Co robić gdy mieszkanie jest zadłużone?

Jest sporo sytuacji, na skutek których może dojść do zadłużenia naszego mieszkania. Do długu na mieszkaniu może dojść po długim zaleganiu ze spłatą należności wobec spółdzielni. Zwykle dochodzi jednak do tego po obciążeniu go hipoteką. Wtedy w celu sprzedania mieszkania należy spłacić hipotekę. Innym rozwiązaniem jest przeniesienie jej na nowego właściciela. Tak, czy inaczej – zadłużone mieszkanie jest pewnym problemem. W dzisiejszym wpisie postaramy się odpowiedzieć na pytanie, jak sprostać zadłużeniu mieszkania. Co zrobić, gdy mieszkanie jest zadłużone?

Dlaczego mieszkanie jest zadłużone?

Jest kilka powodów, przez które mieszkanie może być obciążone jakimś długiem. Mieszkanie najczęściej jest zadłużone na rzecz banku. Taki dług może jednak powstać również na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub “skarbówki”. Zdecydowanie najczęstszą przyczyną jest niespłacanie kredytu hipotecznego Nieco rzadziej zadłużenie mieszkania powstaje, gdy dług powstał na skutek braku spłaty innej wierzytelności, na przykład kredytu pod zastaw mieszkania lub pożyczki z hipoteką.

Poza hipoteką, mieszkanie może być również obciążone długami właściciela. Jeśli wobec właściciela toczyła się egzekucja komornicza, nieruchomość może być zabezpieczeniem spłaty długu. Takie działanie może podjąć komornik. Przyczyną zadłużenia mieszkania mogą być należności wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Zdarzają się również długi związane z brakiem terminowej płatności alimentów, czy nawet długotrwałe nie spłacanie karty kredytowej.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zadłużona?

Są pewne sposoby na sprawdzenie, czy mieszkanie jest zadłużone. Najlepiej po prostu sprawdzić księgę wieczystą. Hipoteka zawsze jest do niej wpisana. Wtedy poznamy też powód zadłużenia mieszkania, a także jego wysokość.

Warto sprawdzić te informacje, jeśli myślisz o zakupie mieszkania (lub innej nieruchomości) z rynku wtórnego.

Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?

Zadłużone mieszkanie w końcu może trafić na licytację komorniczą. Mieszkania z licytacji komorniczej są rynkowymi okazjami, często ich ceny są niższe, niż rynkowa wartość. Z tego względu wielu właścicieli myśli o tym, jak ochronić mieszkanie przed  licytacją komorniczą. Czy można sprzedać mieszkanie obciążone długami? Tak, jest to możliwe, choć trzeba znaleźć kupującego gotowego nabyć zadłużone mieszkanie. Zwykle wiąże się to z koniecznością sporej obniżki ceny. Właściciele mieszkań, które wkrótce mogą zostać wkrótce oddane na licytację, muszą najczęściej działać szybko, aby ubiec komornika.

Przy ustalaniu ceny należy wtedy wziąć pod uwagę cenę wywoławczą na licytacji komorniczej. Pierwsza licytacja zaczyna się od 75% ceny rynkowej wyceny nieruchomości. Kolejna cenna, gdy nie ma żadnych ofert, jest jeszcze niższa – to dwie trzecie rynkowej wyceny. W przypadku zadłużonego mieszkania nie powinny więc dziwić ceny wynoszące 80-90% ceny rynkowej. Transakcja kupna-sprzedaży zadłużonego mieszkania może jednak być problemem. Mówimy tu zarówno o dawnym, jak i nowym właścicielu nieruchomości. Świeżo upieczony właściciel może zostać pociągnięty do spłaty zobowiązania. Osoba, wobec której komornik prowadzi działania, może natomiast odpowiedzieć za sprzedaż nieruchomości bez wiedzy komornika.

Kto odpowiada za spłatę zadłużonego mieszkania?

Jeśli mieszkanie ma zadłużenie , za jego spłatę odpowiada właściciel nieruchomości. Dług jest bowiem przypisany do tej nieruchomości i wpisany do księgi wieczystej. Nowy nabywca może więc spodziewać się, że wierzyciel zmusi go do spłaty zobowiązania.

Możemy więc powiedzieć, że nieświadomy kupujący poniesie koszty dwukrotnie. Nie dość, że zapłaci za mieszkanie, to pozostanie z długami.

Czy opłaca się sprzedać zadłużone mieszkanie?

Nie zalecamy nieuczciwego postępowania, które naruszałoby ogólnie przyjęte normy etyczne. Chcąc sprzedać zadłużone mieszkanie należy po prostu poinformować o długu nowego właściciela. Sama sprzedaż mieszkania z długami może być nieco problematyczna. Można skontaktować się więc z profesjonalną firmą, która w tym pomoże.

WArto dokładnie ocenić, jaka jest wartość mieszkania, wysokość długów i proponowana właścicielowi suma. Podczas dokonywania transakcji trzeba też sprecyzować, kto będzie spłacał zadłużenie mieszkania. Jeśli strony nie postanowią inaczej, to nowy właściciel nieruchomości “przejmie” długi.

Jak oddłużyć mieszkanie?

Dobrym pomysłem wydaje się oddłużenie mieszkania. To sposób na uniknięcie oddania go na licytację komorniczą. Najprościej po prostu spłacić dług przypisany do lokalu. Najlepiej zrobić to jeszcze zanim dług stanie się naprawdę duży. Po osiągnięciu pewnej wartości, bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego i rozpocząć proces ściągania należności od właścicielem mieszkania. Wtedy też nieruchomość może trafić na licytację. Jest kilka sposobów na oddłużenie mieszkania, kiedy spłata zadłużenia jest niemożliwa:

• próba dogadania się z bankiem. Bankowi zależy, aby odzyskać swoje pieniądze. Próba mediacji z przedstawicielem banku często jest skuteczna. Być może rozłożenie spłaty w czasie lub podzielenie jej na raty pozwolą na spłatę długu. Aby zawrzeć skuteczne porozumienie, trzeba napisać do banku wniosek o rozłożenie zadłużenia na raty lub zaproponować inną ugodę.
• zmiana nieruchomości na tańszą. Często pomijanym sposobem na oddłużenie mieszkania jest zamiana go na mniejsze. Jeśli nieruchomość jest zbyt droga, może powodować problem przy spłacie kredytu hipotecznego. Zamian mieszkania na mniejsze lub tańsze może pomóc spłacić długi.
• przeniesienie hipoteki. Jeśli jesteś właścicielem kilku nieruchomości, a spłaciłeś już część kredytu hipotecznego, możesz przenieść hipotek na inną nieruchomość. Wtedy ryzyko zadłużenia pojawi się w kontekście innego lokalu. Wymagania? Oczywiście – zgoda banku. Jeżeli zapłaciłeś już sporą część wierzytelności, nie powinno być z tym problemu.
• sprzedaż mieszkania zanim dług urośnie. Jeżeli masz problem ze spłatą wierzytelności, być może dobrym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości. Pozwoli to uniknąć dalszego zadłużania i wpadnięcia w tzw. spirala zadłużenia. Pozbycie się problemu w zarodku jest lepszym wyjściem, niż próba spłaty długu innymi pożyczkami i kredytami.

Zadłużone mieszkanie socjalne

Osobom spełniającym kryterium dochodowe i w trudnej sytuacji materialnej może zostać przydzielone prawo do mieszkania socjalnego. Umowa pozwalająca zamieszkiwać w takim lokalu jest zawsze terminowa. Zadłużenie mieszkania socjalnego może spowodować nie przedłużenie umowy na kolejny okres. Wymagane będzie uregulowanie swojej należności. Plusem mieszkańców jest jednak fakt, że gmina nie “wyrzuci ich na bruk”. Prawdopodobnie w sytuacji powstania zadłużenia  zostanie więc zaproponowane tańsze mieszkanie, na przykład o mniejszej powierzchni. Jedynym sposobem oddłużania mieszkania socjalnego jest spłata zaległości.

Dług w przypadku mieszkania komunalnego

Zadłużenie, na przykład brak płatności za czynsz, to jedna z sytuacji, kiedy można stracić prawo do mieszkania komunalnego. Do otrzymania prawa do mieszkania komunalnego, którego standard jest wyższy, niż przy mieszkaniu socjalnym, trzeba mieć odpowiednie dochody. Powinny wystarczyć do zapłacenia wymaganych opłat: czynszu, czy rachunków za media. W przypadku wystąpienia długu mamy jednak sporo możliwości oddłużenia mieszkania. Podstawowym jest oczywiście spłata zadłużenia. W niektórych sytuacjach można również wnioskować o umorzenie części długu. Jeśli spłacisz jednorazowo co najmniej 30% wysokości długu, pozostałą część można umorzyć. Spłata 40% zadłużenia w 5 ratach pozwoli natomiast na umorzenie pozostałych 60%.

Osoby zamieszkujące w lokalu komunalnym mogą też wykonać pewne prac w celu oddłużenia mieszkania. Mowa o takich zajęciach na rzecz gminy, jak prace porządkowe, utrzymanie zieleni, drobne naprawy, prace biurowe lub obsługa szatni.

Zadłużone mieszkanie – podsumowanie

Podsumowując, zadłużone mieszkanie można w najgorszym wypadku nawet stracić. Odbywa się to za pośrednictwem komornika, który w celu spłaty zadłużenia oddaje mieszkanie na licytację. Niektórzy próbują więc uprzedzić ten fakt i sprzedać mieszkanie. Sprzedaż zadłużonego mieszkania oznacza, że wierzytelności musi zapłacić nowy właściciel. Może się to też wiązać problemy z osobą, wobec której prowadzona była egzekucja komornicza.

O zadłużonym mieszkaniu mówimy w kontekście lokalu własnościowego, ale także komunalnego lub socjalnego. W każdym z przypadków najprostszym wyjściem jest spłata zadłużenia. Można też dogadać się z bankiem, który objął nieruchomość hipoteką. W przypadku mieszkań komunalnych gmina może zaproponować też inne formy oddłużenia go. Zapraszamy do naszego poradnika – jak wyjść z długów. Przedstawiamy tam praktyczne porady dotyczące wydostania się z rosnącego zadłużenia.

Źródło:

1. https://www.administrator24.info/artykul/z-ostatniej-chwili/261701,co-trzeba-wiedziec-kupujac-zadluzone-mieszkanie
2. https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/prawo-i-podatki/zadluzenie-czynszowe-porady-wazne-informacje-i-cenne-wskazowki/tbeqrcx
3. https://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/316607,mozna-sprzedac-zadluzone-mieszkanie.html

Jakub Bielecki

Zafascynowany ekonomią, gospodarką i polityką. Interesuje się najnowszymi trendami, a także zmianami w prawie wpływającymi na sektor finansów. Stale poszerza wiedzę, która pozwala mu na profesjonalne doradztwo. Na co dzień korzysta z najlepszych rozwiązań i możliwości dostępnych w zakresie finansów osobistych i inwestycji. Poza ekonomią interesuje się nowymi technologiami, muzyką i podróżami. Zobacz pozostałe artykuły autora