Dziś zainteresowanie kupujących na rynku nieruchomości jest dość spore. Z tego względu coraz częściej dochodzi do dość nietypowych sytuacji, a nabywcy spotykają się z nieznanymi dotąd pojęciami. Jednym z nich jest hipoteka przymusowa. Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką przymusową? Kto może ustanowić hipotekę przymusową? Co to właściwie jest? Na te i inne pytania postaramy się odpowiedzieć w dzisiejszym artykule, zachęcamy zatem do zapoznania się z naszym poradnikiem dotyczącym hipoteki przymusowej.
Hipoteka przymusowa
Ustanowienie hipoteki przymusowej wprost wiąże się z dłużnikami, którzy mają problem ze spłatą swoich zobowiązań lub nie chcą tego robić. Instrument, jakim jest hipoteka przymusowa, pomaga wierzycielowi w odzyskaniu zobowiązania. Zwykle to nieruchomości należą do najcenniejszych składników majątku dłużnika, objęcie ich hipoteką przymusową może więc być niezłym zabezpieczeniem dla wierzyciela, na przykład firmy pożyczkowej.
Najważniejsze jest tu to, że właściciel lokalu objętego hipoteką nie może z nim nic zrobić go. Darowizna nieruchomości, czy sprzedaż mieszkania z hipoteką nie są bowiem możliwe. Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, jednak to zupełnie inna sytuacja, która przede wszystkim wymaga zgody banku. Kolejnym dużym plusem dla wierzyciela jest możliwość ustanowienia hipoteki nawet bez wiedzy właściciela nieruchomości. Wierzyciel nie musi nawet informować swojego dłużnika o takich planach. Musi mieć natomiast podstawy do takiego działania, na przykład wyrok sądu. Ustanowienie hipoteki przymusowej odbywa się w oparciu o wyrok sądu. Wierzyciel musi jedynie złożyć odpowiedni wniosek i uargumentować go.
Definicja hipoteki przymusowej – co musisz o niej wiedzieć?
Niezależnie od jej rodzaju, hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo rzeczowe odnosi się natomiast do cudzej rzeczy. Zwykle mówimy w tym przypadku o nieruchomościach – mieszkaniach, domach, działkach, magazynach i innych. Hipoteką mogą zostać także objęte inne rzeczy o sporej wartości, na przykład samochody.
Hipoteka przymusowa jest dla wierzyciela bardzo cennym narzędziem, czasem jedną z ostatnich szans na odzyskanie należności od dłużnika. Konkretna nieruchomość musi oczywiście należeć do danej osoby – w tym przypadku dłużnika. W sytuacji, kiedy nieruchomość ma innych współwłaścicieli, hipoteka przymusowa zostanie nałożona wyłącznie na część, która należy do dłużnika. Co więcej, hipoteką przymusową mogą być także objęte nieruchomości (zwykłe mieszkanie lub dom), do których dłużnik posiada prawo wieczystego użytkowania (np. mieszkanie komunalne).
Co to jest przedmiot hipoteki?
Przedmiotem hipoteki nazywamy nieruchomość lub inną rzecz, która została objęta hipoteką. Będzie nim więc mieszkanie, dom, część mieszkania należąca do dłużnika, a nawet prawo do wieczystego użytkowania.
Przedmiot hipoteki może być objęty hipoteką nawet bez wiedzy osoby zadłużonej. Ma to na celu uniemożliwienie jej zrobienia czegoś ze swoją własnością – przekazanie jej osobie trzeciej lub sprzedaż. Nawet jeśli by się to jednak stało, wierzyciel może skorzystać z tzw. skargi pauliańskiej. Skarga pauliańska pozwala cofnąć skutki prawne darowizny lub sprzedaży swojego mienia przez dłużnika, jeśli przez takie działanie nie jest on w stanie spłacić swoich długów względem wierzyciela. Patrząc na możliwości, jakie ma wierzyciel, dłużnik nie powinien próbować kombinować, by uniknąć spłaty długu. Znacznie lepiej jest zawrzeć ugodę z wierzycielem.
Możliwość nałożenia hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika może też skutecznie zniechęcać do niespłacania długów.
Hipoteka przymusowa a wysokość długu
Czy hipoteka przymusowa to to samo, co licytacja komornicza nieruchomości? Nie, choć te działania mogą być ze sobą powiązane. Do licytacji komorniczej mieszkała dłużnika może dojść dopiero, gdy nie spłaci on zobowiązania, a cała sprawa trafi do sądu. To sąd musi bowiem nadać tytuł wykonawczy egzekucji komorniczej. Wtedy komornik może przekazać mieszkanie dłużnika i ogłosić jego licytację. Będzie to jednak możliwe tylko wtedy, gdy dłużnik nie pozbył się wcześniej swojej własności. Zapobiegać temu ma właśnie możliwość objęcia nieruchomości przymusową hipoteką.Ten proces jest znacznie szybszy, niż rozpoczęcie działań mających swój finał w trakcie licytacji komorniczej.
Czy przymusowa hipoteka jest możliwa, gdy wartość długu jest znacznie mniejsza od wartości nieruchomości? Tak. Hipoteka przymusowa ma na celu skłonienie dłużnika do spłaty zobowiązania. Dopiero wtedy zostanie ona zdjęta z nieruchomości. Jednocześnie wierzyciel nie ma prawa żądać spłaty większej sumy, niż wynosi wartość długu. Na tę wartość składa się zwykle wysokość zobowiązania i ewentualne odsetki karne i inne opłaty zapisane w umowie.
Zaległości w ZUS a hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa jest dość dobrym sposobem na skłonienie dłużnika do spłaty zobowiązania. Jednocześnie pozwala skutecznie zabezpieczyć część majątku dłużnika, która może w przyszłości posłużyć do spłaty zobowiązania. Z tego względu z takiej możliwości chętnie korzysta wiele firm, a także instytucje państwowe. Należy do nich także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Jeśli nie uregulujesz swoich należności w ZUS, możesz liczyć się z możliwością objęcia Twojej nieruchomości hipoteką przymusową. Takie samo prawo mają też Urząd Skarbowy i jednostki samorządu terytorialnego.
Hipoteka przymusowa na skutek niepłacenia ZUS lub przy długach w Urzędzie Skarbowym to dość częste przypadki. Dlaczego? Powód jest prosty. O ile prywatna firma (lub osoba fizyczna) musi w tym celu złożyć wniosek do sądu, Urząd Skarbowy i ZUS nie muszą tego robić. ZUS informuje natomiast sąd o naszym zadłużeniu równolegle z ustanowieniem hipoteki.
Konsekwencje wpisu do księgi wieczystej o ustanowieniu hipoteki przymusowej
Przymusowa hipoteka uniemożliwia sprzedaż mieszkania lub zrobienie z nim innych rzeczy. Czy ma jednak jeszcze jakieś konsekwencje? Tak. Co prawda żadna część (odpowiadająca wysokości zadłużenia) naszej nieruchomości nie staje się od razu własnością wierzyciela, w praktyce może się to jednak szybko zmienić.
Gdy nieruchomość jest objęta hipoteką, właściciel nie może z nią nic zrobić. Wierzyciel ma więc sporo czasu by rozpocząć dalsze działania prawne, które mogą zakończyć się rozpoczęciem egzekucji komorniczej. W dalszej części nieruchomość może zostać zlicytowana, a wierzyciel odzyska swój dług.
Jedyną możliwością sprzedaży takiej nieruchomości może być natomiast sprzedaż lokalu obciążonego hipoteką. To dość skomplikowane – nowy właściciel musiałby się bowiem zgodzić na to, że spłaci zadłużenie. Niemożliwe jest też ukrycie hipoteki przed ewentualnym nabywcą. Wpis znajduje się bowiem w księdze wieczystej, którą z pewnością każdy zainteresowany sprawdzi w pierwszej kolejności.
Jak ustanowić hipotekę przymusową?
Prawo do ustanowienia hipoteki przymusowej mają wierzyciele – osoby prywatne, różne firmy, a takżeinstytucje państwowe. Istnieje kilka podstaw, na których można objąć hipoteką przymusową daną nieruchomość:
- prawomocne orzeczenie sądu
- postanowienie prokuratora
- ugoda przed mediatorem
- orzeczenie sądu z natychmiastowym tytułem wykonawczym
- decyzja administratora, nawet jeśli jej charakter nie jest ostateczny (Urząd Skarbowy, ZUS, itp.)
Wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej
Czy jest jakiś sposób na wykreślenie hipoteki przymusowej? Oczywiście, jest to dość proste. W pierwszej kolejności musimy jednak skontaktować się z wierzycielem i dogadać się z nim. Najczęściej przymusowa hipoteka wygaśnie po spłacie długu. Wykreślenie wpisu o hipotece nie dzieje się samoistnie. O ile ustanowienie hipoteki przymusowej nie wymaga zgody (ani nawet wiedzy) właściciela, odwrócenie tej czynności wymaga podjęcia pewnych kroków.
Właściciel nieruchomości musi bowiem złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej. Do wniosku należy dołączyć zgodę wierzyciela, który wcześniej zgłosił się do sądu o ustanowienie hipoteki. Komplet tych dokumentów jest dla sądu jasnym sygnałem, że dług został spłacony. Opłata za złożenie takiego wniosku to około 100 złotych, pokrywa ją właściciel. Procedura jest taka sama niezależnie od rodzaju wierzyciela – czy jest nim firma prywatna, czy jakiś urząd lub ZUS.
Czy sąd może odrzucić wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej?
Jeżeli dług został spłacony, a wszystkie dokumenty złożymy poprawnie, wykreślenie hipoteki przymusowej jest już tylko kwestią formalną. Nie musimy się więc obawiać, że sąd odrzuci nasz wiosek.
Podobne artykuły
Rejestr Instytucji Pożyczkowych – czym jest, co zawiera?
19 kwietnia 2024
Allegro Cash
18 kwietnia 2024