Co to jest hipoteka kaucyjna? Jak działa?

Pojęcie hipoteki kojarzy nam się głównie z kredytem mieszkaniowym. W nim przypadku kupowana nieruchomość stanowi  zabezpieczenie spłaty wierzytelności – udzielonego na jego zakup kredytu. Podobnie wygląda kwestia innego rodzaju hipoteki. Hipoteka kaucyjna stanowi zabezpieczenie wierzytelności, która niekoniecznie jest związana z zakupem mieszkania lub domu.  Dziś nie jest jednak zbyt często stosowana. Zastanowimy się więc, jak działa hipoteka kaucyjna i co to właściwie jest. Zapraszamy do zapoznania się z naszym artykułem.

Hipoteka kaucyjna

Do niedawna wielu Polaków z ochotą decydowało się na skorzystanie z kredytu hipotecznego. To niezłą możliwość na zostanie właścicielem własnego mieszkania. W ostatnich miesiącach sporo się jednak zmieniło. Ceny mieszkań znacznie wzrosły, a przez inflację i rosnący WIBOR także raty kredytowe stały się ciężkie do udźwignięcia. 

Obecnie stosuje się właściwie tylko jeden rodzaj hipoteki. Jeszcze do 2011 roku nie było to takie oczywiste,a hipoteka kaucyjna także cieszyła się popularnością. Dlaczego to niezłe zabezpieczenie wierzytelności nie jest obecnie stosowane w przypadku nowych kredytów?

Co to jest hipoteka kaucyjna?

Czym właściwie jest hipoteka kaucyjna? Hipoteka oznacza ograniczenie prawa posiadania jakiejś rzeczy – w tym przypadku chodzi o nieruchomość. Stanowi tym samym zabezpieczenie dla wierzytelności – na przykład kredytu (niekoniecznie hipotecznego). Informacja o objęciu nieruchomości (np. domu, mieszkania) hipoteką jest wpisywana do księgi wieczystej.

Jest to świetne zabezpieczenie kredytu. Wierzyciel ma prawo dochodzić swoich praw – spłaty zobowiązania – bez względu na to, kto jest aktualnie właścicielem nieruchomości. W przypadku braku spłaty zobowiązania, wierzyciel może odzyskać swoje pieniądze poprzez zajęcie nieruchomości objętej hipoteką.

Hipoteka kaucyjna – specyficzny rodzaj hipoteki

Dziś w polskim prawie pojęcie hipoteki kaucyjnej nie występuje. Taka możliwość dotyczy natomiast sytuacji z przeszłości, kiedy hipoteka kaucyjna mogła stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Najważniejszą różnicę stanowiła wysokość zobowiązania. Całość sumy zobowiązania  nie była sprecyzowana w przypadku hipoteki kaucyjnej. Wielkość hipoteki kaucyjnej oznaczałą natomiast maksymalną sumędo spłaty. Nawet w wyniku narastania dodatkowych wierzytelności, jak odsetki od kredytu, maksymalna wysokość zobowiązania to właśnie zabezpieczenie w postaci nieruchomości objętej hipoteką kaucyjną.

Zmiana przepisów w 2011 roku

W 2011 roku pojawiła się ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Od 20 lutego 2011 roku jedynym obowiązującym w Polsce rodzajem hipoteki stała się hipoteka zwykła. Nie można już więc zaciągać kredytów z hipoteką kaucyjną, a jedyną dostępną formę hipoteki nazywamy hipoteką umowną. Decydując się na kredyt hipoteczny nie możemy już wybrać hipoteki zwykłej lub kaucyjnej.

Wciąż możemy jednak napotkać na wcześniejsze (zawarte przed 20 lutego 2011) zobowiązania. Takie kredyty hipoteczne mogą posiadać wpis o hipotece kaucyjnej.

Hipoteka zwykła, hipoteka kaucyjna – jakie są różnice?

Hipoteka kaucyjna i hipoteka zwykła mogły być stosowane przez banki do lutego 2011 roku. Obie formy były stosowane niemal równie często. Spotykaliśmy je w nieco innych sytuacjach. Zobowiązania o ustalonej, określonej wartości mogły być zabezpieczone hipoteką zwykłą. Było tak w sytuacji, kiedy kredytobiorca i właściciel nieruchomości znał dokładnie koszt – wartość wierzytelności. 

Sytuacje, w których wartość wierzytelności nie była możliwa do ustalenia, stosowano natomiast hipotekę kaucyjną. Sytuacją taką mógł być na przykład kredyt hipoteczny z odsetkami, których wartość jest nieznana w momencie zawierania umowy kredytowej.

Różnice między hipoteką zwykłą a kaucyjną

Jest kilka różnic, które dzielą oba typy hipoteki. Pierwsza to rodzaj wierzytelności. Dla takiej o ustalonej kwocie,która wymaga z góry określonej wysokości spłaty – stosowana była hipoteka umowna (jest tak do dziś). Dla zabezpieczenia wierzytelności o niemożliwej do ustalenia kwocie (lub wierzytelności,która pojawi się w przyszłości – np. alimenty) stosowano hipotekę kaucyjną. W jej przypadku ustala się też maksymalną kwotę, do której wierzyciel (np. bank udzielający kredytu hipotecznego) może egzekwować spłatę długu.

Hipoteka zwykła stosowana jest tylko w przypadku kredytów hipotecznych. Hipoteka kaucyjna sprawdzała się też w innych sytuacjach.

Czy kredyt hipoteczny to hipoteka?

Pojęcia “hipoteka” i “kredyt hipoteczny” są czasami stosowane zamiennie. W mowie potocznej jest to dość zrozumiałe uproszczenie. W rzeczywistości terminy te nie oznaczają jednak tego samego. Kredyt hipoteczny jest rodzajem zobowiązania, które posiada zabezpieczenie. Jest nim nieruchomość (zwykle dom lub mieszkanie). Hipoteka jest natomiast po prostu rodzajem zabezpieczenia, na przykład dla kredytu hipotecznego.

W praktyce zaciągając kredyt hipoteczny zgadzamy się na to, aby nieruchomość stała się zabezpieczeniem spłaty zobowiązania. Jeżeli bank nie odzyska pieniędzy w ustalonym terminie, może wykorzystać swoje zabezpieczenie. Może dojść do sprzedaży nieruchomości, a uzyskane w ten sposób środki posłużą do spłaty zadłużenia wobec banku.

Kiedy stosowano hipotekę kaucyjną?

Jeszcze nieco ponad 10 lat temu hipoteka kaucyjna wykorzystywana jako zabezpieczenie dla różnych zobowiązań przyszłych sprawdzała się w wielu sytuacjach. To nie tylko kredyty hipoteczne, ale także alimenty i inne zobowiązania o niemożliwej do określenia wartości. Także odszkodowania mogły być zabezpieczone hipoteką kaucyjną, tak samo jak czeki i weksle. Ten rodzaj hipoteki stosowano też dla kredytów w walucie obcej, które były zobowiązaniem w wysokości zależnej od kurs waluty.

Przykłady zastosowania hipoteki kaucyjnej:

• kredyt hipoteczny
• alimenty
• wierzytelności przyszłe
• odszkodowanie
• kredyt gotówkowy w obcej walucie
• czek
• weksel
• inne wierzytelności na kwotę niemożliwą do określenia

Jak ustanowić hipotekę kaucyjną – warunki

Przede wszystkim wymaga się ustalenia wartości zobowiązania – kredytu. Dłużnik zobowiązany był do spłaty wierzytelności w ustalonej wysokości. Taka też wartość mogła być spłacona z wykorzystaniem zabezpieczenia – nieruchomości objętej hipoteką kaucyjną. Nie zawsze wykorzystywana była więc kwota zapisana w hipotece. Czasem jednak dana sytuacja wymagała zajęcia przez wierzyciela pełnej kwoty – wartości mieszkania objętego hipoteką.

Hipoteka kaucyjna – kiedy wygaśnie?

Obecnie niemożliwe jest zaciągnięcie zobowiązania z zabezpieczeniem w postaci hipoteki kaucyjnej. Kiedy natomiast wygasają zobowiązania tego typu zaciągnięte w przeszłości? Hipoteka kaucyjna wygasa, gdy spłacimy zobowiązanie w całości. Wierzytelności zabezpieczone w ten sposób nie ulegają przedawnieniu. Niezależnie od czasu, który minął od pojawienia się zobowiązania,wierzyciel będzie mógł ściągać dług zajmując nieruchomość.

Możliwe jest natomiast wykreślenie hipoteki, także hipoteki kaucyjnej. Kredytobiorca w tym celu musi wypełnić i dostarczyć do banku odpowiedni wniosek. Będzie to możliwe oczywiście tylko w momencie spłaty zobowiązania. 

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora