Pojęcie hipoteki jest dość dobrze znane, szczególnie wśród osób myślących o wzięciu kredytu na mieszkanie. Niewielu z nas jednak rozróżnia rodzaje hipoteki, a tych jest kilka. Hipoteka przymusowa a hipoteka umowna – jaka jest między nimi różnica? Co to jest hipoteka umowna? W dzisiejszym tekście postaramy się wyjaśnić te zagadnienia.
Hipoteka umowna
Pierwszy raz pojęcie hipoteki pojawiło się już kilkaset lat temu. Od XVI wieku hipoteka funkcjonuje także w przepisach prawa. Przez lata zagadnienie hipoteki i związane z nim przepisy wielokrotnie ewoluowały. Dziś pojęcie hipoteki regulują przepisy Ustawy o księgach wieczystych z dnia 6 lipca 1982 roku – Art. 65. To tam znajdziemy, że hipoteka jest ustanowiona w celu zabezpieczenia wierzytelności powstałej na skutek pewnego stosunku prawnego. Hipoteka jest dla wierzyciela sposobem na ewentualne odzyskanie długu w momencie braku jego spłaty.
Przedmiotem hipoteki może być:
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką
- użytkowanie wieczyste
- spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu
Najczęściej hipoteka nakładana jest po prostu na daną nieruchomość – dom, mieszkanie lub inną.
Zwykła hipoteka umowna – co to jest?
Hipoteka umowna od hipoteki przymusowej różnią się głównie sposobem jej ustanowienia. O ile hipoteka przymusowa najczęściej ustanawiana jest bez zgody i wiedzy właściciela nieruchomości (np. w celu zabezpieczenia wierzytelności lub majątku dłużnika pozwalającego spłacić dług), to hipoteka umowna jest dobrowolna. Obie strony umawiają się na nałożenie na nieruchomość hipoteki. Najczęstszym przypadkiem jest takie działanie podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wtedy to właśnie dana nieruchomość jest zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Hipoteka umowna polega na przeniesieniu praw własności na drugą stronę umowy. W przypadku kredytu hipotecznego to bank zostaje dysponentem nieruchomości do momentu całkowitego spłacenia kredytu. W czasie obowiązywania hipoteki (gdy taki wpis znajduje się w księgach wieczystych), właściciel nie może zbyć mieszkania lub podejmować innych działań.
Podsumowując, hipoteka umowna jest sposobem na zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Dla właściciela nieruchomości (np. kredytobiorcy) jest to natomiast sposób na otrzymanie znacznie większej sumy pieniędzy (w ramach kredytu lub pożyczki).
Rodzaje hipoteki umownej
Jest kilka rodzajów hipoteki umownej. Poniżej opiszemy pokrótce te najczęściej spotykane w praktyce.
Hipoteka umowna zwykła
To przeciwieństwo hipoteki przymusowej. Wpis do księgi wieczystej z informacją o hipotece umownej zwykłej ma miejsce najczęściej, gdy właściciel nieruchomości dobrowolnie złoży oświadczenie woli o takim zabezpieczeniu hipotecznym. Oświadczenie ma formę aktu notarialnego i najczęściej jest jednym z głównym wymogów przy wnioskowaniu o kredyt na zakup mieszkania lub domu (kredyt hipoteczny, kredyt mieszkaniowy).
Łączna hipoteka umowna
Taki rodzaj hipoteki umownej zabezpiecza zarówno obecnie istniejące wierzytelności, ale też te powstałe w przyszłości. Ustanowienie łącznej hipoteki umownej następuje w formie pisemnego oświadczenia woli lub aktu notarialnego. W porównaniu ze zwykłą hipoteką, łączna hipoteka umowna obejmuje więcej niż jedną nieruchomość. Przykładowo – w przypadku braku spłaty kredytu wierzyciel (bank) może wybrać, z której nieruchomości ściągnie dług.
Hipoteka umowna kaucyjna
Ta forma zabezpieczenia wierzytelności występowała w przeszłości. Nieco ponad 10 lat temu została usunięta z polskich przepisów. Taka hipoteka mogła być zabezpieczeniem dla długów, których wysokości nie można było ocenić – wysokość była nieznana. Hipoteka kaucyjna umożliwiała wtedy zabezpieczenie do ustalonej sumy. Obecnie w mocy prawnej pozostają jedynie te hipoteki kaucyjne, które były ustanowione przed 2011 rokiem (przed zmianą przepisów).
Hipoteka przymusowa
O ile w przypadku hipoteki umownej właściciel mieszkania dobrowolnie wnioskuje o wpis do hipoteki, tu sytuacja ma się zgoła inaczej. Wierzyciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika, co jest formą zabezpieczenia jego interesów. Dłużnik nie musi się na to zgodzić, a czasem nawet o tym nie wie. W przypadku dalszego uchylania się od spłaty, następnie może dojść do egzekucji należności z nieruchomości, na przykład wystawienia jej na licytację komorniczą. Jeśli masz długi i chcesz uniknąć hipoteki przymusowej, najlepiej spróbuj zawrzeć ugodę z wierzycielem.
Ustanowienie hipoteki – jak to zrobić?
Przede wszystkim warto się upewnić, czy jesteś uprawniony do ustanowienia hipoteki. W tym celu musisz być właścicielem nieruchomości, prawa do użytkowania wieczystego, itp. Twoje dane muszą się znajdować w księgach wieczystych danej nieruchomości. Tylko wtedy możliwe będzie dodanie na Twój wniosek wpisu o ustanowieniu hipoteki. Można też ustanowić hipotekę na nieruchomości należącej do osoby trzeciej, jeśli posiadamy jego zgodę.
Kolejnym krokiem jest sporządzenie umowy w pisemnej formie. Najbardziej skuteczne będzie to wtedy, gdy sporządzimy ją w obecności notariusza. Sporządzenie aktu notarialnego z zapisem o ustanowieniu hipoteki umownej jest też wymagane, jeśli wnioskujesz o kredyt na mieszkanie. Następnie należy złożyć wniosek o wpis do ksiąg wieczystych. Końcowym etapem jest sam wpis do ksiąg wieczystych z informacją o ustanowieniu hipoteki na danej nieruchomości. Zostaniesz o tym poinformowany przez sąd.
Mimo ustanowienia hipoteki na Twojej nieruchomości wciąż pozostajesz jej właścicielem. Możesz ją na przykład sprzedać, wymaga to jednak jednoczesnej spłaty kredytu na daną nieruchomość. Więcej znajdziesz w naszym poradniku o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.
Hipoteka umowna kaucyjna – sprzedaż mieszania
Aktualnie nie jest możliwe ustanowienie hipoteki kaucyjnej. Wciąż możesz spotkać się jednak z takim wpisem w księdze wieczystej, jeśli był dodany przed 2011 rokiem. Hipoteka kaucyjna pozostaje w pełni zgodna z prawem, aż do momentu jej ustania – zdjęcia hipoteki. Aby zlikwidować wpis o hipotece kaucyjnej właściciel mieszkania musi spłacić zobowiązanie do ustanowionej z wierzycielem wysokości. Jeśli mieszkanie z hipoteką kaucyjną jest wystawiane na sprzedaż, właściciel musi poinformować o wysokości tej sumy i o samym istnieniu takiego długu. Nabywca nieruchomości musi wiedzieć o obciążeniu jej hipoteką.
Informacje o wiedzy na temat hipoteki należy zawrzeć w umowie przedwstępnej. Trzeba tam uwzględnić informację, jak zostaną wykorzystane środki ze sprzedaży nieruchomości. Część kwoty sprzedaży mieszkania powinna trafić bezpośrednio na konto banku, który ustanowił hipotekę. Gdy dług zostanie spłacony, nowy właściciel może złożyć wnioske o wykreślenie hipoteki. Do wniosku należy także dołączyć potwierdzenie spłaty długu. Niestety, rozpatrzenie takiego wniosku może trwać nawet kilka miesięcy. Koszt wykreślenia hipoteki nie jest natomiast wysoki – to około 100 złotych. Koszt pokrywa zbywca (aktualny właściciel) nieruchomości, choć strony mogą się oczywiście umówić inaczej.
Podobne artykuły
Co to jest SCAM i jak go uniknąć?
24 kwietnia 2024
Oszustwo na kuriera – jak się przed nim ochronić? Na co uważać?
23 kwietnia 2024