Najem instytucjonalny – co to jest, dla kogo, czy się opłaca?

Nie wszyscy Polacy posiadają własny dom lub mieszkanie. Część osób w związku z tym mieszka w mieszkaniach komunalnych, u rodziny, a często wynajmuje mieszkanie. W tej ostatniej sytuacji czasami spotkamy się z rozwiązaniem, jakim jest najem instytucjonalny. Warto wiedzieć, co to właściwie oznacza. Informacje z dzisiejszego poradnika będą przydatne również dla właścicieli mieszkań, którzy wynajmują je osobom trzecim.

Co to jest najem instytucjonalny?

Dla wielu osób pojęcie najmu instytucjonalnego może wydawać się nowością. Nic dziwnego, nie jest to bardzo często spotykana forma najmu mieszkania lub domu. Przepisy wprowadzające taką możliwość pojawiły się w Polsce stosunkowo niedawno – kilka lat temu. Mowa o Ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 20 lipca 2017 roku. W przepisach znajdziemy informację, że najem instytucjonalny wymaga zawarcia umowy z osobą fizyczną, osobą prywatną lub jednostkę organizacyjną bez osobowości prawnej prowadzącą działalność polegającą na wynajmie lokalu bądź lokali.

Mówimy więc o sytuacji, kiedy osoba fizyczna zawiera umowę najmu z przedsiębiorcą. Celem umowy najmu instytucjonalnego jest lepsza ochrona interesów właściciela lokalu, niż ma to miejsce w przypadku “zwykłego” najmu.

Dla kogo jest najem tego typu?

Najem instytucjonalny przede wszystkim jest korzystny dla właściciela nieruchomości. W dużej mierze opcja ta skierowana jest to przedsiębiorców, którzy mają wiele lokali na wynajem. Powód jest tu dość prosty – umowa najmu instytucjonalnego zabezpiecza interesy posiadacza lokalu – najemcy. Chroni go przed nieuczciwymi wynajmującymi.

Przede wszystkim dzięki skorzystaniu z umowy najmu instytucjonalnego właściciel lokalu może liczyć na prostszą procedurę eksmisji. Opcja ta jest niezwykle przydatna w momencie, jeśli jego klient przestanie płacić czynsz, czy doprowadzi do zniszczeń w lokalu. Korzyści z tego płynące pojawią się też w przypadku wynajmujących, którzy nie chcą opuścić lokalu już po wygaśnięciu umowy. Niestety, przy standardowej umowie najmu mieszkania niekiedy “pozbycie się” lokatorów jest niezwykle skomplikowane i czasochłonne. Dla osoby inwestującej w mieszkania na wynajem oznacza to często spore straty finansowe, a nawet duże koszty.

Co zawiera umowa najmu instytucjonalnego?

Przejdźmy więc do tego, jak powinna wyglądać umowa najmu instytucjonalnego. Przede wszystkim, musi mieć formę pisemną. Taki rodzaj najmu zawsze ma też oznaczony czas, w umowie musi być więc zawarty okres obowiązywania. W samej treści podpisanej przez najemcę i wynajmującego umowy muszą znaleźć się następujące informacje:

• dane najemcy
• dane wynajmującego
• czas obowiązywania umowy (nie może być to czas nieoznaczony)
• opis nieruchomości, lokalu, w tym jego adres
• warunki najmu
• dokładny opis sposobu wykorzystania nieruchomości – np. cel mieszkaniowy
• informacje na temat sposobu egzekucji opuszczenia lokalu
• wysokość kaucji
• oświadczenie, że najemca posiada tytuł prawny do tej nieruchomości

Taka umowa dodatkowo ma też dołączone oświadczenie wynajmującego, które ma formę aktu notarialnego. Wynajmujący oświadcza, że dobrowolnie podda się eksmisji w momencie wygaśnięcia umowy lub wypowiedzenia jej i że po prostu opuści loka. Jednocześnie w takim oświadczeniu zawarta jest informacja, że opuszczający lokal wynajmujący nie rości sobie żadnych praw do lokalu tymczasowego lub socjalnego.

Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego ma natomiast miejsce po upływie terminu jej trwania. Może mieć też miejsce sytuacja, gdy właściciel lokalu wypowie umowę na skutek złamania przez wynajmującego. Zwykle ma to miejsce w przypadku zaprzestania terminowego regulowania płatności za wynajem lokalu.

Jak widać, w umowie najmu instytucjonalnego w dużej mierze chodzi o zagwarantowanie właścicielowi możliwości eksmisji lokatorów. W przypadku braku płatności lub niedotrzymania innych warunków umowy wynajmujący nie może rościć sobie prawa do zapewnienia mu przez najemcę lokalu tymczasowego.

Ile może trwać umowa najmu instytucjonalnego?

W polskich przepisach znajdziemy informację o tym, że taka umowa musi być zawarta na czas określony. Ustawa nie przewiduje jednak żadnego limitu – minimalnego lub maksymalnego okresu. Można więc zawrzeć ją nawet na okres ponad 10 lat.

Opłaty i kaucja przy tym rodzaju najmu

Sporządzenie zwykłej umowy najmu nic nie kosztuje. W przypadku najmu instytucjonalnego niezbędna będzie natomiast wizyta u notariusza. Wtedy zapłacimy taksę notarialną. Wysokość zmienia się w każdym roku. Nie może jednak wynosić więcej, niż równowartość miesięcznego czynszu.

W przypadku najmu instytucjonalnego właściciel lokalu ma obowiązek zwrócić kaucję w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu. Oczywiście, jeżeli podczas użytkowania mieszkania doszło do jakichś zniszczeń, koszt ich naprawy może zostać potrącona z kaucji. W Ustawie opisującej, jak działa najem instytucjonalny, znajdziemy też informacje o wysokości kaucji. Nie może być ona wyższa, niż sześciokrotność miesięcznej opłaty za wynajem.

Eksmisja a najem instytucjonalny

Zastanówmy się, co to jest eksmisja. Eksmisja z własnego mieszkania może być następstwem egzekucji komorniczej. W przypadku wynajmowania lokalu również może dojść do próby eksmisji. W przypadku standardowego najmu lokatorzy są jednak chronieni obowiązującymi w Polsce przepisami. Nierzadko eksmisja jest wtedy bardzo utrudniona, a najemca może być zmuszony między innymi do zapewnienia lokatorom mieszkania zastępczego. Tu właśnie widać największe zalety najmu instytucjonalnego, oczywiście z perspektywy właściciela lokalu. 

Przy najmie instytucjonalnym jeżeli wynajmujący nie płaci na czas, właściciel lokalu może zażądać opuszczenia przez niego lokalu. Jeśli i wtedy nie uda się dojść swoich praw, można udać się do sądu, który nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu. To najprostsza droga do eksmisji lokatorów łamiących warunki umowy. Wtedy też właściciel lokalu może skierować się do komornika i próbować na drodze egzekucji komorniczej odzyskać należne pieniądze.

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – różnice i podobieństwa

Czytając informacje na temat najmu instytucjonalnego możemy mieć wrażenie, że jest podobny do najmu okazjonalnego. Istotnie, oba rodzaje najmu lokalu sporo łączy. Największą różnicą jest jednak to, kto może skorzystać z każdej z opcji:

• najem instytucjonalny – właścicielem lokalu jest przedsiębiorca zajmujący się najmem lokali
• najem okazjonalny – najemcą jest osoba prywatna

Jak inaczej zabezpieczyć się przed brakiem płatności za wynajem lokalu?

Wybór najmu okazjonalnego lub najem instytucjonalny (w przypadku przedsiębiorców)  to tylko jeden ze sposobów zabezpieczenia interesów najemcy. Często rozwiązaniem pomagającym nie martwić się o terminowe płatności i przestrzeganie zapisów umowy jest po prostu odpowiedni dobór lokatorów. Nie mamy tu stuprocentowej pewności co do ich intencji i rzetelności, często jednak intuicja podpowiada nam, komu warto zaufać w tej sprawie.

Dobrą opcją są też dodatkowe zapisy w umowie najmu. Możemy zaproponować wynajmującemu bonus, jeżeli zapłaci czynsz w terminie. Wtedy z pewnością dopilnuje uregulowania płatności w terminie.

Dla osób, które są w stanie ponieść pewne koszty, ale mieć “święty spokój” ciekawą opcją jest też skorzystanie z usług pośrednika. Firma, w zamian za pewien procent, zajmie się zarówno znalezieniem lokatora, jak i egzekwowaniem należności. Często właściciele lokalu mogą też liczyć na pewną gwarantowaną sumę w każdym miesiącu lub roku. W zależności od rodzaju usługi będzie to nas jednak kosztowało od kilkunastu do kilkudziesięciu procent zysku z najmu.

Podsumowanie artykułu

Najem instytucjonalny to alternatywa dla zwykłego najmu mieszkania lub domu. Umowę podpisuje osoba fizyczna z przedsiębiorcą zajmującym się  wynajmem lokali. Najem instytucjonalny ma na celu zabezpieczenie właściciela mieszkania w większym stopniu, niż standardowa umowa najmu. Przede wszystkim chodzi o możliwość łatwej eksmisji wynajmującego, który przestał płacić, nie chce opuścić lokalu po wygaśnięciu/zerwaniu umowy lub naruszył zapisy umowy.

Najczęściej zadawane pytanie

Źródło:

1. https://www.ey.com/pl_pl/real-estate-hospitality-construction/co-to-jest-najem-instytucjonalny-perspektywy-rozwoju-prs-w-polsce
2. https://property4you.pl/bezpieczny-najem-okazjonalny-i-instytucjonalny-w-polskim-prawie/
3. https://grupamoderator.pl/aktualnosci/najem-instytucjonalny-to-warto-wiedziec
4. https://rentumi.pl/artykuly/umowa-najmu-instytucjonalnego-na-czym-polega-i-dla-kogo-bedzie-najlepsza/

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora