Licytacje komornicze – gdzie szukać i czy warto? Poradnik

Mimo, że dla dłużnika wystawienie jego mieszkania na licytację komorniczą zwykle jest niemałym problemem, osoby szukające okazji na rynku nieruchomości mogą kupić dom lub mieszkanie w naprawdę niskiej cenie. W dzisiejszym artykule sprawdzimy, gdzie szukać licytacji komorniczych i czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Czy na kupującego nieruchomość na licytacji komorniczej czekają jakieś pułapki? Na co uważać? Zapraszamy zatem do lektury.

Mieszkanie z licytacji komorniczej

Istnieje kilka sposobów na zakup nieruchomości w bardzo okazyjnej cenie. Jednym z nich jest znalezienia ogłoszenia dotyczącego licytacji komorniczej. Na licytacje takie trafiają mieszkania, domy i inne nieruchomości. Zwykle ma to miejsce, gdy ich właściciel przez dłuższy czas nie spłaca swoich zobowiązań, co skończyło się egzekucją komorniczą z nieruchomości. Przy niewielkich sumach zwykle możemy obawiać się zajęcia komorniczego rachunku bankowego, gdy kwota zadłużenia jest większa, komornik może zająć coraz bardziej wartościowe ruchomości i nieruchomości. Zobacz nasz artykuł i sprawdź co najpierw zajmuje komornik.

Komornik może ściągać długi na wiele sposobów. Najczęściej wystawienie mieszkania na licytację komorniczą jest ostatecznością. Takie działania komornika powodują bowiem wiele kłopotów. Oznacza to również wysokie koszty egzekucji komorniczej. Jest to jednak problem dla osoby zadłużonej, nie dla przyszłego właściciela mieszkania kupionego w okazyjnej cenie. Trzeba natomiast wspomnieć, że kupno mieszkania na licytacji komorniczej jest znacznie bardziej skomplikowane niż zakup z rynku wtórnego lub u developera. Przed zakupem zastanów się czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej.

Wszystko, co musisz wiedzieć o licytacjach komorniczych

Licytacje komornicze są publiczne. Co oznacza to w praktyce? Mimo, że dla wielu z nas zagadnienie licytacji komorniczych brzmi dość tajemniczo, każdy może wziąć w nich udział. Przed licytacją komornik musi zamieścić w ogólnie dostępnych miejscach zapowiedź licytacji w formie obwieszczenia. Jedynie osoby będące krewnymi dłużnika lub będące z nim spowinowacone nie mogą brać udziału w aukcjach komorniczych.

Aby zgłosić swój udział w licytacji komorniczej należy wnieść wadium. Jest to forma zabezpieczenia, która wynosi 10% oszacowanej wartości przedmiotu licytacji, w tym przypadku wyceny nieruchomości. Jeśli wartość mieszkania wystawionego na licytację wynosi 300.000, uczestnicy aukcji muszą wpłacić po 30.000 złotych. Wadium trzeba wpłacić najpóźniej na dzień przed rozpoczęciem aukcji. Zwycięzca aukcji komorniczej musi wpłacić wylicytowaną sumę pomniejszoną o wpłacone wadium. Pozostali uczestnicy licytacji odzyskują od komornika swoje wadium.

Dlaczego zakup mieszkania na licytacji komorniczej jest tak opłacalny?

Tym, co charakteryzuje mieszkania z licytacji komorniczej jest ich niska cena. Mówimy właściwie o początkowej kwocie, od której rozpoczyna się licytacja. Cena wywoławcza to ¾  realnej ceny mieszkania na wolnym rynku. Za wykonanie wyceny odpowiada rzeczoznawca, którym jest funkcjonariusz publiczny.

Jeżeli natomiast nie będzie chętnych na zakup mieszkania w takiej cenie (nikt nie złoży oferty opiewającej na 75% wartości mieszkania), komornik ponawia akcję. Za drugim razem cena wywoławcza wynosi już ⅔ wartości nieruchomości. Najczęściej oznacza to prawdziwą okazję na rynku nieruchomości.

Jakie nieruchomości trafiają na aukcje komornicze?

W ramach licytacji komorniczych możemy trafić na aukcje różnych nieruchomości. Jak się okazuje, licytacje są okazją do zakupu nie tylko domów i mieszkań, ale także gruntów, magazynów, hal, garaży, a czasami nawet statków morskich. Na licytacjach komorniczych możemy również spróbować kupić ruchomości takie, jak:

• samochód
• motocykl
• maszyny przemysłowe
• sprzęt rolniczy
• meble
• biżuteria
• antyki
• elektronika
• i inne wartościowe dobra.

Na aukcjach komorniczych najczęściej licytowane są samochody i nieruchomości.

Jak znaleźć licytację komorniczą?

Jeśli wiemy już, że warto zwrócić uwagę na licytacje komornicze ze względu na niską cenę początkową, warto poszukać takich okazji. Gdzie szukać licytacji komorniczych? Jest kilka sposobów informowania o zbliżających się licytacjach komorniczych, z których korzystają komornicy:

• witryna Krajowej Rady Komorniczej https://licytacje.komornik.pl/
• tablice ogłoszeń w sądzie zajmującym się sprawą
• strona internetowa danego sądu
• ogłoszenia w lokalnej prasie
• serwisy z ogłoszeniami

W przeszłości, gdy ogłoszenia nie były publikowane w Internecie, szanse na trafienie na prawdziwe okazje były znacznie większe. Wtedy też pojawiła się spora grupa osób, która zrobiła z handlu nieruchomościami i ruchomościami z aukcji komorniczych prawdziwy biznes. Dziś raczej nie możemy już o tym mówić, gdyż bardzo dużo osób dowiaduje się o licytacjach komorniczych.

Licytacje komornicze przez Internet – e-licytacje komornicze

Nadejście pandemii w 2020 roku przeniosło wiele działań do Internetu. Podobnie stało się także w przypadku licytacji komorniczych nieruchomości. Krajowa Rada Komornicza stworzyła portal elicytacje.komornik.pl gdzie można znaleźć aukcje w wersji elektronicznej. Działanie jest nieco zbliżone do znanych serwisów aukcyjnych, jak Allegro lub eBay.

Wystarczy zarejestrować konto w systemie elicytacje i wpłacić wadium. Wtedy proponujemy swoją cenę, którą można następnie zwiększać. Bez wychodzenia z domu można więc wziąć udział w licytacji komorniczej. E-licytacje trwają 7 dni, a udział w nich jest anonimowy – licytujący są podpisani numerem identyfikacyjnym.

Jak wygląda licytacja komornicza?

Tradycyjna licytacja komornicza nieruchomości, samochodu i innych rzeczy wyglądają bardzo podobnie. Na początku trafiamy na obwieszczenie o aukcji komorniczej. Jeśli zdecydujemy się na udział, możemy zapoznać się z dokumentami (operatem szacunkowym, czy dokładnym opisem). Każdy ma też możliwość zapoznania się ze stanem faktycznym danej rzeczy – na przykład stawiając się w ustalonym przez komornika terminie pozwalającym na oględziny.

Jeśli po obejrzeniu ruchomości lub nieruchomości wciąż chcemy spróbować je nabyć, wystarczy wpłacić wadium. Sama licytacja polega na proponowaniu coraz wyższych ofert przez osoby przybyłe na aukcje.Cenę można podbijać o co najmniej 1% ceny wywoławczej. Najczęściej miejscem licytacji komorniczej jest budynek sądu odpowiedniego dla danej sprawy.

Zwycięstwo w aukcji komorniczej

Jeśli jesteś jedyną osobą przybyłą na licytację, możesz kupić nieruchomość po cenie wywoławczej. Gdy aukcja dotyczy interesującej nieruchomości w dobrej lokalizacji, czasami finalna cena przekracza rynkową wycenę wartości nieruchomości. Wtedy zwykle na licytację komorniczą przychodzi nawet kilkanaście osób.

Zwycięzca licytacji komorniczej w ciągu 7 dni otrzymuje od sądu tzw. przybicie. To dokument potwierdzający ten fakt. Wtedy mamy 14 dni na wpłacenie pozostałej kwoty (10% wpłaciliśmy jako wadium), choć na wniosek licytującego ten okres można wydłużyć do 30 dni. Własność nieruchomości jest wpisana w księgach wieczystych w trakcie 7 dni od momentu wpłaty.

Problem przy oględzinach – lokatorzy…

W niektórych przypadkach pojawia się konflikt na linii komornik-dłużnik. Wtedy oględziny nieruchomości, a nawet wykonanie przez komornika realnych, aktualnych zdjęć wewnątrz mieszania mogą być niemałym problemem. Warto mieć to na uwadze, ponieważ to nie koniec problemów związanych z kupnem na licytacji komorniczej mieszkania z lokatorami.

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej a kredyt hipoteczny

Istnieje możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Wiąże się to jednak z pewnym ryzykiem – kupujący ma zwykle bardzo mało czasu (30 dni) na załatwienie wszystkich formalności związanych z kredytem. W przypadku niepowodzenia może natomiast stracić wpłacone wadium.

Jakie problemy spotykają nas podczas licytacji komorniczych?

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być prawdziwą okazją. Na chętnych czekają jednak pewne pułapki, na które trzeba uważać. Szczególnie problematyczne są mieszkania z licytacji komorniczych. Czasem załatwienie wszystkich kwestii prawnych zajmuje nawet do 3 lat od wygrania aukcji. Winowajcą jest tu oczywiście były właściciel – dłużnik, którego mieszkanie zostało poddane egzekucji komorniczej.

Kłopotliwy może być też problem z dokonaniem oględzin danej nieruchomości. Jeśli ei możemy zbadać faktycznego stanu, ciężko jest bowiem oszacować realną jego wartość.W przypadku próby zakupu samochodu zwykle nie możemy liczyć na jazdę próbną pojazdem, czy dokładne oględziny pod maską i na podnośniku.

Mieszkanie z lokatorami wystawione na licytację komorniczą

Do największych problemów należą jednak mieszkania zamieszkane przez lokatorów. Stając się właścicielem takiej nieruchomości chciałbyś zapewne, aby ci jak najszybciej opuścili lokum zabierając przy tym swoje rzeczy. Rzadko kiedy takie zakończenie sprawy jest jednak możliwe. Czasami lokatorzy mogą być też  wpisani dożywotnio do ksiąg wieczystych – wtedy ich eksmisja jest niemal niemożliwa. Przed rozpoczęciem licytacji komorniczej warto sprawdzić dokładnie całą dokumentację, w której odnajdziemy takie informacje.

Były właściciel mieszkania może także wielokrotnie zgłaszać różne zażalenia, a także skarżyć wszystkie decyzje sądu. Powoduje to przeciągające się niemal w nieskończoność formalności. Gdy proces przejęcia nieruchomości jest tak długi i na przykład nie możesz wynająć mieszkania, mieszkanie z licytacji komorniczej przestaje być okazją.

Licytacje komornicze są dziś dość popularne

W związku z tym, że dziś wiele osób próbuje kupić mieszkanie na licytacji komorniczej, dość trudno jest trafić na okazję. Samo przygotowanie do licytacji, między innymi oględziny i sprawdzenie dokumentacji, może też zająć sporo czasu.

Mały wybór mieszkań na licytacjach komorniczych

Jak zwykle wygląda decyzja o wyborze mieszkania, które chcemy kupić? Najczęściej sprawdzamy okolicę, która nas interesuje, a także podejmujemy decyzję o wymaganej wielkości mieszkania. Niektórzy chcą mieć małe mieszkanie, rodziny z dziećmi często próbują wejść w posiadanie wygodnych mieszkań z kilkoma sypialniami. Takie możliwości daje rynek wtórny, a także duży wybór mieszkań od deweloperów. Niestety nie jest tak w przypadku mieszkań z aukcji komorniczych.

Na licytacje komornicze trafiają mieszkania z dość losowych części miasta lub miejscowości. Nie można mówić więc o jakimkolwiek wyborze. Często mieszkania są też w bardzo złym stanie technicznym i wymagają remontu. Zwykle są zlokalizowane w nieciekawych dzielnicach, w końcu ich właścicielami są najczęściej osoby niezamożne, które popadły w długi.

Jak uniknąć licytacji komorniczej mojego mieszkania?

Zakup mieszkania na licytacji komorniczej czasem jest niezłą okazją do wejścia w posiadanie taniego lokum. Co jednak w sytuacji, kiedy to Twoje mieszkanie może trafić na licytację? Jak tego uniknąć? Przede wszystkim warto rozwiać pewien mit na temat komorników. Poza pojedynczymi wyjątkami komornicy nie mają na celu dręczenia dłużników i pozbawienia ich dachu nad głową. Nawet jeśli wobec Ciebie rozpoczęła się więc egzekucja komornicza, komornik zaproponuje bardziej łagodne dla Ciebie rozwiązania. Dług może zostać rozwiązany na raty, a z komornikiem można się dogadać.

Mieszkanie trafia na licytację komorniczą w ostateczności, kiedy Twoje zobowiązania są bardzo wysokie i nie jesteś w stanie pokryć ich w inny sposób. Jest też kilka sposobów na uniknięcie licytacji komorniczej nieruchomości. Możesz ogłosić upadłość konsumencką lub spróbować spłacić długi na przykład zaciągając kredyt konsolidacyjny.

Sprawdź nasz poradnik: jak spłacić długi komornicze.

Mieszkanie z licytacji komorniczej – czy warto?

Bez wątpienia licytacje komornicze są szansą na kupienie mieszkania w bardzo okazyjnej cenie. Możemy nabyć je nawet za cenę poniżej 70% realnej wartości mieszkania. Takie okazje nie trafiają się zbyt często na wolnym rynku. Z licytacją komorniczą wiążą się jednak pewne problemy i zagrożenia. Mały wybór mieszkań i możliwość kupienia nieruchomości w niepewnym stanie prawnym są jednymi z nich. Do największych problemów należy jednak możliwość kupienia mieszkania z lokatorami. Ich eksmisja lub próba pobrania opłaty za czynsz (a nawet opłacenia rachunków) często kończy się fiaskiem.

Podsumowując, raczej nie licz na to, że trafisz na licytacji komorniczej wymarzone mieszkanie w dobrej cenie. To raczej szansa dla inwestorów i osób, które są w stanie rozpocząć prawną batalię w celu osiągnięcia zysków dopiero po kilku latach.

Tomasz Marczewski

Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora