Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – kiedy się opłaca?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego ile kosztuje, jak obliczyć i co z odsetkami i prowizją?

Kto nie chciałby wcześniej spłacić kredytu hipotecznego? Mając do tego odpowiednie możliwości finansowe, można w ten sposób wiele zyskać. Brak kredytu hipotecznego to świetny sposób na zwiększenie zdolności kredytowej. Masz też wtedy dużo większe możliwości rozporządzania swoim mieszkaniem. Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem może być bowiem nieco problematyczna i wymaga spełnienia wielu dodatkowych formalności. Warto jednak wiedzieć, ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu i czy jest to dobry sposób na uniknięcie płacenia części odsetek i prowizji. Kiedy możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu? Zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem. Dzięki niemu poznasz warunki wcześniejszej spłaty hipoteki i związane z tym koszty.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego 2022

Statystyki pod względem spłaty kredytu hipotecznego są dość optymistyczne. Choć przeciętna długość kredytu hipotecznego to ponad 25 lat, najczęściej pozbywamy się tego zobowiązania już po kilkunastu latach. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się ze sporymi oszczędnościami. Im krótszy jest okres spłaty, tym mniej odsetek zapłacimy przez cały ten czas. Spłata kredytu przed ustalonym na początku terminem jest więc sposobem na pewne oszczędności. I choć kredyt hipoteczny jest bardzo nisko oprocentowany w stosunku do innych kredytów i pożyczek gotówkowych wiele osób decyduje się na taką opcję.

Jeszcze kilka miesięcy temu wielką zachętą do nadpłacania kredytu hipotecznego były wyjątkowo niskie stopy procentowe. Nie mogliśmy liczyć na korzyści płynące z oszczędzania na lokatach lub specjalnych rachunkach, więc wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego była świetnym wyborem. Od przełomu 2021 i 2022 roku notujemy jednak stały wzrost stóp procentowych, więc przestało być to aż tak korzystne rozwiązanie. Wiele osób zastana wsię teraz, czy warto spłacać wcześniej kredyt hipoteczny.

Rodzaj oprocentowania – od niego zależy, opłacalność wcześniejszej spłaty

Wiele zależy dzisiaj od rodzaju oprocentowania, jak wybrał nabywca mieszkania. Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym mają ratę w jednakowej wysokości przez cały okres kredytowania. Opłacalność wcześniejszej spłaty hipoteki jest więc podobna. W przypadku kredytów ze zmienną stopą oprocentowania dziś nadpłata wiąże się z dość dużymi opłatami. Być może w tym wypadku warto się wstrzymać, a nawet wnioskować do banku o możliwość uruchomienia wakacji kredytowych.

Pewne zmiany pod tym względem wprowadził również Polski Nowy Ład. Dzięki uldze mieszkaniowej jeśli spłacisz kredyt z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, nie musisz płacić podatku dochodowego. Środki trzeba natomiast przeznaczyć na zakup innej nieruchomości – mieszkania.

Spłata kredytu hipotecznego a przepisy

Jakie przepisy regulują możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego? Mowa o tym w Ustawie o kredycie hipotecznym (23 marca 2017 r.).  Zgodnie z jej zapisami możesz spłacić kredyt w części lub w całości w każdym momencie. Dotyczy to jednak kredytów hipotecznych wziętych po 21 lipca 2017 roku. Wcześniej jednak warto zgłosić się do banku i poprosić o dokładne informacje o opłacie związanej z wcześniejszą spłatą kredytu – bank musi udzielić odpowiedzi w ciągu 7 dni roboczych.

Co ważne, Ustawa o kredycie hipotecznym z 2017 roku mówi też o tym, że w związku ze wcześniejszą spłatą zobowiązania odzyskasz pieniądze. Mowa oczywiście o oprocentowaniu, odsetkach i innych kosztach, których nie płacisz przez to, że wcześniej spłacić zobowiązanie.

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

Ważne jest także to, jaki jest rodzaj oprocentowania Twojego kredytu hipotecznego. Kredyty ze zmienną stopą oprocentowania spłacisz wcześniej bez dodatkowych opłat po trzech latach od rozpoczęcia spłaty. Jeżeli natomiast chcesz spłacić kredyt ze zmiennym oprocentowaniem przed upływem trzech lat, opłata może się pojawić. Jej górny limit to 3% spłacanej kwoty.

W przypadku kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, spłata może być w ogóle nieopłacalna. Bank może pobrać dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę w dowolnym momencie – przez cały okres kredytowania.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – jak to działa?

Jak działa wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego? Gdy masz na to pewne środki, możesz wpłacić do banku większą sumę, niż wynosi wysokość miesięcznej raty. W tym przypadku mówimy o nadpłacie. Może skutkować zmniejszeniem wysokości kolejnych rat lub skróceniem okresu kredytowania. Jeśli nadpłata będzie odpowiednio wysoka, może natomiast dojść do przedterminowej spłaty kredytu. Spłacasz wszystkie pozostałe pieniądze (kapitał, odsetki), a kredyt jest uznany za spłacony. Oczywiście całkowita spłata kredytu pozwala na bardzo duże oszczędności – nie zapłacisz odsetek i oprocentowania przez wiele miesięcy lub nawet lat. Z drugiej strony wymaga to uzbierania dość sporej sumy pieniędzy.

Najbardziej opłacalne będzie to w przypadku kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, które były uruchomione po 21 lipca 2017 roku. Jeżeli od początku kredytowania minęły już trzy lata – nie zapłacisz żadnej opłaty za wcześniejszą spłatę.

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest opłacalna?

Jakie plusy ma spłacenie kredytu hipotecznego przed terminem? Jeżeli dostajesz zastrzyk dodatkowej gotówki, warto rozważyć to rozwiązanie. Dzięki opłaceniu całego kredytu hipotecznego odczujesz spory przypływ gotówki. Nie musisz bowiem płacić miesięcznych, często dość wysokich rat. To również sposób na spore oszczędności. Im wcześniej zakończysz spłacanie kredytu, tym mniej odsetek zapłacisz. Warto jednak wziąć pod uwagę wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę, czy ilość rat pozostałych do spłaty. Po podliczeniu wszystkich kosztów przekonasz się, ile zyskasz spłacając wcześniej kredyt.

Choć od zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny to Ty jesteś właścicielem, po spłacie kredytu hipoteka zniknie z ksiąg wieczystych. Bank nie będzie więc już widniał w “papierach”, a Ty możesz dowolnie dysponować swoim mieszkaniem i cieszyć się mieszkaniem we “własnych czterech kątach”. Pozbycie się kredytu hipotecznego w dużym stopniu zwiększy też Twoją zdolność kredytową.

Ile zaoszczędzisz spłacając wcześniej hipotekę?

Jednym z największych plusów wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego jest możliwość zaoszczędzenia sporej sumy pieniędzy. Warto poznać tę sumę przed podjęciem decyzji o wcześniejszej spłacie lub niespłaconej części kredytu. Jak to policzyć? Od banku otrzymasz cały zestaw informacji – oprocentowanie kredytu, opłatę za wcześniejszą spłatę (jeśli występuje), czy pozostałą kwotę do spłaty. Możesz wtedy policzyć, ile zaoszczędzisz spłacając kredyt od razu lub pięć, dziesięć, czy piętnaście lat przed planowanym terminem.

Do wyliczenia kwoty do spłaty warto posłużyć się kalkulatorem kredytu hipotecznego, który znajdziesz w Internecie. Pomoże to jednak w uzyskaniu wiedzy nieco szacunkowej – ostateczną informację otrzymasz bowiem od banku.

Kiedy spłata kredytu hipotecznego przed terminem nie opłaca się?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest sposobem na zaoszczędzenie sporej sumy. Bank straci więc możliwość zarobienia dodatkowych pieniędzy. Może się przed tym zabezpieczyć, wprowadzając do umowy odpowiednią klauzulę. Zapis o prowizji może różnić się w zależności od momentu spłaty. Jeśli spłacisz kredyt po roku – zapłacisz więcej. Jeśli spłata nastąpi po dwóch, trzech latach – prowizja będzie odpowiednio niższa.

Wiele zależy też od tego, co innego możesz zrobić z tak dużą sumą pieniędzy, którą przeznaczysz na spłatę całości kredytu. Jeśli nie masz lepszego pomysłu – spłać kredyt hipoteczny i ciesz się tanim mieszkaniem. Zobacz nasz poradnik: co zrobić po spłacie kredytu hipotecznego.

Wcześniejsza spłata hipoteki a Urząd Skarbowy

Gdy spłaciłeś wcześniej kredyt hipoteczny, sporo zaoszczędzisz. Wiele osób zastanawia się więc, czy te pieniądze nie będą traktowane przez Urząd Skarbowy  jako przychód, który musisz opodatkować? Zgodnie z interpretacją dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 9 czerwca 2020 roku – nie. Środki uzyskane dzięki wcześniejszej spłacie nie są uznawane przez skarbówkę jako przychód.

Zwrot prowizji, zwrot ubezpieczenia i brak odsetek przy wcześniejszej spłacie

Sporo kredytobiorców zastanawia się też, czy w związku ze wcześniejszym zakończeniem umowy kredytowej mogą liczyć na zwrot różnych kosztów poniesionych przy uruchomieniu kredytu. Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny przed terminem, oczywiście nie zapłacisz części odsetek. Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 2019 roku możemy liczyć również na odzyskanie innych kosztów.

Kredytobiorca może więc wnioskować do banku o zwrot części opłat administracyjnych, prowizji oraz ubezpieczenia kredytu. Z pewnością łatwiej będzie odzyskać takie środki osobom biorącym kredyt po 21 lipca 2017 roku, kiedy w Polsce pojawiły się przepisy regulujące kredyty hipoteczne. Aby uzyskać zwrot prowizji, ubezpieczenia i innych kosztów musisz skierować się do banku z odpowiednim wnioskiem.

Wcześniejsza spłata kredytu a raty malejące

Jak wygląda nadpłata lub wcześniejsza spłata kredytu w przypadku kredytu hipotecznego z ratami malejącymi? Raty malejące oznaczają spłatę kredytu w coraz mniejszych ratach. Przy ratach malejących do całkowitej spłaty pozostaje więc nieco mniej kredytu, niż przy ratach stałych (od początku spłacasz większą jego część). Jeśli więc planujesz wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, raty malejące mogą być dobrym wyborem.

Wcześniejsza spłata kredytu z MDM lub “Rodziną na swoim”

Czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, który miał dodatkową zapomogę od państwa, jest możliwa? Programy Mieszkanie dla Młodych  Rodzina na swoim pozwalały uzyskać dopłaty do miesięcznych rat nawet przez osiem lat. Nie mają jednak żadnego wpływu na możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania. Jeśli masz mieszkanie z MDM lub kredyt z RNS i tak możesz wcześniej je spłacić.

Rosnące stopy procentowe – czy wcześniejsza spłata się opłaca?

Czy rosnące stropy procentowe mają wpływ na opłacalność wcześniejszej spłaty kredytu? Oczywiście, że tak. Ciężko jednak jednoznacznie udzielić informacji, czy wcześniejsza spłata jest teraz godna rozważenia i opłacalna. Wydaje się jednak, że warto porównać aktualne oprocentowanie kredytu hipotecznego, jaki posiadasz, z oprocentowaniem na lokacie. Być może zamiast nadpłacać kredyt lub spłacać go w całości, lepiej jest umieścić środki na lokacie oszczędnościowej i da to większe korzyści. W tej sytuacji zapewne znajdą się w dużej mierze kredytobiorcy, którzy wzięli kredyty w czasie obowiązywania najniższych stoóp procentowych.

Jeśli natomiast masz kredyt hipoteczny z wysoką marżą i oprocentowaniem zależnym od zmian w WIBOR, być może warto jak najszybciej go spłacić. Każda kolejna podwyżka stóp procentowych oznacza bowiem wzrost rat. Pamiętaj, że wtedy większa rata nie powoduje jednak szybszego spłacania kapitału. Wysokość WIBOR nie będzie miała też wpływu na to, jak wysoka jest suma do spłaty w przypadku całkowitej spłaty kredytu hipotecznego.

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora