W każdym biznesie jest ryzyko. Problem zaczyna jednak pojawiać się w sytuacji, gdy wynajmujesz komuś swoje mieszkanie, a on przestaje płacić czynsz i nie zamierza mieszkania opuścić. Przed takimi sytuacjami chroni najem instytucjonalny. Nie każdy może jednak z niego skorzystać. Sprawdź, komu przysługuje, na jakich warunkach i czym się charakteryzuje najem instytucjonalny.
Najem instytucjonalny – na czym polega?
Najem instytucjonalny to inny rodzaj umowy najmu. Wyróżnia go to, że lepiej chroni właściciela lokalu od nieuczciwych lokatorów. Dlaczego? Ułatwia bowiem proces ich eksmisji z mieszkania. Dla samych wynajmujących również jest atrakcyjna – zawarte są w niej bowiem jasne zasady rozliczenia oraz można ją zawrzeć na długi okres czasu.
3 typy wynajmu
Wyróżniane są 3 typy wynajmów z zależności od podstawy prawnej, która je reguluje. Obok najmu zwyczajnego i okazjonalnego, wyróżnia się właśnie najem instytucjonalny. Reguluje go ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.
Najem instytucjonalny – czas trwania umowy najmu instytucjonalnego – jak ustawa reguluje?
Ustawa mówi, że umowa ma być zawarta na czas oznaczony, jednak po upływie 10 lat lub 30 lat (kolejno dla osób prywatnych i przedsiębiorców) czas ten przechodzi na czas nieoznaczony.
Doradca finansowy — kim jest i czym się zajmuje?
Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – różnice
Strony umowy najmu
W najmie okazjonalnym stronami umowy są osoby prywatne. Jeżeli właściciel prowadzi działalność gospodarczą, która polega właśnie na wynajmowaniu mieszkań, nie może skorzystać z tej opcji. Dlatego na scenę wkracza właśnie najem instytucjonalny — ustawa mówi, że może zawrzeć ją:
- osoba fizyczna,
- osoba prawna,
- lub jednostka organizacyjna, niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.
Zarabianie na wynajmie
Drugą różnicą jest cel zarobkowy – w przypadku instytucjonalnego najmu celem jest prowadzenia działalności gospodarczej, a w tym drugim to zaspokojenie potrzeb gospodarstwa domowego.
Wynajem okazjonalny i wynajem instytucjonalny – podobieństwa
Co łączy te dwa rodzaje najmu? Okazuje się, że bezpieczeństwo. Są najbardziej chroniącymi właściciela lokalu umowami, między innymi dlatego, że w obydwu przypadkach druga strona umowy dobrowolnie poddaje się eksmisji.
Obydwie umowy wymagają obecności notariusza, ale nie po to, by sporządzić umowę. Może być ona wykonana w zwykłej formy pisemnej, czyli sporządzonej według uznania przez zawierających umowę. To właśnie w akcie notarialnym najemca zgadza się na opuszczenie lokalu, jeśli nie dopełni warunków umowy. Oświadcza również, że przyjmuję do wiadomości, iż lokal socjalny lub pomieszczenie zastępcze w takim przypadku mu nie przysługują.
Koszt aktu notarialnego
Ustawa nie określa dokładnej kwoty, mówi jedynie, że nie może być ona wyższa niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w innej ustawie.
Co to jest dywidenda i jak obliczyć zysk z inwestycji?
Co musi zawierać umowa najmu instytucjonalnego?
Umowa musi zawierać kilka podstawowych elementów, takich jak:
- dane stron,
- czas trwania umowy,
- warunki jej rozwiązania,
- tryb egzekucji,
- oznaczenie przedmiotu umowy (opis nieruchomości, a także stan liczników),
Również powinno się w niej znaleźć:
- określenie sposobu wykorzystania umowy (tylko do celów mieszkaniowych)
- potwierdzenie, że wynajmujący ma tytuł prawny do nieruchomości
Umowa ta zawiera zwykle jeden załącznik – oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu mieszkania. Oświadczenie to musi być poświadczone notarialnie.
Najem instytucjonalny – czynsz, kaucja i inne opłaty
Kaucja
Właściciel lokalu określa w umowie kaucje, która według ustawy nie może być większa niż sześciokrotność miesięcznego czynszu.
,,Co w sytuacji, gdy lokator nie płaci czynszu?”
Ciekawym jest to, że w przypadku niedopełniania zobowiązań finansowych przez wynajmującego, przedsiębiorca może pobrać z kaucji brakującą kwotę. Dobrze mieć takie zabezpieczenie, zwłaszcza w przypadku, gdy na wynajmującym spoczywa obowiązek uzupełnienia kaucji do kwoty zawartej w umowie. Dodatkowo musi się to odbyć w terminie wskazanym w umowie lub w wysłanym przez właściciela piśmie.
Inne opłaty
Z tytuły umowy właściciel może pobierać inne opłaty od wynajmującego, zwykle jednak jest to tylko czynsz i inne, które od niego nie zależą (np. opłaty za dostawę energii, którą wykorzystał wynajmujący).
Najem instytucjonalny i egzekucja z mieszkania
Eksmisja z lokalu to najczęstsza przyczyna, z jakiej właściciele decydują na najem okazjonalny lub instytucjonalny. W tego rodzaju umowach występuje bowiem oświadczenie notarialnie, gdzie lokator zezwala na swoją eksmisję. W przypadku najmu instytucjonalnego nie istnieje konieczność wskazania lokalu, w przeciwieństwie do okazjonalnego.
Etapy egzekucji
Najpierw muszą wystąpić warunki, na podstawie których strony ustaliły, że ulega ona rozwiązaniu lub musi wygasnąć, a lokator ciągle przebywać w mieszkaniu.
Wtedy właściciel wysyła pisemne oświadczenie, podpisane i poświadczone urzędowo, żądanie i opróżnienie lokalu. Jeżeli jednak to nie następuje, właściciel składa do sądu odpowiednie pismo (wniosek o nadanie klauzuli wykonalności). Musi do niego dołączyć dokument, który okazywał przy umowie — dowód tytułu prawnego do lokalu, a także dowód doręczenia żądania opróżnienia lokalu.
Czy masz jakieś długi? Sprawdź, co z nimi!
Przedawnienie długów w 2022 – kiedy następuje? Na czym polega?
Co jeszcze warto wiedzieć o wynajmie instytucjonalnym?
Powyżej zostały przedstawione najważniejsze informacje. Czy jest jeszcze coś, czym instytucjonalny wynajem może zaskoczyć?
Właściwie już wszystko zostało o tym powiedziane. Zostaje jeszcze rozbudowana wersja tej umowy, czyli umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności — czym jest?
Jest zapisem, który mówi, że najemca zobowiązuje się do zakupu nieruchomości, a właściciel do przeniesienia praw własnościowych, nie później niż do ostatniego dnia umowy.
Jest ona zawierana na czas oznaczony i także zawiera notarialnie potwierdzone orzeczenie o dobrowolnym opuszczeniu lokalu, po spełnieniu warunków wymienionych umowie.
Tu również kaucja nie może być wyższa niż sześciokrotność czynszu, ustalonego na podstawie ustawy. Właściciel jest zobligowany zwrócić ją w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu.
Zmienia się tutaj koszt notariusza, tym razem jego wynagrodzenie nie może być wyższe niż ⅕ minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Eksmisja z mieszkania własnościowego za długi – co musisz wiedzieć?
Podsumowanie
Umowa najmu instytucjonalnego w głównej mierze ma upraszczać proces eksmisji lokatora, który po wygaśnięciu umowy lub niedopełnienia jej warunków, nie opuszcza mieszkania. Oświadczenie dobrowolnej eksmisji podpisuje najemca w obecności notariusza. Natomiast jeśli chodzi o strony umowy, to wynajmować mieszkanie może tylko przedsiębiorca. Wynajmujący natomiast, ze względu na to, iż umowę można podpisać na wiele lat, znajduje się w komfortowej sytuacji, gdyż nie musi martwić się o szukanie nowego lokum.
Zamierzasz zmienić miejsce zamieszkania? Sprawdź poniższe artykuły:
Kredy celowy – czym jest, na co go przeznaczyć?
Kredyt preferencyjny – czym jest i na czym polega?
Podobne artykuły
Przychód i dochód – czym się różnią?
18 września 2024
Symbole religijne w pracy
16 września 2024