Koszt wykończenia mieszkania. Skąd wziąć na to pieniądze?

Niezależnie od tego, czy kupujesz nowe mieszkanie dla siebie, czy pod wynajem – musisz uwzględnić koszt jego wykończenia. Nie jest to mała suma – w 2024 roku nierzadko przekracza 100 tysięcy złotych. Jeszcze kilka lat temu takie sumy osiągaliśmy jedynie w przypadku bardzo dużych mieszkań i wysokiego standardu wykończenia. W dzisiejszym poradniku postaramy się przedstawić, jak oszacować koszt wykończenia mieszkania. Podpowiadamy też, na co zwrócić uwagę przy planowaniu całego przedsięwzięcia.

Koszt wykończenia mieszkania

Dlaczego tak wiele osób interesuje się dziś tym, ile kosztuje wykończenie mieszkania? Powód jest prosty. Od czasu pandemii, kiedy na chwilę rynek nieruchomości zamarł, znacznie wzrósł popyt. Sporo osób chce dziś kupić własne cztery kąty, czasem natomiast traktujemy mieszkanie jako inwestycję swoich oszczędności.

Niezależnie od tego, po co kupujemy mieszkanie, musimy zadbać o jego wykończenie. Ponoszone koszty zwykle są całkiem wysokie, nierzadko stanowiąc znaczną część wartości samej nieruchomości. Już na wstępie naszego poradnika możemy natomiast przekazać niezbyt pozytywną wiadomość. Koszty wykończenia mieszkania są wyższe, niż kiedykolwiek dotąd. Niewiele też wskazuje na to, aby sytuacja ta miała się zmienić. Jest kilka powodów takiego obrotu sprawy. Sporo osób szuka ekip budowlanych, tych jednak nie przybywa. W ostatnich latach wzrosły też ceny wielu materiałów budowlanych, a nawet narzędzi.

Co wpływa na koszt wykończenia mieszkania?

Ocena tego, ile kosztuje wykończenie mieszkania, w dużej mierze zależy od zakresu prac. Najczęściej mówimy o wykończeniu mieszkania pod klucz. Zwykle najniższe koszty mamy w przypadku niedużych mieszkań w stanie developerskim. Wtedy wszystkie powierzchnie i instalacje są wstępnie przygotowane do dalszych prac wykończeniowych. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego niekiedy sporą część budżetu zajmie wymiana przestarzałych i zniszczonych instalacji, na przykład elektrycznej, czy grzewczej.

Do wyceny kosztu wykończenia mieszkania powinniśmy wziąć pod uwagę:

• cena projektu wnętrza, planu aranżacji wnętrza
• koszt materiałów budowlanych, wykończeniowych
• malowanie ścian, gładzie
• elementy, które znajdą się we wnętrzu – wyposażenie łazienki, podłogi, itp.
• koszt położenia podłogi
• oświetlenie
• koszt położenia płytek (podłogi, kuchnia, łazienka, balkon)
• drzwi wewnętrzne, stolarka okienna (jeśli trzeba ją wymienić)
• meble na wymiar – szafy w zabudowie, meble kuchenne
• pozostałe elementy wyposażenia wnętrza

Po uwzględnieniu powyższych zakupów już mamy całkiem spore koszty wykończenia mieszkania. Wciąż mówimy jednak o wnętrzu, które będzie nieco “puste”. Kolejnymi wydatkami będą więc meble, sprzęty RTV i AGD i inne. Warto pomyśleć o roletach na okna (przeciwsłonecznych lub antywłamaniowych), alarmie, zestawie smart home, czy ulepszeniu ogrzewania (np. instalacji ogrzewania podłogowego).

Z dużo większymi kosztami wykończenia mieszkania pod klucz będziemy mieli do czynienia, jeśli chcemy mocno zmienić aranżację wnętrza. W każdym mieszkaniu mamy naprawdę duże możliwości – zmianę ustawienia ścian, czy drzwi. Niekiedy pozwoli to nie tylko dopasować układ pomieszczeń do swoich potrzeb, ale nawet… zyskać dodatkowy pokój lub komórkę na “graty”! Masz już listę niezbędnych materiałów? Warto też pomyśleć o ich instalacji, a nawet kosztach transportu i wniesienia do mieszkania. Wiele osób porywa się na wykonanie wszystkich prac samodzielnie. Nierzadko wiąże się to nie tylko z pracami przyciągającymi się na długie miesiące, ale też z kontuzjami pleców, czy niespodziewanymi kosztami. Nie wszystkie sprzęty i materiały budowlane przewieziemy standardowym samochodem osobowym, warto mieć to na uwadze odpowiednio wcześniej.

Ile w 2024 roku kosztuje wykończenie mieszkania?

Ciężko o uniwersalną odpowiedź – koszt zależy od oczekiwań inwestora, czy metrażu. Jako punkt wyjścia możemy natomiast przyjąć, że w 2024 roku koszt wykończenia mieszkania to 1500 złotych za metr kwadratowych. Wykonując sporo prac samemu i oszczędzając na materiałach, możemy zmniejszyć koszt. Wykończenie w wysokim standardzie i niestandardowe rozwiązania podniosą koszty, czasem naprawdę mocno. Koszt wykończenia mieszkania pod klucz zależy też od:

• lokalizacji – w niektórych regionach koszt wynajęcia ekipy budowlanej jest droższy, także ceny materiałów są różne w poszczególnych częściach Polski
• tego, ile masz czasu na wykończenie i jak długo przed startem prac zamówisz ekipę
• standardu wykończenia – ceny wielu materiałów podawane są za metr kwadratowych, a różnica między tanimi i drogimi odmianami (np. paneli, płytek, czy nawet farby) może być nawet kilkukrotnie
• wkładu własnego pracy
• wielkości mieszkania – wykończenie dużego mieszkania jest nieco tańsze w przeliczeniu za metr

Koszty zależą też oczywiście od wybranej firmy, która zajmie się pracami. Legalnie działająca firma zatrudniająca wykwalifikowanych specjalistów i z dobrymi opiniami może być o wiele droższa, niż ktoś pracujący “na czarno”. Niekiedy najtańsze usługi proponują osoby, które zajmą się Twoim mieszkaniem po godzinach swojej pracy. To wydłuży czas oczekiwania na możliwość zamieszkania w mieszkaniu. Ciężko mówić też wtedy o otrzymaniu faktury, czy nawet jakiejkolwiek gwarancji na przeprowadzone prace.

Koszt wykończenia pod klucz mieszkania deweloperskiego jest niższy,, niż remont używanej nieruchomości

Jak już wspomnieliśmy, generalny remont mieszkania lub domu z rynku wtórnego może generować dodatkowe koszty. Wtedy musimy się też liczyć z wieloma nieprzewidzianymi kosztami. Nigdy nie wiadomo, co “znajdziemy” po odkryciu podłóg lub skuciu kafelek w łazience.

W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego na plus jest też spora odpowiedzialność developera. Jeżeli z mieszkaniem jest “coś nie tak”, mamy spore możliwości dochodzenia swoich praw. Często po prostu to deweloper odda Ci pieniądze za przywrócenie mieszkania do stanu opisanego w umowie. W przypadku osób sprzedających mieszkanie na rynku wtórnym może być to nieco kłopotliwe, a sprawa nierzadko jest możliwa do rozwiązania jedynie na drodze sądowej. Myśląc o remoncie mieszkania z rynku wtórnego musimy też uwzględnić takie koszty, jak:

• pozbycie się starego wyposażenia
• zerwanie płytek, podłóg, zdjęcie tapet
• wyrównanie powierzchni
• dostosowanie do obowiązujących norm (np. szerokości drzwi) i oczekiwań w 2024 roku
• wywiezienie starych, niepotrzebnych przedmiotów, gruzu i innych niepotrzebnych elementów (np. starych grzejników)
• nowe instalacje: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, czy nawet podłączenie Internetu

Czy to deweloper pokrywa koszty wykończenia mieszkania?

Część osób zastanawia się, czy developer musi pokryć koszt prac wykończeniowych. Wszystko zależy od tego, jakie mamy zapisy w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości. Najczęściej odbieramy mieszkanie w tzw. “stanie developerskim”. Jego szczegóły, np. sposób wykończenia ścian i podłóg, przygotowanie instalacji, stolarki, itp., także powinny być ujęte w umowie. Najczęściej możliwe jest kupienie mieszkania wykończonego “pod klucz”. Wtedy po prostu ponosimy dodatkowy koszt, nie musimy jednak przejmować się samodzielnym wykończeniem (lub szukaniem ekipy, która to zrobi).

Przykładowe koszty wykończenia mieszkania pod klucz

Choć będzie to spore uogólnienie, możemy oszacować typowe koszty wykończenia mieszkania od developera “pod klucz”. W każdym z przedziałów rozbieżność jest spora – zależy od standardu mieszkania, czy zastanego stanu nieruchomości.

• koszt wykończenia mieszkania o powierzchni 35 metrów (kawalerka lub małe, 2-pokojowe) – od 40 do 80 tysięcy złotych
• ile kosztuje wykończenie mieszkania 50 metrów (2-3 pokoje) – od 60.000 do 100.000 złotych
• Koszt wykończenia mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych – 70-150 tysięcy złotych (3-4 pokoje)
• koszt wykończenia mieszkania 100 mkw (4 pokoje i większe) – co najmniej 100.000 złotych.

Średnie ceny wykończenia, które znajdziemy w sieci mocno się różnią. Warto też zwrócić uwagę na to, że najtańsze i niewielkie mieszkania zwykle nie są wykańczane w zbyt wysokim standardzie. Bardzo duże mieszkania (np. o powierzchni 70-100 metrów) zwykle są natomiast kupowane przez najbogatszych. Wtedy i standard wykończenia jest wysoki. Cena za metr wydaje się więc astronomiczna.

Koszt wykończenia mieszkania to nie koniec opłat związanych z zakupem nieruchomości

Kupno mieszkania to spore wydatki. Przede wszystkim sama cena mieszkania jest najczęściej ogromna. Drugim największym kosztem jest wykończenie mieszkania. Następnie musimy zmierzyć się z koniecznością wyposażenia w niezbędne sprzęty i meble.

Nie jest to jednak koniec kosztów zakupu mieszkania. Musimy też uwzględnić wszelkie podatki, koszt ubezpieczenia, czy opłaty związane z kredytem hipotecznym. Do tego dochodzi opłata dla notariusza, nierzadko także dla pośrednika nieruchomości.

Skąd wziąć środki na wykończenie mieszkania?

Koszt wykończenia mieszkania możemy pokryć z kredytu mieszkaniowego. Oczywiście, musi to być uzgodnione z bankiem. Wykończenie mieszkania znacznie zwiększa jego wartość, szczególnie w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Nie każdy chce jednak w ten sposób finansować remont lub prace wykończeniowe.

Możemy również postawić na zwykły kredyt gotówkowy, a nawet pożyczkę na raty. Niekiedy rozwiązaniem będzie pożyczenie pieniędzy od rodziny, na przykład wsparcie rodziców.

Wybór sposobu finansowania wykończenia naszego wymarzonego mieszkania to kwestia indywidualna. Zależy od tego, ile mamy oszczędności, a także jaką mamy zdolność kredytowa. Niekiedy nie jest zbyt wysoka po uwzględnieniu kredytu mieszkaniowego. Wtedy wiele osób decyduje się na samodzielne wykończenie sporej części mieszkania. Nierzadko jest to jednak bardzo czasochłonne, nie wszyscy mają też odpowiednie umiejętności i wolny czas. Z tego względu koszty związane z wykończeniem powinniśmy uwzględnić już na etapie wyboru mieszkania i oceny posiadanego budżetu.

Podsumowanie artykułu

Koszt wykończenia mieszkania zależy od wielu czynników. Najczęściej przyjmuje się, że w 2024 roku metr kwadratowy przeciętnego mieszkania wykończonego pod klucz to około 1500 złotych. Cena ta może nawet o połowę spaść, jeśli zaoszczędzimy na materiałach i samemu wykonamy wiele prac. Możemy oczywiście kilkukrotnie zwiększyć nakłady, jeśli chcemy wykończyć mieszkanie na bardzo wysokim poziomie – z użyciem najlepszych materiałów i wyposażenia premium. Tak, czy inaczej – remont lub wykończenie to spory wydatek i powinniśmy go uwzględnić już na etapie poszukiwania nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytanie

Źródło:

1. https://www.urzadzamy.pl/porady/wykonczenie-i-remont/architekt-zdradza-ile-kosztuje-wykonczenie-mieszkania-w-2023-2024-oto-konkrety-aa-YgYA-XE6t-A8Ez.html
2. https://www.umowadeweloperska.pl/strefa-wiedzy/ile-kosztuje-wykonczenie-mieszkania-w-stanie-deweloperskim/
3. https://www.dobrzemieszkaj.pl/aranzacje/inspiracje/279/ile_kosztuje_wykonczenie_mieszkania_2023_2024,312701.html

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora