Podatek od zakupu mieszkania – czy można go uniknąć?

Zakup mieszkania to jedno z największych i najważniejszych przedsięwzięć w życiu. Rozbudowane procedury, liczne formalności oraz znaczna kwota wydatku to składowe nierozerwalnie związane z nabyciem nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że samo kupno domu lub mieszkania to jeszcze nie koniec obciążeń finansowych. Jednym z nich jest podatek od zakupu mieszkania. Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania i czy można go uniknąć – odpowiadamy w artykule!

Przygotuj się na zakup mieszania!

Zakup mieszkania to czynność, na którą bez wątpienia poświęcimy wiele dni. Godziny spędzone na przeglądaniu ogłoszeń, kolejne wizyty, telefony do właścicieli i biur nieruchomości… to z pewnością może zmęczyć. Z drugiej jednak strony, nikt nie jest na tyle optymistyczny, by „na ślepo” kupić pierwsze lepsze mieszkanie znalezione w Internecie. Przygotowując się do zakupu mieszkania, korzystamy z usług agencji nieruchomości, licznych doradców, a nierzadko i prawników. Nie ominie nas także wizyta w banku – albo w celu zaciągnięcia kredytu hipotecznego, albo by złożyć dyspozycję wypłaty znacznej gotówki. Wiele niewiadomych daje także inflacja, wobec czego wiele osób poszukuje odpowiedzi na pytanie, czy w 2022 roku ceny mieszkań będą rosły. Jednak cena widniejąca w ogłoszeniu to nie koniec naszych wydatków związanych z nabyciem nieruchomości.

Weź pod uwagę koszty dodatkowe

Obok kwoty przeznaczonej na zakup mieszkania, w naszym budżecie powinno znaleźć się miejsce na koszty towarzyszące całej procedurze. Wśród nich zaliczymy:

• Taksę notarialną – wynagrodzenie za sporządzenie aktu notarialnego, które wyniesie kilkaset lub kilka tysięcy złotych;
• Koszty związane z kredytem hipotecznym – wyrażone jako procent RRSO, na który składa się marża, prowizja doradcy oraz odsetki;
• Opłaty sądowe – są one związane z wpisem własności do Ksiąg Wieczystych, co generuje koszt w wysokości 400 złotych;
• Podatek od nieruchomości – corocznie regulowany podatek na rzecz właściwej gminy lub miasta, ustalany indywidualnie przez właściwy urząd;
• Podatek od sprzedaży mieszkania – jeśli jesteś jego właścicielem krócej niż 5 lat, czeka na Ciebie dodatkowa danina (najczęściej dotyka ona flipperów);
• Podatek od zakupu nieruchomości – na tę kwestię poświęcimy pozostałą część artykułu, omawiając szczegóły poniżej;

Podatek od zakupu mieszkania – co to jest?

Na temat samego podatku od zakupu mieszkania pisaliśmy nieco wcześniej – warto prześledzić nasz artykuł na ten temat. Dowiesz się z niego, czym w swojej istocie jest podatek od zakupu mieszkania i w jakiej sytuacji powstaje to zobowiązanie. Warto przypomnieć, że pod tym pojęciem kryją się de facto dwa rodzaje podatków:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC – opłacany w sytuacji, gdy mieszkanie kupujemy z rynku wtórnego;
• Podatek od towarów i usług, w skrócie VAT – opłacany w sytuacji, gdy mieszkanie kupujemy z rynku pierwotnego;

Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, konieczne jest samodzielne uregulowanie podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym celu wypełniamy deklarację i składamy ją do Urzędu Skarbowego odpowiedniego ze względu na lokalizację nieruchomości. Jeśli nabywamy nieruchomość z rynku wtórnego, wówczas będziemy obciążeni podatkiem od towarów i usług. Jest on wliczony w cenę mieszkania, która to podawana jest w kwocie brutto. Ten podatek „w naszym imieniu” odprowadza deweloper.

Ile wynosi podatek od zakupu mieszkania w 2022 roku i kto go płaci?

Wiemy już, że podatek od zakupu mieszkania może występować w dwóch wariantach: jako PCC i jako VAT. Co ciekawe, dwa warianty nie oznaczają dwóch sztywnych stawek podatkowych, a aż trzy. Podatek od zakupu mieszkania w 2022 roku wynosi:

• 2% wartości nieruchomości brutto w przypadku mieszkań z rynku wtórnego i podatku od czynności cywilnoprawnych – płaci nabywca mieszkania do odpowiedniego Urzędu Skarbowego;
• 8% wartości nieruchomości netto w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, których metraż nie przekracza 150 m² oraz domów, których metraż nie przekracza 300 m² – płaci deweloper „w imieniu” nabywcy;
• 23% wartości nieruchomości netto w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, których metraż przekracza 150 m² oraz domów, których metraż przekracza 300 m² – płaci deweloper „w imieniu” nabywcy;

Tutaj należy zauważyć, że VAT może być odliczony przez przedsiębiorców, które nabywają mieszkania. Dzięki temu nieruchomość jest tańsza, bowiem faktycznym obciążeniem dla firmy będzie kwota netto – VAT zostanie odliczony i zwrócony.

Czy można uniknąć podatku od zakupu mieszkania?

Wydawać by się mogło, że podatek od zakupu mieszkania jest nieuchronny, w końcu każda transakcja z deweloperem jest obarczona podatkiem VAT. Z kolei próba zatuszowania nabycia mieszkania i nieopłacenie podatku PCC prędzej czy później zostanie zdemaskowana przez Urząd Skarbowy. Okazuje się jednak, że można uniknąć podatku od zakupu nieruchomości i to w zupełnie legalny sposób. Istnieje aż pięć metod, dzięki którym nie zapłacisz podatku od czynności cywilnoprawnych:

• Darowizna mieszkania w ramach tzw. grupy zerowej – zgłoszenie darowizny sprawia, że jesteśmy zwolnieni z podatku;
• Zakup mieszkania ze spółdzielni – mowa tu o zakupie z prawem spółdzielczym własnościowym;
• Zakup mieszkania ze spółdzielni w ramach przetargu – gdy wygaśnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu;
• Zakup mieszkania w oparciu o przepisy o ochronie i kształtowanie środowiska – zwolnienie przedmiotowe zdefiniowane w art. 9 ustawy o PCC;
• Zakup mieszkania komunalnego – mowa tu o działaniu w ramach przepisów o gospodarce narodowej;

Ktoś mógłby stwierdzić, że 2% to stosunkowo niewielka kwota, jednak 2% z 400.000 złotych wynosi 8.000 złotych. To z kolei wystarczy na wyżywienie czteroosobowej rodziny przez cały kwartał, odświeżenie mieszkania lub zakup używanego samochodu. Jest więc to kwota, którą z pewnością nie wypada gardzić, szczególnie w czasach rosnącej drożyzny.

Nieopłacenie podatku od zakupu mieszkania – co za to grozi?

Niektórzy mogą pomyśleć, że unikanie opodatkowania jest przestępstwem, jednak nie jest to prawdą. Samo unikanie jest działaniem jak najbardziej dozwolonym, czego przykładem są przedstawione powyżej kazusy prawne. Karalne jest uchylanie się od obowiązku opodatkowania, czyli świadome nieopłacenie powstałego zobowiązania. Temat nieopłacenia VAT-u nie będzie rozwijany, ponieważ to w gestii dewelopera należy jego uregulowanie. My natomiast jako nabywcy poniesiemy karę finansową – Naczelnik Urzędu Skarbowego może nałożyć grzywnę w wysokości od 1/10 do nawet 20-krotności sumy do odprowadzenia. Zazwyczaj jest to dwukrotność zobowiązania, które wynika z powstałego obowiązku, czyli przy mieszkaniu za 400.000 złotych zapłacimy 16.000 złotych zamiast 8.000 złotych. Nie warto więc łudzić się, że skarbówka pominie takie kwoty – prędzej czy później dowie się, że kupiliśmy mieszkanie.

Tomasz Marczewski

Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora