Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – poradnik

Zastanawiasz się, jakie możliwości ma osoba dysponująca mieszkaniem w spółdzielni? Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nieco przypominać prawo własności. W dzisiejszym poradniku postaramy się natomiast przedstawić różnice i podobieństwa między nimi. Zapraszamy zatem do dalszej części artykułu na ten temat.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Można śmiało powiedzieć, że dla właściciela spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w dużym stopniu przypomina własność nad nieruchomością. W obu przypadkach może dość dowolnie dysponować swoim mieszkaniem. Tym, co interesuje sporo osób, jest natomiast to, czy można zmienić rodzaj własności, przekształcając ją. To w szczególności istotne, jeśli planujesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego.

Niektórzy sprzedawcy mieszkań dysponują właśnie spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Czy takie propozycje powinniśmy zatem od razu skreślić i nie brać pod uwagę tych mieszkań? Zacznijmy od dokładniejszego wyjaśnienia, co to pojęcie w ogóle oznacza.

Co to jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Istotne jest zrozumienie, na czym polega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest ograniczone prawem rzeczowym. Pozwala ono właścicielowi na mieszkanie w lokalu, wynajmowanie go, a także sprzedaż. Nie ma tu żadnych ograniczeń, podobno jak w przypadku mieszkań z prawem własności. Prawo to podlega także dziedziczeniu – można je zapisać w spadku. Największa różnica w stosunku do prawa własności  to fakt, że właścicielem jest spółdzielnia. Mowa zarówno o lokalu, jak i części gruntu, na którym stoi budynek wielorodzinny. Nierzadko takie mieszkanie spółdzielcze posiada wpis do hipoteki. Zabezpiecza długi spółdzielni, na przykład związane z budową budynku (np. bloku mieszkalnego dla wielu rodzin). Osoba z prawem własnościowym jest ograniczona w niektórych sytuacjach. Musi między innymi uzyskać zgodę spółdzielni, jeśli chcesz przekształcić mieszkanie w lokal użytkowy.

Musimy więc pamiętać, że właścicielem nieruchomości pozostaje spółdzielnia. Jako użytkownik mamy natomiast prawo własnościowe. Wszystkie zależności reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 roku. W praktyce niewiele mieszkań jest objętych takimi przepisami. Od 2007 roku nie można już tworzyć spółdzielczego własnościowe prawa do lokalu. Mówimy więc jedynie o pewnej ograniczonej puli lokali, jedynie z rynku wtórnego. 

Drobna, ale istotna różnica w nazwie

Trzeba wiedzieć, że poza spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu niektórzy posiadać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Oba sformułowania brzmią dość podobnie, jednak różnica jest bardzo duża. Prawo lokatorskie stawia posiadaczy w pozycji podobnej do roli najemcy. Nie ma tu więc mowy o wynajmie, czy tym bardziej sprzedaży takiego lokalu. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i prawo własności – co je łączy, a co dzieli?

Podobieństwa i różnice między tymi dwoma prawami do lokalu możemy zobrazować w tabeli:

Kto ma prawo do gruntu, na którym stoi budynek z lokalami spółdzielczymi?

Polskie przepisy zwykle regulują prawo do wieczystego użytkowania gruntu, na którym postawiono budynek spółdzielczy. Najczęściej spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo do wieczystego użytkowania takiego gruntu. Przepisy z 2019 roku zmieniają to jednak. Od 1 stycznia tamtego roku grunty z użytkowaniem wieczystym spółdzielni przekształcono w grunty mieszkalne. Właścicielem zostały spółdzielnie mieszkaniowe.

Część budynków z mieszkaniami spółdzielczymi stoi jednak na gruntach, których prawna sytuacja nie jest jednak w pełni uregulowana. W tej sytuacji posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie uzyskają zgody na założenie księgi wieczystej nieruchomości. Aby było to możliwe, spółdzielnia mieszkaniowa musi mieć prawo własności lub posiadać grunt na wieczyste użytkowanie.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Czy możliwe jest przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu? Wielu osobom z pewnością zależałoby po prostu, aby mieć w posiadaniu prawo własności do nieruchomości. Jak najbardziej, przekształcenie jest możliwe. Dawny posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się wtedy wyłącznym i pełnoprawnym właścicielem mieszkania.

Przekształcenie stało się o wiele prostsze od 2019 roku, Wtedy w życie weszły nowe przepisy. Wciąż wymagane jest jednak spełnienie naprawdę wielu warunków i formalności, a także dostarczenie pewnych dokumentów. Nie jest to też zwolnione z opłat – osoba chcąca dokonać przekształcenia ponosi pewne koszty.

Jak to zrobić? Warunki przekształcenia

Jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w prawo własności? Odrębna własność wymaga złożenia wniosku do spółdzielni mieszkaniowej. Musimy zrobić to na piśmie. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę przekształcenia w ciągu maksymalnie sześciu miesięcy. Ma ona formę aktu notarialnego 

Oczywiście, poza samym złożeniem pisemnego wniosku, musimy spełnić pewne określone warunki. Przyszły posiadacz prawa własności nie może mieć żadnych zaległości względem spółdzielni. Wymagane jest więc dokładne uregulowanie wszelkich opłat i rachunków. Nie jest to jednak największy koszt, z jakim musimy się liczyć. Należy też spłacić część kredytu hipotecznego, który zaciągnęła spółdzielnia. Mowa o proporcjonalnej części, przypadającej na konkretny lokal. 

Ile kosztuje przekształcenie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu w prawo własności?

Przekształcenie spółdzielczego prawa większościowego do lokalu w odrębną własność ponosi nabywca prawa własności. Zwykle suma opłat wynosi około 1300 złotych. Wchodzą w nią opłaty sądowe za utworzenie księgi wieczystej nieruchomości, wpis do KW o nowym właścicielu i udziału we współwłasności budynku, jak również taksa notarialna – koszt utworzenia aktu notarialnego.

Jeśli spółdzielnia posiadała kredyt hipoteczny obciążający nasz lokal, spłacenie proporcjonalnej części jest kolejnym kosztem. 

Czy można dziedziczyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Podobnie do prawa własności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu także podlega dziedziczeniu. Nowym posiadaczem prawa stanie się osoba wskazana w testamencie. Jeśli takiego nie ma, w życie wchodzą przepisy dziedziczenia ustawowego. Jeżeli po śmierci posiadacza spółdzielczego prawa do lokalu wciąż mieszkają w nim inne osoby spokrewnione ze spadkobiercą, mogą pozostać w lokalu co najmniej przez okres kolejnych trzech miesięcy. Dopiero po upływie tego okresu spadkobierca może może nakazać im opuszczenie lokalu.

Często natomiast posiadaczami prawa do lokalu są małżonkowie. Co wtedy? W przypadku śmierci jednego z nich dziedziczeniu podlega jedynie połowa prawa. Wyjątek stanowi sytuacja, w której małżonkowie nie pozostawali we wspólnocie majątkowej. Wtedy jedno z nich mogło być jedynym posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Jak najbardziej, możliwa jest też sprzedaż lokalu objętego spółdzielczym własnościowym prawem. W zasadzie nie różni się ona zbytnio od sprzedaży mieszkania posiadania na własność. W pierwszej kolejności szukamy więc nowego nabywcy, który odkupi od nas prawo do lokalu. Cena mieszkania może być nieco niższa właśnie ze względu na potencjalny koszt przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność. Jak już wspomniałem nieco wcześniej, koszt wynosi około 1300 złotych + koszt ewentualnego kredytu spółdzielni. Często nie jest to więc duża kwota. Warto natomiast pomyśleć nad przekształceniem własności mieszkania przed planowaną sprzedażą.

Sprzedaż takiego mieszkania polega, jak w przypadku posiadania na własność, na sporządzeniu aktu notarialnego potwierdzającego zawarcie transakcji. Również w przypadku takiego mieszkania możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej, czyli formy “rezerwacji” mieszkania dla nowego właściciela. Zwykle jest to potrzebne do pozbierania niezbędnej gotówki na wkład własny, czy na zorganizowanie kredytu hipotecznego. Warto wiedzieć, że w przypadku sprzedaży prawa do lokalu nie musimy informować o swoich zamiarach spółdzielni. W całej procedurze zrobi to notariusz. Cenę transakcji ustalają obie strony, zwykle kierując się zasadami rynkowymi.

Mieszkanie objęte spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu może też zostać zajęte przez komornika. W tej sytuacji może być przekazane na licytację komorniczą mieszkania. Dla kupujących jest to szansa na kupno nieruchomości w niższej cenie.W tym przypadku cenę wywoławczą ustala rzeczoznawca, a licytacja startuje od proporcjonalnie niższej sumy.

Sprzedaż prawa do lokalu a nierozliczone rachunki w spółdzielni

Jeśli kupisz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego poprzedni właściciel miał nieuregulowane rachunki ze spółdzielnią, to Ty musisz je zapłacić. Z tego względu warto zawczasu sprawdzić wszelkie rozliczenia. Można w tym celu poprosić dotychczasowego właściciela prawa do lokalu o przedstawienie aktualnych zaświadczeń ze spółdzielni.

Kto płaci podatek od nieruchomości?

Posiadacze mieszkań będących odrębną własnością, płacą niezbędne podatki do Gminy lub Urzędu Miasta. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także należy uiścić podatek od nieruchomości, przekazujemy go jednak spółdzielni. . Zwykle jest uwzględniony w opłatach administracyjnych, płaconych zgodnie z harmonogramem ustalonym przez spółdzielnię. 

Jak założyć księgę wieczystą dla takiego mieszkania?

Nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinni pomyśleć o założeniu księgi wieczystej. Jest to możliwe, jak już wspomnieliśmy powyżej, tylko w przypadku budynków stojących na gruntach należących do spółdzielni (lub z wieczystym prawem do użytkowania). Aby to zrobić, przygotowujemy listę wymaganych dokumentów:

• wniosek KW-ZAL (wniosek o założenie księgi wieczystej)
• dokument ze spółdzielni potwierdzający położenie lokalu i jego powierzchnię
• potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej
• wypis z rejestru gruntów i budynków
• wyrys z mapy ewidencyjnej
• akt notarialny, który potwierdza nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Czy trzeba się obawiać zakupu mieszkania w takim stanie prawnym?

Wiele osób może zrezygnować z zakupu mieszkania, którego właściciel nie posiada aktu własności, a mieszkanie nie ma księgi wieczystej. Taka zachowawczość jest oczywiście zrozumiała, może być jednak błędem. Nie powinniśmy bać się zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. To nie jest jego “wadą”, a jedynie cechą. Możliwe jest przekształcenie w odrębną własność, warto dobrze jednak poznać koszty tego zabiegu.

Zakup takiego mieszkania może być więc całkiem niezłym pomysłem i sposobem na obniżenie ceny podczas negocjacji ze sprzedającym.

Podsumowanie artykułu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu daje właścicielowi niemal takie możliwości, jak prawo własności nad nieruchomością. Możemy mieszkać w takim mieszkaniu, wynająć je lub w dowolnej chwili sprzedać. Prawo do lokalu możemy też przekazać w spadku. Właścicielem nieruchomości, jak i gruntów pozostaje natomiast spółdzielnia mieszkaniowa. Można jednak dokonać przekształcenia. Wtedy właściciel stanie się wyłącznym posiadaczem prawa własności. Wśród warunków, które należy spełnić jest między innymi konieczność spłaty części kredytu hipotecznego, który obciąża hipotekę mieszkania. Wyliczamy ją proporcjonalnie do wielkości lokalu.  Kupując takie mieszkanie powinniśmy się upewnić, czy wszelkie rozliczenia ze spółdzielnią są uregulowane. W przeciwnym wypadku to nowy nabywca musi je spłacić.

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://poradnikpracownika.pl/-odrebna-wlasnosc-lokalu-a-spoldzielcze-wlasnosciowe-prawo-do-lokalu-czy-to-to-samo
2. https://www.money.pl/gospodarka/spoldzielcze-wlasnosciowe-prawo-do-lokalu-co-nalezy-wiedziec-6767704793615232a.html
3. https://trybunal.gov.pl/postepowanie-i-orzeczenia/komunikaty-prasowe/komunikaty-przed/art/3823-spoldzielcze-wlasnosciowe-prawo-do-lokalu
4. https://bip.brpo.gov.pl/pl/content/rpo-mrit-spoldzielnie-mieszkaniowe-tytul-prawny-grunty-odpowiedz-rcl

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora