Jak podważyć umowę dożywocia?

W przeciwieństwie do na przykład darowizny, umowa dożywocia nie jest “bezpłatna”. Zwykle wiąże się z pozyskaniem jakiegoś majątku – na przykład nieruchomości – w zamian za świadczenia finansowe lub opiekuńcze. Dziś zastanowimy się, czy są sposoby na podważenie umowy dożywocia. Jeśli tak – jak to zrobić?

Umowa dożywocia – co to jest?

W myśl przepisów Kodeksu Cywilnego nabywca może zaoferować dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Oznacza to nie mniej, nie więcej, jak traktowanie tej osoby jak jednego z domowników. Powinna mieć więc dostęp do części wspólnych mieszkania lub domu, wyżywienie, ogrzewanie, możliwość korzystania z mediów (gaz, światło, prąd, telewizja, itp.), czy opiekę w chorobie. Nabywca nieruchomości w ramach umowy dożywocia jest także odpowiedzialny za zorganizowanie i pokrycie kosztów pogrzebu (może skorzystać z zasiłku pogrzebowego).

Jeżeli strony na to się umówiły, czasem niezbędne jest również wypłacenie miesięcznej sumy w ramach alimentów. Warto też wiedzieć, że zbycie mieszkania w zamian za opiekę (czyli umowa dożywocia) oznacza, że nieruchomość zostanie wyłączona z masy spadkowej. Spadkobiercy mają oczywiście możliwość dziedziczenia, czy do zachowku. Do spadku nie zalicza się jednak dana nieruchomość. Można więc powiedzieć, że umowa dożywocia jest dobrym sposobem na uchronienie się od konieczności wypłaty zachowku. Umowa dożywocia, w przeciwieństwie do darowizny (wtedy spadkobiercy przysługuje zachowek!) jest bowiem umową odpłatną.

Czy można podważyć umowę dożywocia w przypadku niewspółmiernej wartości świadczenia?

Nie ma tu znaczenia wartość nieruchomości, czy równowartość świadczonych przez nabywcę świadczeń (opieka, alimenty). W sytuacji obiektywnej niewspółmierności tych wartości, umowa dożywocia i tak nie będzie traktowana jako darowizna lub częściowa darowizna. 

Sądowe rozwiązanie umowy dożywocia

Umowa dożywocia ma dwie strony:

• zobowiązany – to osoba, która deklaruje świadczenia (np. opiekę, alimenty) na rzecz właściciela nieruchomości
• dożywotnik – właściciel nieruchomości, który będzie świadczeniobiorcą w zamian za przekazanie własności

Polskie przepisy wskazują na to, że obie strony mogą podważyć umowę dożywocia  rozwiązać ją (Art. 913 § 2 Kodeksu Cywilnego). Nie jest to jednak zwykła sytuacja. Podważenie umowy dożywocia możliwe jest jedynie w szczególnych przypadkach. 

Umowa może zostać rozwiązana na przykład, jeżeli między stronami często dochodzi do awantur. Szanse podważenia umowy dożywocia rosną, jeżeli kłótnie są połączone z naruszeniem nietykalności cielesnej i innymi nadużyciami. Należą do nich również siłowe usuwanie dożywotnika z nieruchomości (zakwalifikowane jako przemoc), czy niszczenie mienia dotychczasowego właściciela domu lub mieszkania. Podstawą do rozwiązania umowy może być również całkowite niewywiązywanie się ze zobowiązań przez zobowiązanego. Co się stanie, gdy Sąd podważy umowę dożywocia? Własność nieruchomości z powrotem przejdzie na dożywotnika.Tym samym umowa wygaśnie.

Jak doprowadzić do podważenia umowy dożywocia?

Poza wspomnianą wcześniej możliwością podważenia umowy dożywocia, są też inne możliwości. Obowiązujący w Polsce Kodeks Cywilny wskazuje na zamknięty katalog sytuacji, gdy umowa dożywocia może być podważona. Możliwe powody uznania umowy dożywocia za nieważną to:

• gdy jedna ze stron nie była w stanie świadomie i swobodnie podjąć decyzję i wyrazić swoją wolę (w szczególności w przypadku choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego lub innego zaburzenia czynności psychicznych)
• gdy oświadczenie woli jednej ze stron zostało złożone dla pozoru, czyli dla ukrycia innej czynności prawnej
• złożenie oświadczenia pod wpływem groźby, szantażu
• gdy oświadczenie woli zawiera błąd, którego przyczyną było podstępne działanie drugiej strony

Jeżeli jedna z powyższych przesłanek miała miejsce, umowa dożywocia może być podważona również przez spadkobierców dożywotnika. Często próba podważenia umowy dożywocia ma miejsce już po jego śmierci. Wtedy proces jest jednak niezwykle skomplikowany.

Warto pamiętać, że umowa dożywocia jest spisywana w obecności notariusza. Powinno to wyeliminować potencjalne błędy formalne, jak niemożność jednej ze stron do świadomego decydowania.

Co zrobić po rozwiązaniu umowy dożywocia?

Czasem uda się skutecznie podważyć umowę dożywocia. Co były już dożywotnik powinien więc zrobić, jeśli zostanie rozwiązana? Jeżeli pozostaje bez środków do życia lub otrzymywane świadczenia (np. emerytura) są niewystarczające, warto rozważyć sprzedaż mieszkania lub domu. Uzyskane w ten sposób pieniądze można przeznaczyć na wynajęcie tańszego lokum i utrzymanie się przez naprawdę wiele lat.

Często zadawane pytania

Źródło:

1. https://iws.gov.pl/wp-content/uploads/2018/09/27-Boguslaw-Lackoro%C5%84ski.pdf
2. https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-908
3. https://www.money.pl/gospodarka/umowa-dozywocia-czym-sie-charakteryzuje-kiedy-mozna-podpisac-6763452015459104a.html

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora