Kupno mieszkania – o czym trzeba pamiętać? Poradnik kupna mieszkania

Sporo osób decyduje się na kupno mieszkania. Zachęcają do tego rządowe dopłaty, do kredytów, a także fakt posiadania odpowiednich funduszy. Nie da się ukryć, że coraz więcej Polaków ma w ostatnich latach całkiem dobrą sytuację finansową. Dziś przedstawimy więc poradnik kupna mieszkania. Uwzględnimy w nim aspekty, na które warto zwrócić uwagę podczas planowania zakupu mieszkania. Dotyczą zarówno wyboru mieszkania, jego odbioru, jak i finansowania zakupu. Warto wykorzystać tę wiedzą w praktyce – pozwoli to zaoszczędzić, przyspieszyć proces nabywania nieruchomości, a także wybrać odpowiednie mieszkanie.

Kupno mieszkania – często największy wydatek w życiu

Nie bez powodu kupno mieszkania lub domu wiąże się z tyloma emocjami. W końcu to jeden z największych wydatków w życiu prawie każdej osoby. Przed kupującym pojawia się mnóstwo pytań, a także wyzwań, którym musimy sprostać. Kupno mieszkania tylko w teorii jest prostym przedsięwzięciem. Nawet mając odpowiednie fundusze na zakup nieruchomości za gotówkę staniemy przed kilkoma wyzwaniami. Przede wszystkim samo znalezienie odpowiedniego mieszkania (z rynku pierwotnego, a może wtórnego?) i dopełnienie wszystkich formalności jest dość skomplikowane.

Prawdziwe schody zaczynają się jednak, gdy potrzebny jest jeszcze kredyt hipoteczny. W tej sytuacji, która spotyka większość kupujących mieszkanie, musimy mieć odpowiednią zdolność kredytową, a także wybrać jeden z banków. Możemy skorzystać z pomocy doradcy finansowego, ciężko mieć jednak 100% pewności, że podpowie nam najkorzystniejszą ofertę.

Nasz poradnik kupna mieszkania podpowie, o czym pamiętać podczas kupowania mieszkania. Krok po kroku podpowiadamy też kolejność następujących czynności.

Wybór mieszkania – z rynku pierwotnego, czy wtórnego?

Podczas wyboru mieszkania najpierw zastanów się, czy interesują Cię nieruchomości z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Rynek pierwotny oznacza mieszkania od developera. Zwykle kupujący jest wtedy zwolniony z podatku PCC (2% wartości transakcji). Mamy też nowe, nieużywane mieszkanie, zwykle spełniające wyśrubowane normy. Wszystkie instalacje są nowe, tak samo jak okna i drzwi. Takie mieszkania najczęściej są jednak zlokalizowane na obrzeżach miejscowości. Spore osiedla i blokowiska nie każdemu przypadną do gustu, tak samo jak znajdująca się w okolicy infrastruktura i sklepy. Mieszkania z rynku pierwotnego niemal zawsze wymagają też wykończenia, choć bywa znacznie tańsze, niż kapitalny remont “starego” wnętrza.

Mieszkania z rynku wtórnego mają sporo zalet. Jeśli wybierzesz nieźle utrzymane mieszkanie, które nie jest zniszczone (na przykład jest dość nowe lub przeszło remont) – można od razu się do niego wprowadzić. Często takie nieruchomości są też położone w doskonałej lokalizacji – w centrum miasta, nieopodal parków, szkół, komunikacji miejskiej. Czasem jednak budynek, w którym znajduje się używane mieszkanie jest dość zaniedbany. Nie zawsze możemy też liczyć na takie udogodnienia, jakie oferują niektóre mieszkania z rynku pierwotnego. Zarówno mieszkania z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, mają więc swoje plusy i minusy.

Wybór mieszkania – wielkość i cena

Wybór rynku, z którego kupimy mieszkanie, to tylko częściowe rozwiązanie dylematu “jakie mieszkanie wybrać?”. Przede wszystkim musimy w jakiś sposób znaleźć kompromis między swoimi oczekiwaniami, a posiadanym budżetem. Zastanów się, jak duże mieszkanie powinno być, aby było funkcjonalne dla Ciebie i Twojej rodziny. Zwykle rodziny z dziećmi decydują się na mieszkania z większą ilością pokoi. Podobnie robią osoby planujące pracę z domu. Większe mieszkanie zwykle jest jednak zauważalnie droższe.

Myśląc nad ceną planowanego mieszkania możemy wziąć pod uwagę posiadane oszczędności lub wysokość niezbędnego kredytu mieszkaniowego. W tym drugim przypadku możemy rozpatrywać wartość mieszkania przez pryzmat wysokości miesięcznej raty. Zastanawiając się nad kosztem zakupu mieszkania weź pod uwagę dodatkowe wydatki. Samo wejście w posiadanie nieruchomości nieco kosztuje. Musimy zapłacić podatek, wynagrodzenie dla notariusza, czy opłatę za wpis do księgi wieczystej. W przypadku mieszkania na kredyt koszty będą nieco większe.

Cenę mieszkania możesz negocjować, ale zacznij od poznania propozycji właściciela lub developera

Kolejny krok polega na dogadaniu się co do ceny transakcyjnej mieszkania. Zwykle mamy pewne możliwości negocjacji w stosunku do znalezionej oferty. Mieszkanie z rynku wtórnego warto dokładnie obejrzeć przed podejściem do negocjacji. Warto zrobić to ze specjalistą, na przykład osobą zajmującą się remontami i wykończeniem mieszkań. Pozwoli to wykryć potencjalne wady i usterki. Mogą wpłynąć na obniżenie ceny.

W przypadku mieszkań deweloperskich (z rynku pierwotnego) możliwości negocjacji ceny są nieco ograniczone. Musimy w końcu rozmawiać z profesjonalistami, zajmującymi się zawodowo sprzedażą nieruchomości. W przypadku mieszkań, niezależnie od rynku pochodzenia, sprawdź też ich dokumenty oraz księgę wieczystą. Należy zwrócić uwagę na ewentualne zadłużenie mieszkania, zgodność danych właściciela, czy to, kto jest właścicielem gruntów.

Dobra umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony transakcji

Jeśli zdecydujesz się na kupno mieszkania, w dalszej kolejności zwykle należy wpłacić zadatek i podpisać umowę przedwstępną. To dla kupującego mieszkanie i sprzedawcy dokument świadczący o zamiarze dokonania transakcji. Mieszkanie “czeka”, aż załatwisz wszelkie formalności, na przykład związane z kredytem lub zorganizowaniem pieniędzy. Umowa przedwstępna jest też ważna dla dotychczasowego właściciela. Jeśli rozmyślisz się i nie dojdzie do transakcji, może on zyskać pewną sumę – kwotę wpłaconą jako zadatek. Pewne środki trafią też do kupującego, jeśli to właściciel się rozmyśli, na przykład znajdzie innego kupującego. Kwestia ta jest uregulowana prawnie.

Umowa przedwstępna nie powinna więc faworyzować żadnej ze stron. Można pobrać gotowy wzór z Internetu lub zdać się na pomoc eksperta, na przykład prawnika.

Kolejny krok – postaraj się o kredyt hipoteczny

Mając już wybrane mieszkanie oraz podpisaną umowę przedwstępną, możesz złożyć wniosek kredytowy. Oczywiście, warto mieć już na oku kilka banków, których oferta jest aktualnie korzystna. Ostatecznie jednak dopiero po złożeniu wniosku kredytowego dowiadujemy się, czy bank zaoferuje nam kredyt mieszkaniowy, czy nie. Wtedy poznamy też końcowe warunki naszego kredytu, w tym wysokość raty. Możemy jednak już wcześniej wprowadzić dane do kalkulatora kredytu hipotecznego, aby zorientować się w możliwych kosztach.

Niestety, nie możemy po prostu wybrać banku mającego aktualnie najlepszą ofertę. Musimy bowiem zwrócić uwagę na dostępność kredytu hipotecznego dla poszczególnych klientów. Każdy bank nieco inaczej liczy zdolność kredytową. Zwykle najlepsze propozycje zarezerwowane są też dla klientów z najwyższymi zarobkami, stabilnym zatrudnieniem, czy decydujących się na wysoki wkład własny. Co z tego, że dany bank ma tani kredyt, skoro nie zgodzi się Ci go udzielić? Do wniosku kredytowego musimy dołączyć umowę przedwstępną, nie wykonamy więc całej procedury w innej kolejności.

Masz wybrane mieszkanie, masz sposób finansowania – udaj się do notariusza

Całe formalności związane z kupowaniem mieszkania, także na kredyt, muszą być dopełnione w obecności notariusza. Mając wybrany kredyt i mieszkanie zarezerwowane umową przedwstępną, musimy następnie udać się do notariusza. Tam dotychczasowy właściciel i nabywca podpisują umowę kupna-sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. Podobnie odbywa się to zresztą w przypadku zakupu mieszkań z rynku pierwotnego. Wtedy jednak często pojawiają się bardziej skomplikowane sytuacje, gdy odbieramy klucze do mieszkania dopiero kilka, a nawet kilkanaście miesięcy po podpisaniu umowy. Powód jest prosty – sporo osób kupuje mieszkanie jeszcze w trakcie budowy.

W ostatecznej umowie powinien więc znaleźć się także termin odbioru gotowego mieszkania, zdatnego do zamieszkania w nim. Powinniśmy również zadbać o zapis z informacją, co się stanie w razie niedochowania terminu przez developera.

Odbiór wymarzonego mieszkania

Niezależnie od tego, jakie mieszkanie kupujesz, zadbaj o odpowiedni odbiór nieruchomości. Warto poprosić o pomoc specjalistę, który pozwoli wychwycić wszelkie wady, usterki, zniszczenia, a nawet niezgodności z umową. W Internecie nie brakuje historii opisujących odbiór mieszkania z rynku pierwotnego, które… ma inną powierzchnię! W teorii ktoś mógłby pomyśleć – jaką różnicę robi 0,5 metra kwadratowego w skali całego mieszkania? Wystarczy jednak pomnożyć taką wartość przez cenę jednego metra. Różnica może wynosić kilka tysięcy złotych! Deweloper powinien ją zwrócić, czasem strony umowy mogą też dogadać się w inny sposób. Jeśli w trakcie odbioru znajdziemy jakieś problemy, możemy liczyć na otrzymanie rekompensaty lub usunięcie wad.

O czym musimy pamiętać po kupnie mieszkania?

Jest cały szereg czynności, o które musimy zadbać już po zakupie mieszkania:

• założyć księgę wieczystą lub zaktualizować ją (zmienić właściciela)
• dostarczyć do banku ostateczną umowę kupna-sprzedaży mieszkania
• zadbać o dostarczenie mediów (w przypadku mieszkań z rynku wtórnego):
  • podpisać umowę z dostawcą energii, wody, itp.
  • zgłosić mieszkanie do opłaty związanej z wywozem odpadów
  • znaleźć dostawcę Internetu
• zmienić dane właściciela nieruchomości u dostawców mediów (w przypadku mieszkań z rynku wtórnego)
• zgłosić do urzędu gminy umowę kupna mieszkania i zapłacić podatek

Kiedy trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (2% PCC)?

Osoby, które kupują swoje pierwsze mieszkanie, są zwolnione z obowiązku płacenia podatku 2% od czynności cywilnoprawnych. Jeśli jednak to Twoje kolejne mieszkanie lub jesteś właścicielem innej nieruchomości, musisz zapłacić podatek.

W obu przypadkach transakcję musimy jednak zgłosić do Urzędu Skarbowego. Urząd naliczy podatek PCC, który musimy następnie uregulować.

Sposoby na tanie mieszkanie

Na koniec przedstawimy kilka możliwości na to, jak taniej zostać właścicielem lub użytkownikiem mieszkania.

Mieszkanie z licytacji komorniczej

Jeśli szukasz taniego mieszkania, być może mieszkanie z licytacji komorniczej jest tym, co Ci przypadnie do gustu. Takie nieruchomości zwykle nie są w zbyt dobrym stanie. Cena może jednak wiele rekompensować – bywa naprawdę niska. Możliwość kupna mieszkania bardzo tanio jest sporym plusem, jednak jest też wiele minusów. Musimy uniknąć kupienia mieszkania w niepewnej sytuacji, z lokatorami, czy nieuregulowanymi rachunkami.

Mieszkanie w systemie TBS

Mieszkania TBS możemy uznać za połączenie mieszkania wynajmowanego i kupionego na własność. W tej sytuacji kupujemy bowiem prawo do zamieszkiwania w danym lokalu. Jest o wiele tańsze, niż kupno mieszkania własnościowego. Następnie jednak będziemy musieli co miesiąc płacić dość wysoki czynsz. Takie rozwiązanie jest najbardziej polecane dla osób, które nie chcą już wynajmować mieszkania, nie mają możliwości finansowych na zakup mieszkania własnościowego (nawet na kredyt), a nie przysługuje im mieszkanie komunalne.

Lokale komunalne – komu przysługuje mieszkanie komunalne?

Osoby w niezbyt komfortowej sytuacji mogą liczyć na otrzymanie mieszkania komunalnego. Zwykle to jeden z najtańszych sposobów na użytkowanie mieszkania. Za prawo do mieszkania komunalnego nic nie płacimy, a co miesiąc musimy uregulować czynsz. W niektórych przypadkach urząd gminy może znieść ten obowiązek, dotyczy to jednak osób w gorszej sytuacji finansowej.

Dużą zaletą jest możliwość wykupu mieszkania komunalnego. Jeśli Twoja sytuacja się poprawi, w przyszłości możesz zostać właścicielem nieruchomości na bardzo preferencyjnych warunkach.

Osoby o najniższych zarobkach mogą natomiast postarać się o przydzielenie mieszkania socjalnego. Nie jest to najbardziej komfortowe lokum, okazuje się jednak nad wyraz tanie. Tak, jak w przypadku mieszkań komunalnych, wymaganiem są jednak odpowiednio niskie dochody gospodarstwa domowego.

Rządowe dofinansowanie to szansa na tańszy kredyt

Ostatnią kwestią wartą poruszenia są rządowe programy pomagające w zakupie mieszkania. Zwykle dotyczą pierwszego mieszkania dla singla, małżeństwa lub rodziny. Od ilości osób w gospodarstwie domowym zależą warunki dofinansowania – na przykład dostępna wielkość mieszkania z dopłatą. W ostatnich latach odnotowaliśmy spory wzrost oprocentowania kredytów, co wpłynęło negatywnie na wysokość rat. Odpowiedzią na ten problem stał się bezpieczny kredyt 2% – kupujący nie są w nim uzależnieni od zmiennych stóp procentowych.

W przeszłości bardzo dużym wzięciem cieszyły się też programy:

• Rodzina na Swoim
• Mieszkanie dla Młodych

Pozwalały na obniżenie wysokości miesięcznej raty lub wsparcie w postaci dopłaty do wkładu własnego. Dziś natomiast możemy też korzystać z programu “mieszkanie bez wkładu własnego” Zamiast niego bank otrzymuje gwarancję BFG (Bankowego Funduszu Gwarancyjnego). Pamiętaj jednak, że kupujący musi wtedy wziąć kredyt na 100% wartości mieszkania. Nie jest to więc dopłata ze strony państwa.

Podsumowanie artykułu

Podsumowując, kupno mieszkania jest dość skomplikowaną procedurą. Jeśli decydujesz się na mieszkanie na kredyt, formalności będzie jeszcze więcej. Tak, czy inaczej – wiele osób w końcu zdecyduje się na ten krok. Warto sprawdzić naszą instrukcję krok po kroku (poradnik kupna mieszkania), aby odpowiednio podejść do kwestii kupna nieruchomości. Dzięki temu zachowasz odpowiednią kolejność i nie pominiesz żadnej czynności.

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://www.bankier.pl/smart/wlasne-mieszkanie-jak-wyglada-zakup-mieszkania-krok-po-kroku
2. https://www.uniqa.pl/porady-nieruchomosci/kupno-mieszkania-krok-po-kroku/
3. https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/jak-kupic-mieszkanie-z-rynku-wtornego
4. https://gethome.pl/blog/kupno-mieszkania/

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora