Zadatek – co to jest i czym różni się od zaliczki?

Pojęcia zaliczki i zadatku używa się przede wszystkim wtedy, gdy mamy do czynienia z umową przedwstępną, zawieraną przy zakupie mieszkania bądź samochodu. Oba te terminy nie oznaczają jednak tej samej opłaty, a odmienne elementy z innymi konsekwencjami dla każdej ze stron. Niestety, spora część osób nie zdaje sobie z tego sprawy, co może prowadzić do nieoczekiwanych wydatków i nieporozumień. Zobaczmy, czym dokładnie różni się zadatek od zaliczki. 

Czym jest zadatek? Definicja

Aby wskazać wszystkie najważniejsze różnice między zadatkiem a zaliczką, konieczne będzie przyjrzenie się każdemu z nich z osobna. Na samym początku przeanalizujemy kwestię zadatku, która jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego. 

Zadatek to umowne zastrzeżenie, które zobowiązuje jedną ze stron do przekazania określonej sumy pieniędzy na poczet drugiej strony już w momencie zawierania umowy. Zadatek został zdefiniowany w art. 394 Kodeksu cywilnego i stanowi swoiste zabezpieczenie na wypadek, gdyby doszło do zerwania umowy. 

Gdy strona wpłacająca nie dotrzyma umowy, to druga strona może zadatek zachować i dowolnie nim rozporządzać. Chroni to również wpłacającego – jeżeli strona przyjmująca zadatek zerwie umowę, to strona wpłacająca może żądać dwukrotność kwoty ustalonego zadatku. 

Kiedy zadatek jest zwracany?

Zwrot zadatku przewiduje się w czterech przypadkach:

• umowa została wykonana,
• doszło do rozwiązania umowy,
• wykonanie umowy jest niemożliwe z równej winy obu stron,
• wykonanie umowy jest niemożliwe, a żadna ze stron nie ponosi za to odpowiedzialności. 

Nie zawsze dochodzi do zwrotu zadatku, gdyż często spotykaną praktyką jest wliczanie jego kwoty w poczet zapłaty. Jest to korzystne rozwiązanie, mając na uwadze fakt, iż banki wliczają kwotę zadatku do wkładu własnego. Jeżeli zadatek jest większy niż wymagany wkład własny, to klient nie będzie musiał wpłacać wkładu własnego. 

Ile powinna wynosić kwota zadatku?

Przepisy Kodeksu cywilnego nie określają wysokości zadatku, toteż nie mamy do czynienia z żadnymi ograniczeniami w tej kwestii. Jest to aspekt, który obie strony umowy muszą ustalić między sobą. W większości przypadków zadatek stanowi równowartość około 10% wartości przedmiotu umowy. 

Warto zachować szczególną ostrożność, jeżeli druga strona wymaga od nas wpłacenia wyjątkowo wysokiej kwoty zadatku, wynoszącej np. 20% wartości kupowanego mieszkania. Może to być próba oszustwa lub wyłudzenia tych środków. 

Jak uzyskać zwrot zadatku?

Odzyskanie zadatku nie zawsze oznacza dochodzenia roszczeń na drodze sądowej. W pierwszej kolejności spory rozwiązywane są polubownie i w takim przypadku umowa ulega rozwiązaniu, a wpłacający otrzymuje zwrot zadatku w jego podwójnej wysokości.

Sprawa komplikuje się, gdy druga strona nie współpracuje i nie wypłaca należnej kwoty. Wówczas poszkodowani mogą dochodzić swojego prawa do otrzymania zwrotu zadatku na drodze sądowej, składając uprzednio pisemne odstąpienie od umowy. 

W tym miejscu warto wspomnieć o tym, że poszkodowany ma 6 lat na sądowe dochodzenie roszczeń w związku z zadatkiem. Czas ten jest liczony od dnia, w którym miało nastąpić zawarcie umowy. 

Przedawnienie zadatku – kiedy ma miejsce?

O ile prawo do sądowego dochodzenia wypłaty dwukrotności zadatku obowiązuje przez 6 lat od dnia zawarcia umowy, tak sam zadatek jako zabezpieczenie transakcji przedawnia się po roku. Mówi o tym art. 390 § 3. Kodeksu cywilnego: 

“Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od

dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie

zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się

z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

Czy zadatek może przepaść? 

Niestety, może dojść do sytuacji, w której wpłacony zadatek przepadnie. Dzieje się tak, gdy został on już wpłacony, ale okazało się, że strona wpłacająca nie będzie mogła zakupić mieszkania. Najczęściej ma to miejsce, gdy stronie wpłacającej odmówiono uzyskania kredytu hipotecznego. 

Można się przed taką sytuacją zabezpieczyć, zawierając w umowie klauzulę zobowiązującą do zwrotu zadatku, jeśli wniosek kredytobiorcy zostanie odrzucony. Klauzula nie powinna uwzględniać powodu odmowy kredytu, ponieważ instytucje bankowe nie zawsze podają powód negatywnego rozpatrzenia wniosku. 

Czym jest zaliczka? Definicja

O ile przepisy Kodeksu cywilnego regulują kwestię zadatku, tak przy zaliczce zastosowanie mają przepisy o wykonywaniu świadczeń wzajemnych. Zaliczka nie jest więc traktowana jako zabezpieczenie przed zerwaniem umowy, a jej rola sprowadza się do wpłaty na poczet przyszłych należności. 

Cena kupowanego mieszkania jest pomniejszana o kwotę wpłaconej wcześniej zaliczki, co dla strony kupującej może wydawać się korzystnym rozwiązaniem. W przeciwieństwie do zadatku każda ze stron może odstąpić od umowy bez żadnych konsekwencji, wobec czego obie strony ponoszą ryzyko.

Uwaga: Należy zadbać o to, aby określić charakter wpłaconej kwoty. W przeciwnym wypadku będzie ona domyślnie traktowana jako zaliczka, a nie zadatek. 

Czym zaliczka różni się od zadatku? 

• sprzedający może w każdej chwili się rozmyślić – przykładowo, może wycofać się z umowy i zwrócić zaliczkę, by sprzedać nieruchomość innej osobie. 
• gwarantowany zwrot – jeżeli bank odrzuci wniosek o kredyt hipoteczny, to strona sprzedająca ma obowiązek zwrócenia kwoty zaliczki. Przy zadatku zwrot ma miejsce wyłącznie, gdy w umowie znajdują się odpowiednie zapisy. 

Przedpłata w formie zadatku czy zaliczki? Podsumowanie

Zaliczka i zadatek mają wiele podobieństw – oba stanowią formę przedpłaty, mogą zostać uznane za wkład własny i wynoszą około 10% wartości przedmiotu zakupu. To, które rozwiązanie będzie lepsze, zależy w dużej mierze od tego, jakie są szanse na kredyt hipoteczny. 

Jeżeli nie jesteśmy pewni co do swojej historii i zdolności kredytowej, to zaliczka może być lepszą opcją. Nawet w przypadku negatywnej decyzji banku możliwe będzie uzyskanie zwrotu zaliczki, bez obaw o to, że umowa może tego nie uwzględniać. Gdy nie chcemy jednak ryzykować tego, że sprzedawca wycofa się z umowy, to znacznie korzystniejszy będzie zadatek. 

Najczęściej zadawane pytania

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf

Cezary Mański

Pasjonat popkultury, finansów i nowych technologii. Uwielbia słowo pisane, ceni sobie spokojne i rozsądne podejście do życia. Największą satysfakcję przynosi mu rozwijanie własnych kompetencji. Zobacz pozostałe artykuły autora