Mieszkanie z licytacji komorniczej, czy warto kupić? Jak wygląda?

Czasami, gdy dłużnik wobec którego prowadzona jest egzekucja komornicza, nie ma wystarczających funduszy do spłaty zadłużenia, jego własność może trafić na licytację komorniczą. Dotyczy to również nieruchomości. Licytacja komornicza mieszkania lub domu może być niezłą okazją do kupienia nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie. Trzeba natomiast wcześniej zwrócić uwagę na kilka istotnych spraw, które postaramy się wyjaśnić w tym wpisie. Spróbujemy też odpowiedzieć na pytanie, czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Przyjrzymy się też temu, jak wygląda licytacja komornicza nieruchomości. Dzięki informacjom z tego poradnika unikniesz ewentualnych problemów związanych z kupnem mieszkania na licytacji komorniczej. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na licytacji komorniczej? Zapraszamy do lektury!

Dlaczego mieszkania z licytacji komorniczej są interesującą ofertą?

Najczęściej głównym powodem, dla którego tak wiele osób interesuje się licytacjami komorniczymi, są dość atrakcyjne ceny ruchomości oraz nieruchomości. Nic dziwnego – cena mieszkania z licytacji komorniczej musi być atrakcyjna z minimum dwóch powodów. Przede wszystkim komornikowi zależy na dość szybkiej i sprawnej sprzedaży – chce w końcu odzyskać dług wierzyciela, który skierować sprawę niespłaconego zadłużenia na drogę sądową, a w końcu – ta trafiła do egzekucji komorniczej. Kolejnym powodem są dość skomplikowane i mało znane procedury, jakie musi spełnić kupujący. Niższa od rynkowej cena zakupu mieszkania na licytacji komorniczej musi być więc pewną rekompensatą.

Z tego względu zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest bardzo ciekawą opcją, jeśli szukamy mieszkania na rynku wtórnym. Początkowa cena mieszkania na licytacji wynosi 75% średniej rynkowej wyceny dla danej nieruchomości. Najczęściej wartość ta szybko rośnie, wraz ze spływaniem ofert licytujących osób.

Do kogo należy mieszkanie na licytacji komorniczej?

Na licytację komorniczą mogą trafić mieszkania, zwykle z rynku wtórnego, które należą do dłużników. Jeżeli wobec nich jest prowadzona egzekucja komornicza, a nie mają innej możliwości spłaty zobowiązania – komornik może wystawić ich nieruchomość na sprzedaż. Najczęstszą przyczyną jest tu niespłacanie kredytu hipotecznego. Aby odzyskać należność, komornik zajmuje nieruchomość, a następnie ogłasza jej licytację.

Po sprzedaży mieszkania na licytacji komorniczej, zobowiązanie może zostać spłacone (jeśli suma ze sprzedaży mieszkania była wystarczająca). Pozostałe środki służą do pokrycia kosztów egzekucji komorniczej, a reszta wraca do dłużnika.

Licytacja komornicza mieszkania – przebieg

Sprzedaż mieszkania przez komornika może się odbyć podczas dwóch licytacji. Na pierwszej wyjściową ceną (ceną początkową) jest 75% wartości nieruchomości. Druga licytacja zaczyna się od niższej kwoty, jeśli podczas pierwszej nie wpłynęły żadne oferty. Wtedy cena początkowa spada z ¾ oszacowanej wartości mieszkania to zaledwie ⅔,  W momencie, gdy ceny nieruchomości wciąż rosną, podobnie do kosztu wynajmu mieszkania, perspektywa kupienia nieruchomości w tak atrakcyjnej cenie jest bardzo kusząca.

Warto wiedzieć, że licytacje komornicze mieszkań mają charakter otwarty – każdy może wziąć w nich udział. Każdy powinien mieć też wiedzę o kolejnych licytacjach komorniczych i nieruchomościach, które będą licytowane. Aby wziąć udział w licytacji, należy najpierw wpłacić wadium. Wynosi 10% kwoty początkowej licytacji.  Przebieg licytacji nie różni się od typowych aukcji – oferenci podają kolejno coraz wyższe kwoty. Są większe o minimum 1% wartości mieszkania (kwota przebicia). Najwyższa kwota wygrywa.

Gdzie znaleźć oferty? Informacje o licytacjach komorniczych mieszkań

Jeśli uważasz, że zakup mieszkania na licytacji komorniczej to dobry pomysł i nie przeraża Cię konieczność wpłacenia wadium w wysokości 10% wartości mieszkania, czas zacząć poszukiwania licytacji. Każda planowana licytacja komornicza musi być ogłoszona przez komornika minimum 2 tygodnie wcześniej. Gdzie zatem szukać takich ogłoszeń? Miejsc, gdzie znajdę informacje o licytacjach komorniczych (tzw. obwieszczenia)  jest kilka:

• tablica ogłoszeń w budynku Sądu Rejonowego
• strona internetowa Krajowej Rady Komorniczej: licytacje.komornik.pl
• na stronie www konkretnego komornika
• w miejscowej prasie, w serwisach ogłoszeniowych

W takim obwieszczeniu znajdzie się informacja, gdzie i kiedy ma się odbyć licytacja, jaka jest oszacowana wartość mieszania. Istotne informacje stanowi także początkowa suma licytacji i wysokość wadium, jakie trzeba wnieść. Powinniśmy tam także znaleźć informacje o mieszkaniu, a także możliwe terminy i miejsce jego obejrzenia.

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej – na co zwrócić uwagę?

Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może wydawać się świetną opcją na stanie się posiadaczem nieruchomości w niezłej cenie. Trzeba natomiast zdawać sobie sprawę z pewnych zagrożeń. Pierwszym z nich z pewnością jest możliwość napotkania w mieszkaniu jego lokatorów i ewentualny kłopot z nakłonieniem ich do wyprowadzki. Najczęściej mieszkania licytowane przez komornika mają również dość słaby stan techniczny. Gdy należą do osób zadłużonych i nie radzących sobie ze spłatą kredytu hipotecznego, trudno liczyć przecież na utrzymanie mieszkania w idealnej kondycji i wzorowej czystości. Są oczywiście perełki wśród mieszkań na licytacjach – obiekty w bardzo dobrym stanie, po remoncie. To jednak zdecydowana mniejszość.

Powyższe problemy są jednak mało istotne w porównaniu z tym, że niektóre mieszkania mogą być obciążone prawem dożywotniego użytkowania lokalu. Taki zapis widnieje w III dziale w księdze wieczystej. Zawsze trzeba ją więc sprawdzić przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania z licytacji. Co więcej, w przypadku lokatorów z dożywotnim prawem zamieszkania w danym miejscu możemy mieć także obowiązek utrzymywania ich – zapewnienia wyżywienia, opieki medycznej, a nawet zakupu ubrań i innych rzeczy codziennego użytku.

Niektóre osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, wspominają także o innym problemie. Działały pod dużym wpływem emocji związanych z możliwością kupna mieszkania za ¾ oszacowanej wartości, że nie zwróciły uwagi na właściwą wycenę nieruchomości. Niekiedy bowiem ocena wartości mieszkania na licytacji może rozmijać się ze stanem faktycznym i aktualną sytuacją rynkową.

Ostatnim problemem pozostaje dość niewielki wybór mieszkań na licytacjach komorniczych. Ciężko więc spodziewać się, że jeśli oczekujemy mieszkania konkretnej wielkości w określonej dzielnicy, trafimy na akurat taką licytację komorniczą.

Problem z finansowaniem zakupu mieszkania z licytacji komorniczej

Złożenie wadium w wysokości 10% oszacowania wartości mieszkania nie powinno być problemem, gdy mamy perspektywę zakupu nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Także licytowanie aż do uzyskania najwyższej, ale wciąż opłacalnej kwoty może nie być kłopotem. Problem pojawia się jednak czasem w momencie, gdy trzeba sfinansować zakup mieszkania. Wylicytowaną kwotę musimy bowiem zapłacić w terminie 14 dni (czasem można spróbować wydłużyć okres do jednego miesiąca). W innym wypadku nasze wadium przepadnie. Ciężko więc myśleć o kredycie hipotecznym przy tak krótkim okresie.

eśli brakuje Ci natomiast pewnej kwoty, możesz pomyśleć o wzięciu kredytu gotówkowego. W tym celu zachęcamy do sprawdzenia naszego rankingu kredytów gotówkowych. Pamiętaj natomiast o kosztach kredytu. Jeżeli przerosną one nasze oszczędności związane z zakupem tańszego mieszkania z licytacji – cała operacja może okazać się nie strzałem w dziesiątkę, a raczej strzałem w stopę.

Ze względu na ograniczony wybór mieszkań i konieczność szybkiego pozyskania funduszy, nieruchomości z licytacji komorniczych są najczęściej kupowane jako sposób na inwestowanie pieniędzy..

Co zrobić, kiedy mieszkanie z licytacji komorniczej ma lokatorów

Mieszkanie z lokatorami na licytacji komorniczej to nic nadzwyczajnego. Wiele osób, które nie wie jak wyjść z zadłużenia, może stracić swoje mieszkanie w ramach egzekucji komorniczej. Mogą natomiast wciąż w nim mieszkać, a dla nabywcy oznacza to niemałe kłopoty. Taka osoba może być nawet obciążona dodatkowymi kosztami, jak czynsz, fundusz remontowy, czy rachunki, których lokator mieszkania nie płaci. Będziemy przymuszeni do ponoszenia takich kosztów aż do wyprowadzki lokatora. W takim mieszkaniu sami nie zamieszkamy, nie wynajmiemy go, nie możemy nawet zrobić w nim remontu.

Kupując mieszkanie z lokatorem znajdziemy się w trudnej sytuacji, jednak nie bez wyjścia. Najpierw warto po prostu skontaktować się z lokatorem, którym niekoniecznie musi być poprzedni właściciel mieszkania (ten, wobec którego prowadzona była egzekucja). Jeśli nie będzie chciał się jednak dobrowolnie wyprowadzić, pozostaje nam próba jego eksmisji. Niestety, nie będzie to możliwe w przypadku wielu grup osób: ciężarnych kobiet, osób nieletnich, obłożnie chorych, niepełnosprawnych, emerytów, rencistów, a nawet bezrobotnych. Wystarczy więc, że lokator danego mieszkania nie posiada pracy, a może zgodnie z przepisami korzystać z Twojego mieszkania.

Licytacja komornicza mieszkania z hipoteką

Poza możliwością nabycia mieszkania z lokatorami, kolejną częstą sytuacją jest mieszkanie objęte hipoteką. Najczęściej w hipotece widnieją dane banku, który skierował sprawę na drogę sądową – następnie do komornika. Po sprzedaży mieszkania na licytacji komorniczej nie powinniśmy więc mieć problemów z wyczyszczeniem hipoteki.

Po wygraniu licytacji komorniczej hipoteka mieszkania wygasa. Będzie tak nawet w sytuacji, kiedy wartość mieszkania nie pozwoli na pokrycie długu wobec banku.

Licytacja komornicza mieszkania krok po kroku

Jeśli pomimo wspomnianych problemów decydujemy się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, poniżej wskazujemy na kolejne kroki, które należy w tym celu wykonać.

1. Poszukiwanie obwieszczenia o licytacji komorniczej interesującego nas mieszkania
2. Zbadanie stanu prawnego mieszkania – poznasz go u komornika lub w odpowiednim Sądzie Rejonowym. Sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania.
3. Obejrzenie mieszkania w ustalonym/wskazanym terminie. Najlepiej zrobić to w towarzystwie specjalisty od kwestii technicznych – elektryki, hydrauliki, remontów
4. Wpłata wadium w wysokości 10% – numer konta podany jest zwykle w ogłoszeniu o licytacji
5. Przyjście na licytację, zwykle odbywa się w Sądzie
6. Jeśli zwyciężysz w licytacji, Sąd udzieli Ci tzw. przybicia
7. Wpłata wylicytowanej sumy w ciągu 14 dni. W celu wydłużenia terminu warto złożyć wniosek do Sądu Rejonowego
8. Dopełnienie formalności w Sądzie – nadanie klauzuli wykonalności postanowieniu o własności wylicytowanego mieszkania
9. Wniosek do wydziału ksiąg wieczystych o wykreślenie hipoteki oraz wpisanie danych nowego właściciela nieruchomości

Czy warto kupić mieszkanie na licytacji?

Samo znalezienie odpowiedniego mieszkania na licytacjach komorniczych może być niemałym problemem. Jeśli uda się znaleźć mieszkanie bez lokatorów i w dobrej cenie – będzie prawdziwą okazją.  W przeciwnym wypadku ciężko liczyć na jakikolwiek zysk, kiedy będziemy mieć na utrzymaniu lokatorów, nawet przez wiele lat.

Tomasz Marczewski

Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora