętą jest właśnie prawo do mieszkania komunalnego. Warto jednak podkreślić, że mieszkanie komunalne to nie jest lokal socjalny.

Mieszkanie socjalne a mieszkanie komunalne

Wiele osób myli pojęcie mieszkania komunalnego z mieszkaniami socjalnymi. Łączy je to, że prawo do takiego mieszkania mogą otrzymać mieszkańcy od gminy, zwykle są to osoby w ciężkiej sytuacji mieszkaniowej i finansowej. Mieszkanie socjalne przysługuje jednak tylko osobom, które nie posiadają prawa do innej nieruchomości – własnej, komunalnej lub spółdzielczej.

Zwykle są to więc najbiedniejsze osoby, które jednak są w stanie pokryć koszty czynszu i rachunków. Czasami lokatorami mieszkań socjalnych są osoby z wyrokiem o eksmisję. Można też podsumować, że lokatorami mieszkań socjalnych są osoby z niższymi dochodami, niż lokatorzy mieszkań komunalnych.

Niski czynsz i niski standard mieszkań socjalnych

Mieszkanie socjalne ma także najniższy czynsz – nie może on przekraczać połowy czynszu najtańszego mieszkania komunalnego w danej gminie. Nie oznacza to jednak, że mieszkania socjalne są prawdziwą promocją na rynku nieruchomości. Niski czynsz oznacza bowiem również zwykle bardzo niski standard. Najczęściej mieszkania socjalne znajdują się w nieciekawych miejscach, w starym budownictwie, czasem mieszkania socjalne są bardzo zaniedbane, a nawet nie mają ogrzewania.

Lokatorzy mieszkań socjalnych nie będą możliwości wykupu takiego lokalu. Nie ma także możliwości dziedziczenia prawa do mieszkania w takim miejscu – to kolejne różnice. W mieszkaniach komunalnych obie powyższe opcje są możliwe. Mieszkanie socjalne jest także przeznaczone dla konkretnej osoby, a nie całej rodziny.

Wykup mieszkania komunalnego a kredyt hipoteczny

Czasem jednak nawet zgromadzenie niedużej (względem wartości mieszkania na wolnym rynku) sumy jest problemem. Niektórzy zastanawiają się więc, czy możliwe jest finansowanie wykupu mieszkania komunalnego z kredytu hipotecznego. Okazuje się, że nie ma z tym żadnego problemu, a taki rodzaj finansowania nie różni się wcale od kupna dowolnej nieruchomości na kredyt hipoteczny. Jedyna różnica polega na konieczności pozyskania od gminy, będącej właścicielem mieszkania komunalnego, pewnych dokumentów. Po dostarczeniu ich do banku mamy już prostą drogę do otrzymania kredytu hipotecznego.

Co ciekawe, czasem decydując się na kredyt hipoteczny na wykup mieszkania komunalnego możemy liczyć na atrakcyjniejsze warunki. Oznacza to niższe opłaty i oprocentowanie, co tym bardziej jest korzystną opcją. Jeżeli natomiast kwota wykupu jest dość niska, można ją pokryć zwykłym kredytem gotówkowym. Zobacz nasz ranking kredytów gotówkowych, aby znaleźć najlepsze opcje. Jeżeli natomiast masz oszczędności, możesz skorzystać z dodatkowej pożyczki ratalnej online, która pozwoli na dodatkowy zastrzyk gotówki nawet bez wychodzenia z domu.

Dokumenty niezbędne do otrzymania kredytu na wykup mieszkania komunalnego

Poniżej znajdziesz listę dokumentów, które należy przygotować, aby móc złożyć wniosek o kredyt na wykup mieszkania komunalnego.

• Odpis z księgi wieczystej dla danej nieruchomości – musi być aktualny, wystawiony maksymalnie trzy miesiące przed złożeniem wniosku o przyznanie kredytu hipotecznego
• Potwierdzenie wartości mieszkania – odpowiednie dokumenty
• Warunki i termin wykupu nieruchomości
• Oświadczenie poprzedniego właściciela – gminy będącej właścicielem mieszkania komunalnego, które planujemy wykonać
• Umowa sprzedaży mieszkania – akt notarialny

Lista wymaganych dokumentów przy kredycie hipotecznym na mieszkanie komunalne może się jednak różnić w zależności od konkretnego banku (PKO BP, Alior Bank, ING, Pekao S.A. lub inny).

Komu przysługuje prawo do mieszkania socjalnego?

W pierwszej kolejności mieszkania komunalne zwykle są przyznawane lokatorom, którzy nie mają zbyt wysokich dochodów. Jest to więc sposób na poprawę sytuacji mieszkaniowej. Każda gmina jednak może mieć tu własne zasady. Kryteria otrzymania mieszkania komunalnego w danym miejscu można sprawdzić bezpośrednio w danej gminie, która jest właścicielem lokalu. zwykle podstawowym kryterium jest poziom maksymalnego dochodu rodziny. Jest tu jednak także ograniczenie z drugiej strony – przyszli lokatorzy muszą mieć na tyle wysokie dochody, by móc zapłacić czynsz.

Nie można mieć także innej nieruchomości mieszkalnej. Najczęściej niezbędne jest także zameldowanie lub zatrudnienie w danej gminie.

Czy wykup mieszkania komunalnego jest możliwy?

To, czy wykup mieszkania komunalnego jest możliwy zależy od kilku czynników:

• wartość nieruchomości
• polityka danej gminy
• długość okresu wynajmowania przez lokatora
• stan nieruchomości

W zdecydowanej większości przypadków jeśli lokal komunalny kwalifikuje się do wykupu, lokatorzy otrzymają sporą bonifikatę. W zależności od gminy, stanu nieruchomości i innych czynników zniżka może wynosić nawet 60-80%! Oznacza to, że wartość mieszkania komunalnego zostanie oceniona przez rzeczoznawcę, a kupujący pokrywa tylko 20-40%. Zniżka może być jeszcze wyższa, między innymi jeśli lokatorzy we własnym zakresie wykonali wcześniej remont mieszkania podnoszący jego standard. Wiele osób decyduje się bowiem na kredyt na remont mieszkania komunalnego i przeprowadzenie go we własnym zakresie.

W praktyce oznacza to, że kwota wykupu mieszkania komunalnego najczęściej jest symboliczna. Przy cenach nieruchomości w 2024 roku jest to więc szansa na kupno mieszkania za kilkadziesiąt tysięcy złotych, a nie kilkaset – jak na wolnym rynku. Jeśli więc uważasz dotąd, że kupno mieszkania z licytacji komorniczej jest świetną okazją, wykup mieszkania komunalnego to prawdziwy hit!

Jakie mieszkanie komunalne można wykupić?

Czy każde mieszkanie komunalne można wykupić? Niestety, nie. Gmina decyduje, która nieruchomość jest na sprzedaż. Zależy to między innymi od jej stanu, lokalizacji, a także aktualnych zasobów. O tym, że mieszkanie można wykupić dowiemy się od samorządu. Czasem ten publikuje ogłoszenia w tej sprawie. Można też po prostu skontaktować się z przedstawicielami gminy. Często już w momencie otrzymania prawa do mieszkania komunalnego lokatorzy wiedzą, czy wykup mieszkania komunalnego będzie możliwy i na jakich warunkach. Często lokatorzy mają możliwość wyboru “lepszego” mieszkania (na przykład po remoncie, w nowym budynku, lepiej położone), którego jednak nie będą mogli nigdy wykupić.

To, czy będziemy mogli wykupić mieszkanie komunalne zależy też od terminowości regulowania należności względem gminy. Trzeba też zamieszkiwać w danym miejscu przez określony czas, zwykle minimum przez kilka lat.

Kiedy można starać się o wykup mieszkania komunalnego?

Jaki czas trzeba mieszkać w danym lokalu, by móc starać się o jego wykup? Wszystko zależy od polityki danej gminy. Najczęściej wymagania są minimalne. Minimalny okres wynajmu mieszkania komunalnego przed jego wykupem wynosi zwykle 5 lat. W niektórych miejscach Polski okres ten jest jednak wydłużony, nawet do 20 lat.

Warto również mieć na uwadze to, że od razu po wykupie mieszkania komunalnego nie mamy możliwości sprzedania go. W ciągu pierwszych pięciu lat nie mamy takiej możliwości. Dlaczego tak jest? Przyznawanie mieszkań komunalnych i prawdo do ich wykupu jest sposobem na poprawę sytuacji mieszkaniowej mieszkańców gminy, nie na wzbogacenie się.

Wniosek o wykupienie mieszkania komunalnego

Jeżeli sprawdzisz, że masz prawo wykupu mieszkania komunalnego, niestety musisz liczyć się z dość złożoną i skomplikowaną procedurą. Cały proces składa się bowiem z wielu etapów i może potrwać dłuższy czas. Podzieliliśmy całą procedurę wykupu mieszkania komunalnego na kilka kroków:

• sprawdzenie możliwości wykupu lokalu komunalnego – musimy zacząć od kontaktu z przedstawicielem gminy. Tylko jeśli dana nieruchomość kwalifikuje się do wykupu możemy myśleć o dalszych działaniach.
• złożenie wymaganych dokumentów w gminie (lub urzędzie miasta) – ich listę, wymagane wnioski i formularze znajdziesz w wydziale gospodarki nieruchomościami
• urzędnik sprawdza formalności – w tym miejscu potrzeba trochę cierpliwości. Wymagane jest dokładne zbadanie stanu prawnego lokalu. Zbadana zostanie także historia wynajmu, terminowość opłaty czynszu, itp.
• rzeczoznawca ocenia wartość mieszkania komunalnego – to niezbędne do poznania ceny. Rzeczoznawcę wyznacza gmina.
• uchwała gminy o zgodzie na wykup danej nieruchomości komunalnej
• publikacja ogłoszenia o sprzedaży – gmina publikuje je, a ogłoszenie widnieje przez trzy tygodnie w domenie publicznej. Wtedy właściciele muszą zgłosić swoją chęć wykupu go.
• ustalenie warunków wykupu – lokatorzy i przedstawiciel gminy ustalają wysokość bonifikaty, sposób i termin zapłaty. Czasem możliwy jest wykup nieruchomości komunalnej na raty.
• akt notarialny – ostatnim etapem jest podpisanie umowy przeniesienia praw własności oraz nowy wpis w księdze wieczystej

Podstawa do wykupu mieszkania komunalnego

Warto wiedzieć, że to właśnie uchwałą gminy o przeznaczeniu danego mieszkania komunalnego na sprzedaż jest podstawą do dalszego działania. Niestety, czasem okres oczekiwania na wydanie takiej uchwały wynosi kilka miesięcy, a nawet lat!

Wykup mieszkania komunalnego – czy warto?

Kupno mieszkania komunalnego ma wiele zalet. Przede wszystkim jest sposobem na wejście w posiadanie własnej nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie, której nigdy nie otrzymamy na rynku mieszkaniowym. Zaletą takiej formy pomocy socjalnej jest więc możliwość kupna nieruchomości za symboliczną kwotę – 20-40% oszacowanej przez rzeczoznawcę wartości. Po dopełnieniu formalności stajemy się w pełni właścicielami mieszkania, chociaż jego sprzedaż byłaby możliwa dopiero po upływie 5 lat.

W całej procedurze pomogą nam urzędnicy – przedstawiciele dotychczasowego właściciela lokalu, czyli gminy. Taka pomoc znacznie ułatwia nasze działania. Nie trzeba dobrze znać zagadnień prawnych, urzędnik wskaże kolejne wymagane działania. Do wad należy natomiast zaliczyć dość długi okres oczekiwania na uchwałę gminy – zgodę na wykup. Ta forma kupna nieruchomości jest także dostępna tylko dla niektórych osób i w przypadku niektórych nieruchomości.

Ile trwa wykup mieszkania komunalnego?

Całą procedua jest dość złożona, zwykle trwa kilka miesięcy. Warto skontaktować się z przedstawicielami gminy już przed planowanym złożeniem wniosku. Można bowiem nieco usprawnić proces wykupu mieszkania komunalnego, gdy przygotujemy niezbędne dokumenty już wcześniej.

Można przyjąć, że czas oczekiwania na wykup mieszkania komunalnego wynosi około 6 miesięcy.

Koszt wykupu mieszkania komunalnego

Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego? Często jest to podstawowe pytanie w przypadku decyzji o wykupie. Zawsze bonifikata znacznie obniża cenę kupna mieszkania w stosunku do realnej wartości. Bonifikata, czyli zniżka wynosi najczęściej między 60, a 80%.

W przeszłości warunki były natomiast jeszcze lepsze, a niektórzy szczęściarze zdołali wykupić mieszkanie za jedynie 1% wartości nieruchomości! Bonifikata niestety nie wynosi już dziś do 99%, wciąż takie rozwiązanie jest jednak bardzo korzystne.

Opłaty przy wykupie mieszkania komunalnego

Poza koniecznością pokrycia ceny (obejmującej bonifikatę) wykupu, lokatorzy muszą jednak ponieść pewne dodatkowe opłaty. W zależności od oszacowanej wartości nieruchomości trzeba pokryć usługę sporządzenia aktu notarialnego. Dla nieruchomości wartych od 60.000 do 1.000.000 złotych wynosi ona 1010 złotych + 0.4% wartości ponad 60 tysięcy zł.

Należy także liczyć się z koniecznością opłacenia wpisy do księgi wieczystej – koszt to około 300 złotych. Osoby wykupujące mieszkanie komunalne są natomiast zwolnione z konieczności płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie zapłacisz więc podatku od zakupu mieszkania.

Dziedziczenie mieszkania komunalnego

Dla wielu osób wykup mieszkania komunalnego jest próbą zabezpieczenia interesów swoich dzieci, czy innych spadkobierców. Warto zaznaczyć jednak, że nie ma takiej potrzeby. Prawo do mieszkania komunalnego jest bowiem dziedziczone. Nawet po śmierci najemcy (osoby, która otrzymała prawo do mieszkania socjalnego) mieszkanie komunalne wciąż może być w pełni legalnie zamieszkiwane między innymi przez:

• współmałżonka (jeśli nie był współnajemcą – wtedy też może w nim oczywiście mieszkać)
• dzieci najemcy
• osoby, wobec których lokator miał obowiązek alimentacyjny
• partner/partnerka – na przykład osoba, z którą najemca żył w nieformalnym związku

Warunkiem, jaki trzeba spełnić jest konieczność zamieszkiwania w danym miejscu aż do śmierci najemcy. Częstą praktyką wśród urzędników w takie sytuacji jest przeprowadzenie wywiadu wśród sąsiadów.

Źródło:

1. https://jakiwniosek.pl/wnioski/nieruchomosci/wykup-mieszkania-komunalnego
2. https://bip.brpo.gov.pl/pliki/12362488700.pdf
3. https://urban.one/blog/jak-wykupic-mieszkanie-komunalne/

Tomasz Marczewski

Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora