Najem instytucjonalny – na czym polega? Umowa najmu instytucjonalnego.

W każdym biznesie jest ryzyko. Problem zaczyna jednak pojawiać się w sytuacji, gdy wynajmujesz komuś swoje mieszkanie, a on przestaje płacić czynsz i nie zamierza mieszkania opuścić. Przed takimi sytuacjami chroni najem instytucjonalny. Nie każdy może jednak z niego skorzystać. Sprawdź, komu przysługuje, na jakich warunkach i czym się charakteryzuje najem instytucjonalny.

Najem instytucjonalny – na czym polega?

Najem instytucjonalny to inny rodzaj umowy najmu. Wyróżnia go to, że lepiej chroni właściciela lokalu od nieuczciwych lokatorów. Dlaczego? Ułatwia bowiem proces ich eksmisji z mieszkania. Dla samych wynajmujących również jest atrakcyjna – zawarte są w niej bowiem jasne zasady rozliczenia oraz można ją zawrzeć na długi okres czasu.

3 typy wynajmu

Wyróżniane są 3 typy wynajmów z zależności od podstawy prawnej, która je reguluje. Obok najmu zwyczajnego i okazjonalnego, wyróżnia się właśnie najem instytucjonalny. Reguluje go ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.

Najem instytucjonalny – czas trwania umowy najmu instytucjonalnego – jak ustawa reguluje?

Ustawa mówi, że umowa ma być zawarta na czas oznaczony, jednak po upływie 10 lat lub 30 lat (kolejno dla osób prywatnych i przedsiębiorców) czas ten przechodzi na czas nieoznaczony.

Doradca finansowy — kim jest i czym się zajmuje?

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – różnice

Strony umowy najmu

W najmie okazjonalnym stronami umowy są osoby prywatne. Jeżeli właściciel prowadzi działalność gospodarczą, która polega właśnie na wynajmowaniu mieszkań, nie może skorzystać z tej opcji. Dlatego na scenę wkracza właśnie najem instytucjonalny — ustawa mówi, że może zawrzeć ją:

•  osoba fizyczna,
• osoba prawna,
• lub jednostka organizacyjna, niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.

Zarabianie na wynajmie

Drugą różnicą jest cel zarobkowy – w przypadku instytucjonalnego najmu celem jest prowadzenia działalności gospodarczej, a w tym drugim to zaspokojenie potrzeb gospodarstwa domowego.

Wynajem okazjonalny i wynajem instytucjonalny – podobieństwa

Co łączy te dwa rodzaje najmu? Okazuje się, że bezpieczeństwo. Są najbardziej chroniącymi właściciela lokalu umowami, między innymi dlatego, że w obydwu przypadkach druga strona umowy dobrowolnie poddaje się eksmisji.

Obydwie umowy wymagają obecności notariusza, ale nie po to, by sporządzić umowę. Może być ona wykonana w zwykłej formy pisemnej, czyli sporządzonej według uznania przez zawierających umowę. To właśnie w akcie notarialnym najemca zgadza się na opuszczenie lokalu, jeśli nie dopełni warunków umowy. Oświadcza również, że przyjmuję do wiadomości, iż lokal socjalny lub pomieszczenie zastępcze w takim przypadku mu nie przysługują.

Koszt aktu notarialnego

Ustawa nie określa dokładnej kwoty, mówi jedynie, że nie może być ona wyższa niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w innej ustawie.

Co to jest dywidenda i jak obliczyć zysk z inwestycji?

Co musi zawierać umowa najmu instytucjonalnego?

Umowa musi zawierać kilka podstawowych elementów, takich jak:

• dane stron, 
• czas trwania umowy,
• warunki jej rozwiązania,
• tryb egzekucji,
• oznaczenie przedmiotu umowy (opis nieruchomości, a także stan liczników),

Również powinno się w niej znaleźć:

• określenie sposobu wykorzystania umowy (tylko do celów mieszkaniowych)
• potwierdzenie, że wynajmujący ma tytuł prawny do nieruchomości

Umowa ta zawiera zwykle jeden załącznik – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu mieszkania. Oświadczenie to musi być poświadczone notarialnie.

Najem instytucjonalny – czynsz, kaucja i inne opłaty

Kaucja

Właściciel lokalu określa w umowie kaucje, która według ustawy nie może być większa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. 

,,Co w sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu?”

Ciekawym jest to, że w przypadku niedopełniania zobowiązań finansowych przez wynajmującego, przedsiębiorca może pobrać z kaucji brakującą kwotę. Dobrze mieć takie zabezpieczenie, zwłaszcza w przypadku, gdy na wynajmującym spoczywa obowiązek uzupełnienia kaucji do kwoty zawartej w umowie. Dodatkowo musi się to odbyć w terminie wskazanym w umowie lub w wysłanym przez właściciela piśmie.

Inne opłaty

Z tytuły umowy właściciel może pobierać inne opłaty od wynajmującego, zwykle jednak jest to tylko czynsz i inne, które od niego nie zależą (np. opłaty za dostawę energii, którą wykorzystał wynajmujący).

Najem instytucjonalny i egzekucja z mieszkania

Eksmisja z lokalu to najczęstsza przyczyna, z jakiej właściciele decydują na najem okazjonalny lub instytucjonalny. W tego rodzaju umowach występuje bowiem oświadczenie notarialnie, gdzie lokator zezwala na swoją eksmisję. W przypadku najmu instytucjonalnego nie istnieje konieczność wskazania lokalu, w przeciwieństwie do okazjonalnego. 

Etapy egzekucji

Najpierw muszą wystąpić warunki, na podstawie których strony ustaliły, że ulega ona rozwiązaniu lub musi wygasnąć, a lokator ciągle przebywać w mieszkaniu. 

Wtedy właściciel wysyła pisemne oświadczenie, podpisane i poświadczone urzędowo, żądanie i opróżnienie lokalu. Jeżeli jednak to nie następuje, właściciel składa do sądu odpowiednie pismo (wniosek o nadanie klauzuli wykonalności). Musi do niego dołączyć dokument, który okazywał przy umowie — dowód tytułu prawnego do lokalu, a także dowód doręczenia żądania opróżnienia lokalu.

Czy masz jakieś długi? Sprawdź, co z nimi!

Przedawnienie długów w 2022 – kiedy następuje? Na czym polega?

Co jeszcze warto wiedzieć o wynajmie instytucjonalnym?

Powyżej zostały przedstawione najważniejsze informacje. Czy jest jeszcze coś, czym instytucjonalny wynajem może zaskoczyć?

Właściwie już wszystko zostało o tym powiedziane. Zostaje jeszcze rozbudowana wersja tej umowy, czyli umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności — czym jest?

Jest zapisem, który mówi, że  najemca zobowiązuje się do zakupu nieruchomości, a właściciel do przeniesienia praw własnościowych, nie później niż do ostatniego dnia umowy. 

Jest ona zawierana na czas oznaczony i także zawiera notarialnie potwierdzone orzeczenie o dobrowolnym opuszczeniu lokalu, po spełnieniu warunków wymienionych  umowie. 

Tu również kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność czynszu, ustalonego na podstawie ustawy. Właściciel jest zobligowany zwrócić ją w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu.

Zmienia się tutaj koszt notariusza, tym razem jego wynagrodzenie nie może być wyższe niż ⅕ minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Eksmisja z mieszkania własnościowego za długi – co musisz wiedzieć? 

Podsumowanie

Umowa najmu instytucjonalnego w głównej mierze ma upraszczać proces eksmisji lokatora, który po wygaśnięciu umowy lub niedopełnienia jej warunków, nie opuszcza mieszkania. Oświadczenie dobrowolnej eksmisji podpisuje najemca w obecności notariusza. Natomiast jeśli chodzi o strony umowy, to wynajmować mieszkanie może tylko przedsiębiorca. Wynajmujący natomiast, ze względu na to, iż umowę można podpisać na wiele lat, znajduje się w komfortowej sytuacji, gdyż nie musi martwić się o szukanie nowego lokum.

Zamierzasz zmienić miejsce zamieszkania? Sprawdź poniższe artykuły:

Kredy celowy – czym jest, na co go przeznaczyć?

Kredyt preferencyjny – czym jest i na czym polega?

Tomasz Marczewski

Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora