Jak przepisać mieszkanie na dziecko?

Przepisanie mieszkania to swoiste zabezpieczenie finansowe na przyszłość dziecka. W przeciwieństwie do pieniądza, wartość nieruchomości zdaje się nie spadać, a wręcz z czasem rosnąć. Przekazanie nieruchomości może przyjąć postać darowizny, umowy dożywocia, czy też zapisu w testamencie. Postanowiliśmy rozwiać wszelkie wątpliwości, przyglądając się każdej z metod na to, aby przepisać mieszkanie na dziecko. 

Chcę przepisać mieszkanie na dziecko. Jakie mam możliwości?

Chcąc przepisać mieszkanie na dziecko, można wybrać jeden z trzech dostępnych sposobów: umowę dożywocia, zapis w testamencie i darowiznę. Pojęcia te nie są ze sobą równoznaczne. Każde z nich posiada swoje wady i zalety, wiąże się z innymi formalnościami i różni się pod względem tego, jakie prawa i obowiązki przysługują nabywcy nieruchomości. 

Można przepisać mieszkanie na dziecko poprzez:

• umowę dożywocia – jest to rodzaj umowy polegający na świadczeniu wzajemnym, gdzie jedna strona przenosi własność nieruchomości na drugą stronę, a druga strona w zamian zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania pierwszej strony. 
• dokonanie darowizny – darowizna jest bezpłatnym świadczeniem, które nie zobowiązuje strony obdarowanej do żadnych czynności. Po zawarciu takiej umowy, pełne prawo do nieruchomości przechodzi na dziecko jeszcze za życia zbywcy. 
• zapis w testamencie – zapisując nieruchomość jako element spadku, staje się ona własnością dziecka dopiero po śmierci osoby sporządzającej testament. Warto jednak wiedzieć o tym, że przepisanie mieszkania na dziecko w testamencie wiąże się z obciążeniem mieszkania prawem dożywocia dla zbywcy, co ma na celu ochronę jego interesów. 

Czy można przepisać mieszkanie obciążone hipoteką?

Mieszkanie obciążone hipoteką można przepisać jedynie pełnoletniemu dziecku lub niepełnoletniemu dziecku po uzyskaniu zezwolenia sądu opiekuńczego. Należy przy tym pamiętać, że za spłatę istniejącego zobowiązania nadal odpowiedzialny jest darczyńca, a nie obdarowane nieruchomością dziecko. Stosunki między bankiem a kredytobiorcą nie ulegają zmianie na skutek dokonania darowizny lub zawarcia umowy dożywocia. 

Co zrobić, aby przepisać nieruchomość w testamencie?

Jeżeli zamierzasz przepisać mieszkanie na dziecko poprzez zapis w testamencie, to musisz własnoręcznie sporządzić taki dokument. Najrozsądniejszym rozwiązaniem będzie sporządzenie go w obecności notariusza. Testament musi spełniać następujące warunki: być napisany własnoręcznie oraz opatrzony datą i czytelnym podpisem. Testamenty napisane przez osobę trzecią bądź napisane na komputerze uznawane są za nieważne. Podobnie jest w przypadku testamentu sporządzonego na komputerze, wydrukowanego, a następnie ręcznie podpisanego. 

W przypadku umowy darowizny lub umowy dożywocia możliwe jest obdarowanie jednego dziecka, jeśli rodzic lub opiekun postanowił zarządzić tak swoim majątkiem. Podobnie jest przy testamencie. Możesz np. zapisać mieszkanie na tylko jedno dziecko, nawet jeżeli posiadasz ich trójkę. Taka sytuacja może jednak zobowiązać nabywcę nieruchomości do wypłacenia zachowku. 

Chcesz dowiedzieć się więcej na temat zachowku? W naszym osobnym wpisie znajdziesz wszystkie najważniejsze informacje: Zachowek – czym jest, komu przysługuje i kto musi zapłacić?

Jak przepisać mieszkanie na dziecko przez darowiznę?

Darowizna to zdecydowanie najpopularniejszy sposób na to, aby przepisać mieszkanie na dziecko. Umowa darowizny sporządzana jest przez notariusza, któremu należy dostarczyć informacje o obu stronach umowy. 

W celu dokonania darowizny, należy dostarczyć notariuszowi odpowiednie dokumenty:

• akt własności mieszkania,
• poświadczenie rynkowej wartości mieszkania,
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• poświadczenie uiszczenia podatku od spadków i darowizn lub zwolnienia z takiego opodatkowania.

Ostatni punkt może wzbudzać wątpliwości co do tego, jaki podatek będzie należy do zapłaty. Podatek od darowizny nie jest jednak pobierany od najbliższej rodziny. Dzieci, rodzice, dziadkowie, małżonkowie, wnuki, prawnuki, rodzeństwo, a także pasierbowie i pasierbice są zwolnieni z płacenia podatku. Mówi o tym Art. 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. 

Przepisanie mieszkania przez umowę dożywocie

Umowa dożywocia, podobnie jak w przypadku umowy darowizny, musi zostać sporządzona notarialnie. Jest to specyficzna forma umowy, bowiem jedna ze stron (tutaj dziecko będące nabywcą nieruchomości) zobowiązuje się do zapewnienia utrzymania drugiej stronie. Poprzez utrzymanie rozumie się nie tylko przyjęcie danej osoby jako domownika, ale również zaspokojenie niezbędnych potrzeb. Do takich potrzeb zalicza się ubranie, wyżywienie, światło, opał, ale również opieka w czasie choroby i pochówek po śmierci. 

Zawarcie umowy dożywocia jest możliwe bez względu na stopień pokrewieństwa, co w teorii oznacza, że mogą ją zawrzeć nawet osoby dla siebie obce. W praktyce takie rozwiązanie najczęściej stosuje się, aby przepisać nieruchomość na dziecko lub innego członka rodziny, ze względu na stopień relacji i zaufania do drugiej strony. 

Ile kosztuje przepisanie mieszkania na dziecko?

Zabezpieczenie przyszłości dziecka w postaci przepisania mieszkania zazwyczaj wiąże się z kosztami. Te zależą od wybranej metody i wartości nieruchomości. Podstawowym wydatkiem jest sporządzenie dokumentu u notariusza – niezależnie od tego czy będzie to testament czy umowa.

Zdecydowanie najtańsze okazuje się przepisanie mieszkania na dziecko w formie zapisu w testamencie. Wówczas jedynym kosztem będzie sporządzenie testamentu u notariusza (taksa wyniesie 50 złotych) wraz z podatkiem VAT i kosztem odpisów notarialnych. 

W przypadku umowy darowizny i dożywocia należy liczyć się z tym, że taksa notarialna będzie większa. Zaczyna się od 100 złotych, ale może wynieść nawet kilka tysięcy. Do pokrycia kosztów notarialnych zobowiązany jest darczyńca. Z racji tego, że najbliższa rodzina darczyńcy zwolniona jest z podatku PCC, nie trzeba obawiać się o ewentualną konieczność jego uiszczenia. 

Czy można przepisać nieruchomość na niepełnoletnie dziecko?

Nie da się przepisać nieruchomości na niepełnoletnie dziecko stosując umowę dożywocia. Taki rodzaj umowy może zostać zawarty jedynie między pełnoletnimi osobami. Inaczej jest natomiast w przypadku darowizny. 

Dokonanie darowizny nieruchomości na niepełnoletnie dziecko jest możliwe, pod warunkiem że nieruchomość jest wolna od obciążeń, a osoba obdarowana nie będzie miała z tego tytułu żadnych dodatkowych zobowiązań. Jeśli jednak tak nie jest, to konieczne będzie uzyskanie zgody sądu opiekuńczego. W tym celu rodzic lub opiekun prawny musi złożyć stosowny wniosek i uiścić opłatę sądową w wysokości 100 złotych. 

Może zdarzyć się, że od rodzica lub opiekuna wymagane będzie stawienie się na przesłuchanie sądowe, w celu zweryfikowania okoliczności opisanych w uzasadnieniu wniosku. Jeżeli sąd nie wyda zezwolenia lub drugi małżonek nie wyrazi zgody, to przepisanie nieruchomości na niepełnoletnie dziecko nie będzie możliwe. Rodzic lub opiekun prawny po otrzymaniu zezwolenia ma 7 dni na to, aby w kancelarii notarialnej zawrzeć umowę darowizny. 

Mieszkanie w testamencie a niepełnoletni spadkobierca

Przy sporządzaniu testamentu nie obowiązują żadne ograniczenia w kwestii wieku spadkobierców. Co, jeżeli dojdzie do śmierci spadkodawcy, a spadkobierca nie jest jeszcze osobą pełnoletnią? Zarząd nad zapisanym majątkiem sprawują wówczas rodzice lub opiekun dziecka pod nadzorem sądu opiekuńczego, aż do osiągnięcia pełnoletności przez spadkobiercę.

Czy przepisanie nieruchomości dziecku to dobry pomysł?

Przepisanie mieszkania ma sporo zalet. Jednym z największych plusów takiego rozwiązania jest zapewnienie dziecku stabilności finansowej i bytowej. Rodzice lub opiekunowie rozważający takie działanie mogą mieć jednak wątpliwości. Co, jeśli relacje między stronami znacznie pogorszą się na przestrzeni lat? 

Okazuje się, że nie ma powodów do obaw, gdyż chronieni przed niedostatkiem są również darczyńcy.  W przypadku rażącej niewdzięczności darowizna może zostać odwołana, a przy problemach z sytuacją bytową obdarowany musi dostarczyć darczyńcy środki niezbędne do utrzymania. 

Podobne do wyżej opisanych zasad mają zastosowanie w przypadku umowy dożywocia. Jeżeli nabywca nieruchomości nie wywiązuje się z powstałego wobec drugiej strony obowiązku, to możliwe jest unieważnienie lub rozwiązanie takiej umowy. 

Najczęściej zadawane pytania

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19830450207/U/D19830207Lj.pdf

Cezary Mański

Pasjonat popkultury, finansów i nowych technologii. Uwielbia słowo pisane, ceni sobie spokojne i rozsądne podejście do życia. Największą satysfakcję przynosi mu rozwijanie własnych kompetencji. Zobacz pozostałe artykuły autora