Ile wynosi średnia marża kredytu hipotecznego w 2024?

Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, warto dobrze sprawdzić wszelkie koszty. Żeby dowiedzieć się, czy opłaty (prowizja, marża, odsetki) są na niskim poziomie, możemy porównać ofertę z propozycjami innych banków. Cenną informacją będzie też między innymi średnia marża kredytu hipotecznego. To właśnie ją sprawdzimy w dzisiejszym poradniku. Ile wynosiła w 2024 roku?

Jakie opłaty przy kredycie hipotecznym?

Przede wszystkim warto zastanowić się, co to jest oprocentowanie kredytu. Trzeba wiedzieć, że to nie jedyna opłata, jaką poniesiemy w związku z naszym zobowiązaniem. Oprocentowanie, które może być stałe lub zmienne, to tylko część opłat. Z tego względu dla porównania opłacalności różnych ofert, trzeba spojrzeć na inny parametr – RRSO. To właśnie rzeczywista roczna stopa oprocentowania podsumowuje bowiem całość opłat. Co z tego, że oprocentowanie byłoby atrakcyjne, skoro marża kredytu hipotecznego jest wysoka? Zwracając uwagę na RRSO poznamy po prostu całość opłat. Zgodnie z polskimi przepisami, każdy bank (a nawet firma pożyczkowa lub parabank) muszą przy każdej propozycji poinformować klienta, jakie jest RRSO.

Obecnie wiele osób decyduje się na kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem. Na jego wysokość wpływają natomiast dwa składniki – marża banku oraz wskaźnik WIBOR lub WIRON. Marża kredytu hipotecznego jest stała, natomiast druga składowa oprocentowania zmienia się w zależności od tego, co ustali Rada Polityki Pieniężnej (stopy procentowe). We wszystkich kredytach mieszkaniowych stawka referencyjna jest w danym momencie taka sama. Możemy natomiast postarać się o tańszy kredyt, szukając ofert z mniejszą marżą kredytu hipotecznego.

Co wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego na mieszkanie:

• marża banku
• stawka referencyjna WIBOR lub WIRON

Czym jest marża banku? Co wpływa na jej wysokość?

Z marżą kredytu hipotecznego mamy do czynienia zarówno w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym, jak i zmiennym. Można powiedzieć, że to z marży w sporej mierze zależy zysk banku. Każdy bank ustala marżę indywidualnie. Jej wysokość zależy między innymi od takich aspektów, jak zdolność kredytowa konkretnego klienta, wysokość wkładu własnego, czy kwoty kredytu, o jaki się staramy. Zwykle marża jest niższa, jeśli bank ocenia ryzyko braku spłaty na mniejsze. W praktyce mogą na to liczyć osoby z lepszą zdolnością, pozytywną historią w BIK, czy mogące wnieść wysokie zabezpieczenie kredytu. Każdorazowo bank oblicza tzw “wskaźnik LTV” – stosunek wysokości kredytu do wnoszonego zabezpieczenia).

Czasami marża kredytu hipotecznego będzie niższa, jeśli zdecydujemy się na kolejny produkt banku. Może to oznaczać konieczność wyrobienia karty kredytowej, czy otworzenie konta osobistego. W takich sytuacjach możemy nieco zyskać. Warto jednak dobrze policzyć całość kosztów. Co z tego, że nieco zyskamy na marży, jeśli jeszcze więcej oddamy w innych opłatach?

Średnia marża kredytu hipotecznego

Do sprawdzenia, jaka jest marża kredytu hipotecznego, musimy posłużyć się konkretnymi przykładami. Możemy sprawdzać wysokość marży w różnych bankach dla kredytu na taką samą kwotę i z zabezpieczeniem o tej samej wysokości. Oczywiście, pozostałe czynniki też muszą być identyczne (wiek kredytobiorcy, źródło dochodów, zarobki, zobowiązania, itp.). Dla dokładniejszego sprawdzenia, jaka jest średnia marża kredytu hipotecznego w różnych bankach, możemy też wyszczególnić dwie sytuacje: kredyt dla nowego klienta i tego, którego bank już dobrze zna. W praktyce oznacza to najczęściej, że konkretny wnioskodawca od co najmniej pół roku jest klientem danego banku – ma w nim jakiś produkt (np. konto bankowe).

Możemy posłużyć się statystyką stworzoną przez serwis totalmoney.pl. Jako przykład do porównania wzięto tam rodzinę mającą dochody 7000 złotych netto i wnoszącą wkład własny w wysokości 10% (to minimalna wartość w 2024 roku). Decydujemy się na mieszkanie o powierzchni 40 metrów, które kosztuje około 535 tysięcy złotych. W tym przypadku średnia marża kredytu hipotecznego  wynosi:

• 2,46% dla klientów znanych już przez bank (mających tam inny produkt od co najmniej 5 miesięcy)
• 2,56% dla nowych klientów danego banku

Warto jednak dodać, że tylko kilka banków (mBank, PKO BP i Santander Bank Polska) różnicują wysokość marży w zależności od tego, czy klient jest im znany. W pozostałych, wysokość marży jest taka sama dla każdego klienta (oczywiście, marża może się różnić w zależności od zarobków, dochodów, itp.).

Dla kredytu hipotecznego z wkładem własnym 20%, średnia marża kredytu mieszkaniowego wynosi natomiast:

• 2,22% – dla znanego klienta
• 2,32% – dla nowych klientów

Wysokość marży w różnych bankach

Tu rozpatrujemy kilka sytuacji – w zależności m.in. od wysokości wkładu własnego.

Wysokość marży kredytu hipotecznego – wkład własny 10%

Tu warto jeszcze raz podkreślić – niższa marża nie oznacza, że kredyt będzie sumarycznie tańszy. To tylko jeden z kosztów, które poniesiemy przy spłacie kredytu.  W momencie przeprowadzania badania, najniższą marżę miał bank BPS (1,9-1,99%), a najwyższą – Santander Bank Polska (3,05-3,15%).  Przykładowe marże kredytu hipotecznego w różnych bankach znajdziesz poniżej:

• Alior Bank – 2,2%
• Pekao S.A. – 2,5%
• Credit Agricole – 2,5%
• PKO Bank Polski – 2,51-2,56%
• BOŚ Bank – 2,6%
• mBank – 2,35-2,95%

Niektórych banków nie znajdziemy w zestawieniu, ponieważ nie udzielają kredytów na takich warunkach. Dla przykładu – Citi Handlowy i Bank Pocztowy nie udzielają kredytów z wkładem własnym wynoszącym mniej, niż 20%.

Wysokość marży kredytu hipotecznego – wkład własny 20%

W drugiej sytuacji zmieniamy wskaźnik LtV – wkład własny do kredytu mieszkaniowego wynosi 20%. Wartość mieszkania jest taka sama, tak samo jak zarobki – wciąż wynoszą dla całej rodziny 7000 złotych netto. Najniższą marżę oferuje Bank Pekao S.A. (1,84%, także dla nowych klientów). Najwyższa jest znów w Santander Bank Polska – 2,8-2,9%. Już teraz możemy więc zobaczyć, że podwojenie wkładu własnego oznacza spore oszczędności. Marża kredytu hipotecznego w różnych bankach wynosi:

• Bank BPS – 1,99%
• Alior Bank – 2%
• PKO BP – 1,98-2,03%
• Pocztowy – 2,19%
• ING Bank Śląski – od 2,37 do 2,43% (bank ma kilka kredytów)
• Bank Ochrony Środowiska – 2,45%
• mBank – 1,85-2,45%
• Credit Agricole – 2,1-2,5%
• Citi Handlowy – 2,69%

Sprawdzając natomiast marżę kredytu hipotecznego, ale z zarobkami nie 7, a 10 tysięcy złotych, jej wysokość znów spada. Wtedy najlepszą ofertę zaproponuje Bank Pekao S.A. – jest to poniżej 1,8%.

W zależności od parametrów kredytu, w maju 2024 roku średnia wartość marży wyniosła od 1,79 do 3,15%. Jeśli doliczymy do tego stawkę referencyjną (przyjmijmy, że to WIBOR 3M), otrzymujemy oprocentowanie kredytu o wartości od 7,64 do 9%. Aby obliczyć RRSO, i tak musimy jednak dodać inne koszty – choćby ubezpieczenie spłaty kredytu, czy prowizję za udzielenie kredytu.

Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego?

Jak widać, średnia wartość marży kredytu mieszkaniowego waha się od niecałych 1,8 do ponad 3%. W każdym banku mamy jednak kilka możliwości na obniżenie jej wysokości. Marżę możemy negocjować, choć musimy mieć jakieś silne argumenty w ręce. Jeśli bank ocenia ryzyko kredytowe na niższe, może oczekiwać niższej marży. Jesteśmy wtedy postrzegani jako bardziej rzetelny klient.

Najlepsze sposoby na niższą marżę kredytu hipotecznego:

• wnieść wyższe zabezpieczenie (wkład własny) w stosunku do wartości kredytu
• skrócić okres kredytowania
• poprawić swoją historię kredytową w BIK
• zadbać o lepszą zdolność kredytową
• dobrać kolejne produkty banku (np. kartę kredytową)

Często dobrym rozwiązaniem jest poprawa zdolności kredytowej. Aby to zrobić, możemy podjąć różne działania: poprawić swoje dochody, postarać się o bardziej solidne źródło dochodów (np. umowa o pracę), spłacić posiadane długi, czy zrezygnować z limitu odnawialnego w koncie. Niekiedy pomocne będzie wspólne wnioskowanie o kredyt z kolejnymi osobami – np. rodzicami, rodzeństwem, partnerem.

Podsumowanie artykułu – jaka jest średnia marża kredytu hipotecznego w 2024?

Warto zdawać sobie sprawę, co wpływa na koszty kredytu hipotecznego. W kredytach ze zmiennym oprocentowaniem składają się na nie marża banku oraz stopa referencyjna (WIBOR/WIRON). Marża jest stała i najczęściej taka sama dla całego okresu kredytowania. Pamiętajmy, że poza oprocentowaniem, na koszt kredytu wpływają też inne parametry – na przykład prowizja, czy dodatkowe ubezpieczenie. Bank zaproponuje niższą marżę klientowi, który wykaże się dobrą zdolnością kredytową, niezłymi zarobkami, czy gdy wniesie wysokie zabezpieczenie. Wyższy wkład własny zauważalnie wpływa na poziom marży – obniża ją. Różnicę w wysokości marży kredytu hipotecznego zobaczymy też, porównując propozycję dla nowych klientów i tych, tkóych bank już zna (co najmniej od 6 miesięcy).

Najczęściej zadawane pytania

Źródło:

1. https://www.totalmoney.pl/artykuly/srednia-marza-kredytu-hipotecznego
2. https://finanse.rankomat.pl/poradniki/marza-kredytu-hipotecznego/
3. https://www.bankier.pl/smart/kredyty-hipoteczne

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora