Bank hipoteczny kontra bank komercyjny – czym się różnią?

bank hipoteczny

Zakup mieszkania to jedna z najpowszechniejszych przyczyn zaciągania zobowiązań finansowych. Ponieważ jest to jeden z największych, o ile nie największy wydatek w naszym życiu, przewidziano specjalną formułę kredytową. Mowa oczywiście o kredycie hipotecznym, który ma za zadanie sfinansować to przedsięwzięcie. Jest to na tyle specyficzny produkt, że do jego obsługi niekiedy powołuje się wyspecjalizowane banki hipoteczne. Co to jest bank hipoteczny i czym różni się on od banku komercyjnego?

Polacy a kredyty hipoteczne – garść statystyk

Przeglądając dane rynkowe, zauważymy, że sektor hipotek w Polsce cieszy się dużą popularnością. Na koniec 2020 roku ponad 4 miliony osób spłacało kredyt hipoteczny, a banki posiadały 2,5 miliona aktywnych umów. Oznacza to, że zdecydowana większość wniosków była zaciągana przez co najmniej dwóch wnioskodawców – najczęściej małżeństwa. Uśredniona wartość udzielanego kredytu hipotecznego oszacowana została na 305 tysięcy złotych. Atrakcyjność umów w tym okresie podyktowana była przede wszystkim obniżką stóp procentowych, co przekładało się na niższe RRSO kredytu. Nadchodzące lata sugerują, że umów nie ubędzie i dalej będziemy sięgać po hipoteki.

Bank komercyjny – czym jest?

Mówiąc najogólniej, jest to bank, w którym „typowy Kowalski” może dokonać większości standardowych czynności bankowych. Pod pojęciem „standardowe czynności” rozumiemy prowadzenie rachunku rozliczeniowego, otwarcie lokaty czy zaciągnięcie kredytu gotówkowego. Uniwersalność rozwiązań oferowanych przez bank komercyjny sprawia, że wiele osób zaciąga tutaj także kredyt hipoteczny. Bank komercyjny obsługuje także firmy z sektora MSP (małe i średnie przedsiębiorstwa), oferując im narzędzia niezbędne do powadzenia biznesu. Do takich zaliczyć można aplikację do fakturowania, finansowanie poprzez udzielanie leasingu czy kredytu obrotowego.

Co to jest bank hipoteczny?

Wiele osób nie jest świadoma, że poza standardowymi bankami komercyjnymi istnieje grupa banków hipotecznych. Są to wysoce wyspecjalizowane podmioty zajmujące się wyłącznie udzielaniem kredytów hipotecznych. Nie można tam zaciągnąć kredytu samochodowego, wyrobić karty kredytowej czy skorzystać z pożyczki ratalnej. Nie założysz w nich lokaty, nie zdeponujesz środków ani też nie skorzystasz z usług maklerskich. Co więcej – nie sfinansujesz budowy domu, bowiem kredyt hipoteczny udzielany jest tylko na faktycznie istniejące nieruchomości. Kapitał potrzebny do sfinansowania przedsięwzięcia pozyskiwany jest poprzez emisję listów zastawnych.

List zastawny – co to jest?

Zaglądając do encyklopedii finansowej, zobaczymy definicję, wedle której list zastawny jest dłużnym papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela. Prawo do emisji takiego listu mają tylko banki hipoteczne oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. Mówiąc prostym językiem – wierzyciel (czyli nabywca listu zastawnego) udziela pożyczki swoich pieniędzy emitentowi (bankowi hipotecznemu) gotówki. Emitent zobowiązuje się do wykupienia listu w określonym czasie za określoną kwotę (np. po 5 latach z odsetkami 1,7%). Nabywcami listów są najczęściej fundusze inwestycyjne lub domy maklerskie. Cały proces regulowany jest Ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Czy bank hipoteczny może udzielać innych kredytów?

Odpowiadając na to pytanie, należy rozdzielić zakres prawny czynności od zakresu faktycznego (czyli teorię od praktyki). Zgodnie z Ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych, możliwe jest udzielanie trzech typów kredytu: hipotecznego, gotówkowego i konsolidacyjnego. W praktyce jednak banki hipoteczne ograniczają się do kredytów hipotecznych lub konsolidacji zobowiązań, gdzie ustanowiono hipotekę. Osoby szukające kredytu konsolidacyjnego online nie będą jednak usatysfakcjonowane współpracą z tym typem banków. Cały proces jest silnie sformalizowany, obarczony rygorystycznymi warunkami, co może zniechęcić wielu potencjalnych klientów.

Czy mogę otworzyć rachunek w banku hipotecznym?

Bank hipoteczny nie oferuje możliwość prowadzenia jakiegokolwiek typu rachunku bankowego. Dotyczy to zarówno standardowych rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, jak i rachunków maklerskich czy kont typu junior. Co za tym idzie – nie otrzymamy w tych miejscach kart bankomatowych, którymi moglibyśmy płacić. Jedyne rachunki prowadzone przez banki hipoteczne to rachunki techniczne służące do obsługi kredytu. Ponieważ bank hipoteczny nie posiada depozytów pieniężnych, musi finansować kredyty poprzez emisję listów zastawnych. Standardowe banki udzielają kredytów na podstawie zgromadzonych depozytów, czego nie zrobią banki hipoteczne.

Bank hipoteczny a bank komercyjny – pozostałe różnice

Tak naprawdę niewiele kwestii łączy oba typy banków i trudno jest znaleźć podobieństwa. Oba nadzoruje KNF, oba oferują kredyty hipoteczne, oba funkcjonują w ramach spółki akcyjnej – i to byłoby na tyle. Pomiędzy bankiem hipotecznym a bankiem komercyjnym istnieje jeszcze szereg innych różnic. Do najważniejszych z nich warto zaliczyć poniższe kwestie:

  • Bank komercyjny regulowany jest przede wszystkim ustawą Prawo bankowe, a hipoteczny – Ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych;
  • Bank hipoteczny musi mieć w swojej nazwie sformułowanie „Bank hipoteczny”, zaś bank komercyjny nie musi mieć sformułowania powiązanego z bankiem;
  • Hipoteką w banku komercyjnym można także sfinansować budowę domu, w banku hipotecznym nie można dokonać takiej operacji;
  • Oprocentowanie hipoteki w banku komercyjnym jest zmienne, a w banku hipotecznym przez pierwsze kilka do kilkunastu lat jest stałe;
  • Minimalny wkład własny w banku hipotecznym jest z reguły wyższy (20-25%) niż w przypadku banku komercyjnego (15-20%);
  • Procedury w banku hipotecznym są o wiele bardziej sformalizowane i „sztywne” niż w przypadku banku komercyjnego;
  • W Polsce istnieje raptem 5 banków hipotecznych przy 29 bankach komercyjnych i 529 bankach spółdzielczych;

Jak więc można zauważyć, bank hipoteczny to zupełnie inna instytucja, trudna do porównania z bankiem komercyjnym. Warto jednak zwrócić uwagę na ich ofertę, gdyż niejednokrotnie może być lepsza od propozycji popularnych banków. Dobrym pomysłem będzie także skorzystanie z usług doradcy kredytowego, który porówna za nas oferty i pomoże złożyć odpowiednie wnioski.

Tomasz Marczewski
Tomasz Marczewski
Specjalista SEM i SEO. Jego celem jest pomagać osobom zadłużonym i dostarczać im odpowiedzi na wszystkie pytania związane z finansami osobistymi. Pasjonat podróży, motoryzacji i technologii blockchain. Zobacz pozostałe artykuły autora

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie bedzie opublikowany. *wymagane pola są zaznaczone

Podobne artykuły